房地产开发企业销售期房的财税处理？

1.房地产开发企业销售期房的会计核算

收到期房销售款

借∶银行存款

贷∶预收账款/合同负债

预缴增值税

借∶应交税费-预交增值税

贷︰银行存款

2.房地产开发企业销售期房的税务处理

国税局公告[2016]18号规定︰

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.

【案例解析】

万华房地产公司开发幸福花园二期项目,并于2020年5月开始预售,收到预售房款872万元.

1.收到预收房款

借∶银行存款 8720000

贷∶预收账款/合同负债 8720000

2.预缴增值税

872/ ( 1+9%)*3%=24万元

借∶应交税费-预交增值税 240000

贷:银行存款 240000

房地产开发企业销售现房的财税处理

1.房地产开发企业销售现房的会计核算

根据合同约定收到房款

借:银行存款

贷:主营业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)

结转成本

借︰主营业务成本

贷:开发产品

确认可抵减销售额的土地价款

借∶应交税费-应交增值税(销项税额抵减)[土地价款/(1+9%)*9% ]

贷:主营业务成本

2.房地产开发企业销售现房的税务处理

国税局公告[2016]18号规定∶房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.

销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
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