2月26日，首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs项目——华夏金隅智造工场REIT上市，开盘即“30CM”涨停。Wind数据显示，截至2月26日，超50只公募REITs近60天以来的区间回报率为正，嘉实物美消费REIT的区间回报率更是超过40%。

有业内人士表示，政策支持、低利率环境下的高分红优势、资产本身的稳定性等，使得REITs的投资价值被市场进一步发现和认可。然而，由于REITs基金流通份额较少，需警惕二级市场REITs大涨背后或隐藏的资金炒作风险。

多只REITs二级市场表现亮眼

2月26日，REITs市场再现火爆涨停的场景。华夏金隅智造工场REIT上市，开盘即“30CM”涨停。公开资料显示，该REIT上市交易份额为1.01亿份（不含锁定安排份额），上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。截至收盘，华夏金隅智造工场REIT的当日成交额为409.40万元。

近期，REITs市场出现的涨停板并不罕见。以国泰君安济南能源供热REIT为例，该产品在2月17日上市第一天，便收获了“30CM”涨停。之后，该产品在多个交易日表现出色。截至2月26日，该产品自上市以来已发布了4条停复牌及提示交易风险的公告。值得一提的是，2月以来，还有多只公募REITs发布停复牌公告，包括华夏深国际仓储物流REIT、中金印力消费REIT等。

总体来看，多只REITs产品近期在二级市场表现亮眼。Wind数据显示，截至2月26日，在已上市的公募REITs产品中，超50只公募REITs近60天以来的区间回报率为正，嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等产品回报率超30%。

谈及REITs近期走强的原因，天相投顾基金评价中心的研究人员认为，一方面，部分REITs的底层资产质量较高且具有稳定的现金流和抗周期属性，使得其在当前经济环境下具有较高的配置价值，吸引资金流入；另一方面，随着政策加持，若经济持续向好，REITs底层资产的价值或者未来现金流在重新估算后，估值中枢或有较大提升。若REITs价格短期内拉升过高，而相应的基本面并没有发生变化，投资者则需注意标的价格回调的风险。

值得注意的是，今年以来，不少保险资金加速涌入REITs赛道。盈米基金研究员李兆霆向记者举例，2月17日，中国人寿发布公告称，该公司、首景投资及财信人寿等拟成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙），将聚焦于基础设施公募REITs投资，全体合伙人认缴出资总额为52.37亿元。“当前我国公募REITs市场发展迅速，保险资金的长期限、稳收益等特征与REITs产品之间具有很强的适配性。” 李兆霆表示，“梳理公募REITs投资者可见，保险资金一直是非常重要的配置力量。”

需警惕资金炒作风险

在REITs市场火热的背后，不少业内人士向记者提示，其亮眼表现背后可能暗含风险。“部分REITs单日大涨，主要原因可能是游资炒作。”一家公募机构的基金经理向记者表示，“如果我们看到某只产品单日成交额非常少，但净值增长率非常高，那么有理由怀疑这背后可能涉及资金炒作。”

天相投顾基金评价中心的研究人员向记者表示，由于REITs基金流通份额较少，主要以机构投资者持有为主，故少量资金会导致二级市场的价格上涨，一些REITs大涨的背后不排除有资金炒作的嫌疑。

“随着价格的快速上涨，溢价风险开始显现，部分项目估值可能已偏离基本面。”李兆霆预测，未来随着经济的发展，基础设施、消费等领域的REITs底层资产有望带来更稳定的现金流，支撑其价值。但如果后续市场情绪出现大幅波动，资金炒作退潮，同样可能会导致REITs价格出现较大幅度回调。