普法时刻 | 农村宅基地能买卖和继承吗?
随着2025年中央一号文件《中共中央 国务院关于进一步深化农村改革 扎实推进乡村全面振兴的意见》出台，“三农” 话题热度持续攀升，其中城镇居民能否到农村购买宅基地和农房等问题，成为大众关注焦点。为此，周至法院法官为大家就相关问题予以解答：
案例分享
问：1. 城镇居民可以到农村购买宅基地和农房吗？
答：不可以。
相关规定
2025年中央一号文件明确规定，不允许城镇居民到农村购买农房和宅基地，同时禁止退休干部到农村占地建房。这一规定旨在规范农村土地使用，防止农村土地被非法占用和炒作，保护农民的合法权益（《中共中央国务院关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》（2025年1月1日））。
问：2. 城镇居民可以继承农村宅基地吗？
答：农村宅基地属于农村集体所有，村民对宅基地享有使用权，因此宅基地使用权不能被单独继承；只有在宅基地上建有房屋，城镇户籍的子女在对农房进行继承情形下，基于“地随房走”、“房地一体”的原则，继承人对宅基地享有占有权和使用权，并可按照相关规定办理确权登记。
相关规定
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。宅基地使用权因与特定社会身份相关，具有专属性，只能由特定的民事当事人享有。但是，若宅基地上已经建有房屋，该房屋属于村民所有，法律并未限制地上房屋的继承。2020年，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。
问：3. 农村宅基地能否出售给本集体经济组织以外的人？
答：不可以。
法律规定
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定，宅基地属于农民集体所有，其使用权不得出售给本集体经济组织以外的人员，否则买卖合同无效。
问：4. 宅基地上的房屋坍塌了，可以重新建造吗？
答：空地及房屋坍塌或拆除后应在两年内经批准重新建房，否则，当地县级以上人民政府将收回土地使用权。城镇户籍子女作为非农业户口居民，在农村房屋被拆除或者自然坍塌后，应在两年内得到批准后才能进行重建，如果批准没有通过，宅基地的使用权将被村集体收回。
法律规定
根据国家土地管理局印发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条规定，因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
问：5.城镇户籍子女未经批准直接在原宅基地上重建房屋的后果是什么？
答：城镇户籍子女未经批准直接在原宅基地上重建房屋，新建的房屋因为没有得到批准会被认定为违法建筑。
法律规定
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
编辑| 李娟
责编| 郑黎波
主编| 姚启明
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