1.业主手册（文本）及业主手册相关内容详解

为把小区建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美高尚的新型住宅小区，为了营造温馨、舒适、安全的室内环境，限度的发挥住宅的居住功能，保证房屋正常的使用，沿长其使用寿命，制定业主手册，每位业主都要遵循业主手册里的内容。

业主手册俗称房屋使用说明书。随着物业服务的专业性，该手册会由物业公司根据《物业管理规约》及政府的有关法规制定的管理规则以及关于物业跟业主共同服务和被服务的明细条约的说明。

业主对其内容应基本了解，更好的和谐处理物业，邻里等家居生活。物业公司制定业主守则时应注意内容要合法。

尤其处罚应注意是否有权处罚。物业管理1）管理处 作为物业管理人，管理处根据物业委托管理合同对本住宅区实施物业管理。

管 理服务内容包括（小区/大厦范围内）：*房屋及公用设施的使用、维修和养护。*公共地方清洁卫生。

*车辆行驶及停泊。*公共秩序。

*社区文化活动。*住宅主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

管理处根据相关法律、法规，结合实际情况制订本住宅区物业管理办法，依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，制止违反住宅区物业管理规定的行为，选聘专营公司承担专项经营业务。管理处以服务业主为宗旨，按相关法律、法规及委托合同实施管理和从事经营活动，接受业委会及业主监督。

2）管理人员 本物业内所有员工为本物业提供物业管理服务，绝不容许收取业户任何额外费 用或物品，敬请业户合作，避免私自任用本物业员工作任何私人服务，而导致该员工疏于日常职守。3）业主委员会 为加强本物业民主化管理，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，根据 物业管理条例规定，本物业由业主大会选举产生业主委员会（简称业委会）。

业委会代表物业全体业主利益、要求和意见，并协助管理处开展工作。业委会章程和工作细则由业委会制定，并由业主大会批准通过。

业主委员会行使下列职责1、召集和主持业主大会。2、审议决定住宅维修基金和共用设施专用基金的使用。

3、聘请物业公司并与其订立、变更或解除委托管理合同。4、审议物业公司年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目。

5、审议管理服务费的收费标准。6、监督物业公司对本住宅区的物业管理工作。

业主委员会履行下列义务 执行业主大会的各项决定。遵守和履行物业委托管理合同。

不得从事各种投资和经营活动。对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。

业主大会的决定，业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。入伙须知 物业用途及权利 业主对所购物业拥有占有、使用、收益、处分等权利： 业主须根据物业购买合同中注明的使用用途合理专项使用物业，不可擅自更改 用途及使用方法。

入伙 业户收到入伙（入住）通知在限定期限内办理完相应手续称为入伙。逾期不办 理手续的，亦视为入伙。

业户须从入伙之日起，全额交缴物业管理服务费。3）入伙资料 入伙时，业户需提供下列资料：家庭户：《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、家庭成员身份证和复印件、照片、指定银行存折等。

公司户：《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、法人代表、职员身份证和复印件、照片、营业执照和复印件和指定银行存折等。 为节省业户时间，避免往返及排队轮候，请于入伙时仔细检查并带齐相关资料。

4）验楼 业户入伙时，管理处工作人员将陪同您依照国家验收规范及房屋买卖合同验收房屋，有疑问之处，请填妥《房屋交付验收表》交回管理处，以便承建商能早日进行处理。一般情况下，承建商将不会接受保修期后呈报之返修工程。

5）水表、电表 发展商已预设完备之水电管线，业户入伙时只需核对水电表读数。6）煤气服务 业户欲申请煤气服务，请致电燃气集团办理。

7）电话服务 各单位已铺设电话线，业户只需致电电信公司申请。8）有线电视 业户欲申请有线电视，请致电有线电视申请热线。

9）迁居 业户准备迁居时，请通知管理处预约电梯使用时间。在搬运时，请督促搬运工 人确保公共设施不受损坏，否则有关业户须赔偿相应损失。

搬运完毕后，须自行清理现场。装修管理 装修申请；所有装修及维修工程必须符合有关政府法规及《业主公约》条款，向管理处 提交装修工程图纸，填妥申请表并缴付相应保证金。

未得到书面认可前，请勿动工。施工单位：业户请选择合法有效可靠之装修承建商，提供相关营业执照及技术资历。

如因 装修造成有关损毁责任，最终由业户承担。施工人员进出：当业户选定装修承建商时，请要求施工人员提供身份证复印件、照片等资料以办理临时出入证。

装修人员于屋苑内须随身配挂临时出入证。为公共安全及减少外来干扰，未获业主聘请及未曾向管理处办妥手续之装修承建商，可被拒绝进入小区（大厦）。

4）单位门窗 为统一美观，管理处备有防盗门及窗花样板，须参照管理处所定款式及要求制作安装。室内装修：业户室内装修，必须确保建筑结构安全，切勿在。

2.什么是业主手册

业主手册一般是由物业服务企业编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性的文件。包括以下内容：

1、欢迎辞；

2、物业概况；

3、物业服务企业以及项目管理处的情况介绍；

4、临时管理规约；

5、物业服务区域内相关公告管理制度；

6、物业装饰装修管理指南、物业服务流程等；

7、公共及康乐设施介绍；

8、服务指南及投诉电话；

9、其他需要说明的情况及相关注意事项。

3.住宅小区业主手册有哪些内容

1.安全管理要求；2.环境和清洁要求；3.交通管理要求：4.公共场所管理要求5.装修管理要求；6.处罚。

业主手册内容包括：小区的管理 装修程序 水、电管理 电梯管理 清洁绿化管理 邮电通讯管理 智能化设施管理 物品进（出）管理 安全防范 停车场管理 火警及消防 业主/用户守则 特约有偿服务。1、************物业管理处承担**********的物业管理业务。

2、服务宗旨：“为广大业主/用户当好管家，做到诚信、守法、高效、幼稚服务”，竭诚为各位业主/用户创造安全、舒适、优雅的居家、办公、商业环境。3、物业管理处负责公共区域的安全守护、清洁绿化、园林景观、消防、设备设施的维修、保养和运行管理，协助公安机关维护管理区域内的治安秩序。

4.物业管理服务合同范本

◆ 物业管理公司应履行哪些义务和责任？ 物业管理企业受管委会及房产消费者的委托，承担居住小区的物业管理。

物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。 物业管理公司应承担的义务包括： 1.全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。

2.接受物业管理委员会和居民的监督。 3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。

4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。 5.发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。 ◆ 业主、物业管理公司、业主大会违反物业管理规定应如何处理？ 业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3%的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反条例，市房地产局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

◆ 业主大会的职责和职权是什么？ 业主大会或者业主代表大会行使下列职权： （1） 选举、罢免业主委员会委员； （2） 审议通过业主委员会章程和业主公约； （3） 听取和审议物业管理服务工作报告； （4） 决定物业管理的其他重大事项。 据此规定，有关方面经测算后得出，一套60平方米的多层住宅，若不包括大修费，每户每年交纳物业管理约850元，其中住户个人交纳108，每月9元，产权人分担724元，每月62元；同样面积的高层住宅，每户每年交纳物业管理费约1414元，其中住户个人交纳108元，每月9元，产权人分担1306元，每月109元。

故此，购买房改房的职工只需按暂行办法中规定的收费标准，交纳其中的住户个人交费项目。该项费用包括装修房屋垃圾外运费、保洁费各项费用统收服务费、车辆存车费和机动车丰车费等。

其中的常规性收费，包括保洁费（3元/户）、保安费（5元/户）和各项费用统收服务费（1元/户），一般每户每月为9元，全年108元。 ◆ 公有住宅售后管理服务费收取有什么规定？ 公有住宅售后管理服务费与商品房的物业管理费不同。

按照上海市房屋土地管理局、上海市物价局的规定，公有住宅售后管理服务费的收费标准是： （1） 居住用房的管理费： 多层住宅每户每月4.5-7.5元； 高层住宅每户每月5-10元。 具体收费档次划分，在此幅度内由业主委员会同所委托的物业管理单位商定。

（2） 高层住宅电梯、水泵运行费：。