有朋友在我的留言里建议我谈谈产权40年的公寓是否值得投资。今天就来说说这个话题。

首先，公寓没有官方说法，官方定义只有两类：住宅和写字楼。

所谓公寓，是开发商用办公楼改造的，怎么样，是不是很颠覆认知.

因此，公寓楼和商住楼的产权是40年。如果是工业建筑改造的公寓，那么产权是50年。

所以从起源来看，公寓的范畴就没有那么正了，所谓名字不规范，给它带来了一系列的问题。

从投资角度来看，公寓的交易成本很高。

从居住角度来看，公寓的使用成本很高。

从政策角度来看，公寓的合法性不是很强。

01、公寓的交易成本大大高于住宅

也就是说，价值100万的房子，公寓和住宅的契税是2万。

嗯，这可能还是可以接受的，但在二手房交易的时候，公寓和住宅之间的税费差异就很大了.

公寓办理二手房时，要缴纳个税、契税、增值税、土地增值税、城市维护费、建设教育费附加、印花税等。

房子换二手房，只需要交两年的税和契税。

住宅和公寓的税费差至少30%。结果你也要花100万买房子，公寓带来的利润被税费吃掉。

也许你会说我们所有的税费都是买家承担的，跟我没关系。确实如此。但从另外一个角度看，你手上公寓房的流动性就会很差，同样花一两百万买房，买家为何不直接买住宅呢？

从另一个角度来看，虽然购买公寓没有限制，但贷款首付一般是50%，贷款期限只有10年。也就是说，投资公寓的资金使用效率是很低.

所以我想，从纯

02、公寓的居住成本大大高于住宅

（1）公寓不能落户，有小孩的话教育成本高

由于公寓的商用属性，公寓是无法落户的。无法落户也就意味着不能享受辖区内的配套学校教育资源。

所以如果是有小孩的家庭，一定要注意这个问题，在没有户口的情况下要想解决孩子的上学问题可是一项巨大的挑战。

（2）物业、水电煤成本高

前面说了公寓的本质是商业用房，因此水电费、物管费的收取标准也是按商业用房计算的。

而且商业用房是无法接入煤气、天然气的，平时做饭什么的都只能用电。以上各种费用加起来，要比住宅要高上一个档次。

另外，公寓楼里一般都会有很多公司的办公室，人员复杂，环境嘈杂，不是一个适宜居住的环境。人要对抗这些影响，也是要消耗很多心力的，这也可以看作是精神成本。

03、从政策面看公寓

文章开头我就说了，我们国家规定中就没有一种东西叫“公寓”。早在2016年，北京、上海先后对招拍挂地块的商办类项目的用途作出严格界定。

同时清查在售项目中规划报批为写字楼而实际上按照公寓销售的项目，尤其是涉及违规改造和销售推广中的违规承诺。一线城市对“商改住”的严控严查自此全面开始。

2017年，北京再发“327严政”，彻底封杀公寓，对个人购买公寓的条件进行史无前例的限制，而后上海等多个城市跟进。

2019年8月厦门更是发出史上最强“禁公寓令”——《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。《意见》指出：开发企业将商业或办公改为居住性质的公寓将会承担严重后果。

综上，由于交易成本很高，所以投资的话不建议选择公寓；

由于居住成本很高，自住的话也不建议选择公寓。

那公寓是不是就没有价值了呢？也不尽然，存在即合理。公寓的商业基因决定了它与商业更搭，公司的办公室、书店、美容美甲店等商业用途才是它最理想的归宿。

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