文｜迈点

节后的长租公寓市场迎来了“优惠潮”，“以价换量”似乎不可避免。但激烈的市场竞争中，也存在着结构性机会。

01“优惠潮”来袭 

近日，中国经营报发表的《长租公寓沪上“鏖战”，旺季租金不升反降》一文引起了迈点的注意。文章认为，随着大量保租房项目入市，上海市集中式长租公寓项目正面临市场挑战。

根据中国经营报的走访，春节过后，随着“返工潮”的来临，上海的个人房源租金开始普涨，但集中式长租公寓的租金价格却保持“克制”。例如，上海市闵行区一家魔方公寓的租赁顾问表示，魔方公寓在蛇年春节后推出了“暖春”活动，当前门店内的一居室特价房的租金价格在2100元左右，较同户型房源价格便宜了超过1000元。

除了魔方公寓以外，很多长租公寓均在春节前后推出了优惠活动。据乐居好房报道称，泊寓的深圳南山云城旗舰店在春节前便提前策划变相降租优惠活动；招商伊敦的壹间公寓·大柏树店ELITE推出了新春秒杀价活动；百瑞纪旗下的窝趣·南洲地铁站店轻社区推出了签约6个月免15天房租、签约13个月以上免30天房租活动等。

在这背后，一方面在于市场供给的提升，以上海为例，根据“随申办”App显示，截至2025年2月下旬，上海市保租房项目已达到275个，而在2023年5月，“随申办”中的保租房项目仅有17个，不到2年时间数量增长了超15倍。另一方面，则在于随着中国宏观经济的“弱复苏”，以及核心城市增量人口增速的下滑，导致市场需求更多的是存量博弈。

那么，这是否意味着中国长租公寓市场将进入“以价换量”的时代？

02 寻找结构性机会

“我们的优惠活动是与出租率高度绑定的。”一位杭州的长租公寓管家小张对迈点表示，像他们门店今年春节前后并没有搞优惠活动，因为整体出租率还可以，所以店长预期随着节后租赁旺季的到来，不多的空余房源应该能够租的出去。

据了解，小张所在的长租公寓，位于杭州市区内的网红商圈旁边，距离地铁站仅800米，不仅交通出行方便，而且特别适合年轻人居住。因此，出租率一直保持在90%以上的高位运行。

在小张看来，虽然当下随着保租房的大量入市，的确加剧了市场竞争，但就像很多竞争激烈的行业一样，市场内依然具有结构性的机会，那些区位优势显著、周边配套完善的项目依然会受到租户的青睐。

“像那些优惠力度比较大的长租公寓，一般分为两种情况：一种是门店开业不久，需要靠价格打出知名度，并提升出租率，以缩短‘爬坡期’；另一种则是项目在选址上有‘硬伤’，比如交通不便，或者周边竞品太多，门店没有位于租住客群的核心‘动线’上。”

值得一提的是，小张还向迈点透漏，优惠活动本质上也是一种“筛选机制”。据他讲述，在其门店刚开业的前两年，优惠活动确实比较多，的确靠价格吸引了很多租户。但与此同时，当租户在续约时，门店就会对租金价格进行小幅上调，那些稳定的长期租客只要在此住的舒服，往往会选择续约。这样，经过几轮“筛选”，门店就逐步积累了一批稳定的租户。

不过，对于那些没有显著竞争优势的长租公寓而言，接下来的确可能会“以价换量”，以保持出租率。某行业专家在接受中国经营报采访时指出，由于长租公寓大多数由民营企业运营，为了保证出租率和稳健的现金流，可能会选择“以价换量”。例如，蛇年春节后至今，长租公寓开始针对返沪就业人群实施“以价换量”政策。

迈点研究院总结到，随着中国经济逐步进入到高质量发展阶段，核心城市的流动人口规模逐步趋于稳定，在保租房、市场化长租公寓愈发提升的背景下，市场竞争的加剧不可避免。但结合其他行业来看，即使是像服装、餐饮这样竞争高度激烈的市场，依然拥有一些结构性机会，而抓住这些机会的核心即在于市场分析能力，比如核心地段的优质物业、区域内租住客群的“动线”分析等。