来源：攸克地产

当2025年开年土拍落槌，这三个字的含金量就已经又翻了几番，要说这里将成为今年北京楼市的种子选手，肯定也不会有人提出异议。

没错，正是功德寺。

镜头倒回到2024年11月5日，十余家房企聚集一堂，瞄准的都是同一块地，而这块地，是北京海淀最后一块限价地块，约7.1万的楼价面，均价则限定在了10.5万。

要知道地块周边房龄已经超过10年的二手房项目，成交的均价早已突破10万大关，这也就意味着，在产品兑现力上跨越好几个时代的新项目，预期的价格，甚至于周边的二手房倒挂。

更何况，目前限价政策已取消，海淀毕竟是海淀，从某种意义上来说，越秀与华润拿下的这块地，将很可能成为整个海淀最后一个被限价的高端楼盘。

而开头我们提到的土拍，是因为与功德寺地块不远处的朱房村地块的楼面价，在仅隔两个月之后，楼面价就已经拍到了约9.5万/平方米，约2万+的价差，未来的售价也预期在了13万+，不止于此，再看看周边有代表性的项目在二手房市场的表现，其中圆明天二手房已经飙到了16万/平方米。

此时，10.5万/平的政府指导价，想不火都难。

拿地三个月之后，伴随着案名、规划与户型的释放，越秀联手华润的新作——和樾望雲，已经成为了海淀“顶流选手”，据说项目在样板间和沙盘都还没来得及搞定时，就已经接待了超过3000+的客户。

海淀的购买力，是真的没话说啊！

也难怪，之前一提海淀，很多业内小伙伴就觉得，拿到海淀地块，做海淀项目，绝对是躺赢，就是那种随便卖一卖，都能缔造神盘的节奏。

如果还抱着这种思维惯性，那可是有点危险了。要知道今年绝对是北京楼市的豪宅大年，而且“拼刺刀”的这些项目，就没几个差的，更何况，一旦均价突破10万+，这就必须要做出豪宅的品质和腔调，越是这种时候，越是要摒弃地段优势带来的自我优越感。

壹

不破不立，有时候说的也是此刻的心态。

当习惯沉浸在地段光环里，很容易做出一些不够精准的判断，这对于一个豪宅项目来说，更是大忌。

需要做什么？

需要忘掉一些可能存在的附加值，而是回归打造产品本身。关注的焦点，不是如何用土地价值来给产品赋能，而是如何用产品价值来突破已有的土地价值。

想明白这些问题，离一个真正的神盘也就不远了。

更何况，这背后的缔造者——华润+越秀，两大国央企的强强联合，而双方也都有着“神盘情结”。

先说说华润， 这一在北京沉淀了30年，累计开发了70多个项目的实力担当，这其中，很多经典的老牌项目目前的二手房销售均价也早已超过了10万元，这也从侧面印证了，对于打造一个高端项目来说，华润有足够的经验。

而作为广州市属龙头国企，越秀已经稳稳冲进了中国房地产企业销售额的TOP8，在进入北京后，迅速打造了香山樾、越秀·星樾、梧桐星宸以及越秀·天玥，被视为“红盘制造机”。

对于越秀来说，这也是要在海淀打造的第二个10万+的项目，从主观意愿来说，越秀也是铆足了劲儿要把这第二个豪宅的标杆稳稳立住。

珠玉在前，谁还能不期待越秀的下一个作品。

而无论是越秀还是华润，瞄准的目标是高度一致的，那就是海淀豪宅的标杆。主观之外，我们也必须看到客观，这是一个从区位到教育、产业、配套都同时在线的板块，也难得，一开始就挤满了摩拳擦掌的一众选手。

但现在主动权就在越秀与华润手中，制胜的关键就在于：在大家都觉得价格已经有了与二手房“倒挂”的趋势，还如何能够不依赖躺赢，造就一个神盘。

这就有了我们接下来看到的全明星阵容。

贰

当对产品有足够的敬畏，才可能不放松每一个细节的打磨。

无论从园林、建筑、设计与精装等等维度，简而言之，清一色的豪宅配置。

先说建筑设计，联手GOA大象，将“无为而治”的留白艺术融入到了整个产品的设计中，同时，以“立体山水间”的概念打造了当代雅意的园林，合作的团队自然也是豪宅御用的顺景园林。

更值得一提的是，在室内的精装设计方面，邀请到了程绍正韬。作为台湾著名的设计大师，程绍正韬曾被誉为唯一的东方意蕴的集大成者，他倡导空间感官要融于自然，更追求与居住者平和亲切的设计氛围。

再到由国内知名建筑设计师于昭亲擘画的雅奢会所，融入了百年的文脊基因，可以说任何一个空间场景中，都暗藏了设计大师们精雕细琢的故事线。

看到这，不得不感慨，越秀和华润这次是真拼了，阵容拉满，而且是全方位的，基本上是从各个维度，都做到了绝对的实力兑现。

要知道很多项目，也许会把设计的重心放在室内空间方面，但这次在和樾望雲，连会所都用到了单独的设计团队，只为了营造不一样的雅奢风格。

聚焦产品端，如何更好的匹配海淀高端客群对于空间与设计的苛求，和樾望雲打磨出了可谓是在整个北京楼市都难得一见的建筑面积约172平方米四居大平层产品，约12.2米的南向面宽，全落地窗的设计，无形中放大了整个空间的通透感，南侧双主卧的配置，都做到了套房的设计，其中主卧在卫生间更是做到了双台盆+浴缸的细节到位，同时在主卧预留了独立的衣帽间空间，这一点非常加分。

回到餐客厅的区域，超过50平方米的互动空间，呼应着厨房更灵动的中西厨，U型厨房叠加岛台的设计，更是丰富了整个空间中的交流与陪伴，很大程度上，岛台更是空间的纽带，将厨房与餐厅、客厅无缝连接，用设计的语言打破了空间的界限。

正如建筑大师弗兰克·盖里所言：岛台是雕塑般的存在，赋予空间动感与活力。

不仅如此，和樾望雲主力打造的建筑面积约139平方米四居，最大的含金量就在于，作为140平方米以下的户型，在做到三面宽朝南的同时，整个户型做到了8窗全明，完全通透，同时在玄关处预留了独立的步入式收纳空间，另一侧则有完整的家政柜的收纳。这对于很多大平层产品来说，是可望不可及的。

整个空间的点睛之笔则在于，将传统的餐厅区域打造成了家庭图书馆。这其实是穿透了生活本质的温情设计，因为只有真正经历过日常居家带娃工作的人才清楚，一个家庭空间中，最长停留的区域早已经从客厅转移到了餐厅，餐厅也早已不局限于原本的只是就餐的功能，而是家人交流、陪伴，共同工作、学习最常用到的场景。

从家庭图书馆联动到北向的X空间，其实是将这种场景力渲染的更加极致，让大家可以处于一个相对开放却又独立的环境中，更好的彼此陪伴。

当这些设计的细节被完美融入到生活中，其实我们感受到，设计从来不是生硬的装饰或规划，而是属于生活特有的诗篇，它一定需要沉入到生活本身去感知这些细微的美好和需求，才可能用设计的语言表达出来。

这一点，恰是拥有了全明星阵容的和樾望雲带给我们的最大启示。