1.小区物业管理方案范本

小区物业管理方案 为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。

并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。

同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。

要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。

并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。

在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。

督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。

特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。 四是规范业主大会和业主委员会，积极。

2.小区物业管理方案范本

小区物业管理方案 为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。

并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。

同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。

要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。

并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。

在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。

督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。

特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。 四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正。

3.“业主自治”这种新的管理理念有哪些好处

一、和谐小区的诞生需要“业主自治，共管模式” 无数年来，我们一直在强调和谐，追求和谐美好的生活，可怎样的生活才是真正的和谐呢？和谐的生活又该从何开始呢？ 众所周知，物业管理行业的兴起，虽然经历了20多个春夏秋冬，但由于多方面因素的制约，致使物业管理行业一直“长不大”，并且各种对于物业公司不友好的争议以及不屑总是会让人防不胜防。

诚如在北京，某些小区业主群体抗议，拒绝缴纳物业费，责怪物业办事不佳，而不交物业费的最终效果无非是导致物业公司无非正常运作，致使小区服务质量下降，环境逐渐恶劣，双方关系日渐僵化，最终形成恶性循环。可这些真的只是物业的责任吗？其实究根问底，这是三方共同的责任，开发商与物业管理公司之间互相规避责任，不去真正的正视问题﹑解决问题，玩起了踢皮球的游戏。

业主责怪物业办事不加，自己却不愿意为建设小区承担理所应当的费用开支，以至于纸上谈兵，物业有心无力。于是三方永远在争执同一个问题：到底是谁的责任没有担当起来？而伴随着新出台的物业政策法规，一种由新加坡引进而来的“业主自治，共管模式”完美的为这个问题进行了解答。

CFBM城市展望是一家新加坡的物业管理公司，其管理概念和模式与国内有着不同的地方。在其项目之一的橘郡花园，首都推行这种全新的“业主自治，共管模式”，他们采取物业信息化管理、财务透明公开、成立业主自治委员会等多种形式，保障发展商、服务商、业主三方共赢的协作关系，通过公开、公正、独立等一系列措施为业主争取自治，也将和谐融入了生活。

而自从 2007年开始推行“业主自治”模式以来，橘郡花园业主委员会和物业管理公司的关系也发生了神奇的变化，从原先的互相埋怨到如今的默契和谐。而城市展望的国际专业水平和公正广博的胸襟也在很大程度上为业委会提供了全面的技术及精神支持。

让模式在推广期间，真正做到了坦诚的面对问题，公开解决问题。 并且对开发商﹑业委会﹑业主做到信息管理﹑财务管理的公开化﹑透明化，实实在在通过用实际行动得到了开发商与业主的信任和支持，让小区处处充满着和谐分子。

而“业主自治，共管模式”的成功推行，以及橘郡的成功蜕变，也正印证了城市展望物业管理有限公司一直以来所强调的“做物业而不是讲物业”。 “做”就是用有效方法前瞻预防﹑迅捷处理社区服务可能出现的各种问题。

面对社区出现的问题，做到坦诚﹑透明面对，力争在第一时间内解决问题，不拖泥带水。对于开发商遗留的问题，所采用的办法则是积极的与开发商协商﹑沟通，提供合理有效的解决方案，尽其所能挖掘﹑推动三方的共同利益，凡事尽心在前﹑注重长远，充分运用物业公司的人力﹑财力资源，“做﹑讲并行”，以高效执行力令发展商﹑业主看到物业管理服务者的诚意，从而全面推进问题的解决。

而显然橘郡就是这一系列雷厉风行办事效率下的最佳作品，橘郡的成功改变，证明了社区的建设需要大家的共同努力，更证明了“业主自治，共管模式”有着让和谐小区曙光般诞生的神奇力量！ 二、业主自治：社区自我管理的新实践 千千万万个城市小区如雨后春笋般拔地而起，是最近十年来我国城市最大的社会变革之一，业主自治，则是应运而生的一个新生事物，如何引导业主依法自治，如何建设和发展这些小区，使之成为居民真正的幸福乐园，是摆在各级党委、政府面前的一个全新课题。 北塘区委、区政府坚持以人为本、超前谋划，针对物业管理缺位给居民生活带来的困难，延伸公共服务触角，率先试点、迭出新招，通过建立社区自治管理协会搭建平台、在新建小区有序施行“1+3”协商共建、老旧小区稳步推进业主自管，探索出了一条居民自治由虚到实、由政到民、由被动到主动，共建美好家园、同创和谐社区的有效路径，实现了政府依法行政与居民依法自治的有效衔接和良性互动。

搭建平台促进业主自治管理规范化 2009年初，北塘区将星罗棋布在辖区内的近50多个新、老小区业主委员会组织起来，并吸纳房管、社居委等专业人士成立了北塘区社区自治管理协会，搭建起社区自治管理的组织、指导和交流平台。 一年来，协会组织会员和业主委员会成员认真学习《物权法》等相关法律法规，针对自治管理应该做什么、怎么做、如何化解各种矛盾进行培训，并定期组织会员参观学习、分析案例，通过经验的交流、理念的碰撞、路径的探索，促进了社区自治依法有序上台阶，逐步提高了业主自治管理水平。

协会通过每季发行《社区自治管理专刊》，及时反映全区居民自治实践中出现的新做法、新点子和新动态，引导业主委员会在辖区党组织的领导下，加强自我教育、自我管理、自我服务、自我监督，积极探索和改进社区自治管理的模式与方法，不断提高化解矛盾、规范管理和应对复杂事务的能力。 画外音：社区自治管理协会是北塘区加强社区自我管理的一大创举。

实践证明，协会充当了社区自治的“拓荒者”，通过协会的探索，找到了社区居民广泛参与、自我管理的成功路径；充当了社区自治的“智囊团”，通过协会的交流，推广了适应社区实际、科学管用的自治管理。

4.求一小区物业管理方案

小区物业管理方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围（一）目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。

并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。

同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。

要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。

并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。二是严格物业管理企业的资质审查。

在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。

督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。

特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确。

5.“业主自治”有什么办法,做不到会有什么办法

CFBM向来秉承公平合理的解决方案，一直强调 “做物业而不是讲物业”。

“做”就是用有效方法前瞻预防、迅捷处理服务社区可能出现的各种问题。面对社区出现的问题，我们做到坦诚、透明面对，力争在第一时间内解决问题。

对于发展商遗留的问题，我们的做法是积极的与发展商协商、沟通，提供合理有效的解决方案，摈弃某些物业公司的所谓“规避、免责方式”，分步骤分次序的解决问题；尽我们所能挖掘、推动三方的共同利益，凡事尽心在前、注重长远，充分运用CFBM的人力、财力资源，“做、讲并行”，以高效执行力令发展商、业主看到服务商的诚意，从而全面推进问题的解决。

6.我们很希望能实行“业主自治”这个新的管理模式,具体该怎么实行呢

武汉的，参考一下：《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》的通知 各区房地局、各业主委员会、物业管理企业： 为完善我市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理模式，进一步规范业主自治管理行为，根据《武汉市住宅区物业管理条例》的规定，经市物业管理工作领导小组研究同意，现将我局制定的《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻实施。

附：《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》 武汉市住宅区业主自治管理实施办法 第一章 总则 第一条 为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制，规范业主自治管理行为，促进物业管理健康发展，根据《武汉市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于全市实施物业管理的住宅区业主自治管理。

本办法所称业主自治管理，是指住宅区业主（业主代表）大会选举产生的业主委员会，代表全体业主依照《条例》领土完整选取聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务的活动。 第三条 武汉市房地产管理局是本市业主自治管理的行政主管部门，负责组织实施本办法。

各区房地产管理局是本辖区业主自治管理的行政管理部门，负责业主委员会的筹建和日常管理，进行政策、业务指导。 第四条 本市各有关行政管理部门在各自职责范围内，支持和配合业主委员会的工作，维护广大业主的合法权益。

第二章 业主的权利和义务 第五条 业主是指物业的所有权人。 物业使用人（以下简称使用人）是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第六条 业主依法享有对住宅区物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。 业主的主要权利是： （一）遵守国家有关物业管理的法律、法规和政策规定； （二）业主的个人利益应自觉服从公众利益和国家利益； （三）执行、服从业主（业主代表）大会和业主委员会的各项决议、决定； （四）遵守业主公约； （五）遵守物业管理委托合同的各项条款，并按时交纳物业管理服务费用以及相关的代收代管费用。

第七条 业主公约是有关业主（使用人）在物业的使用、维护和管理服务活动等方面权利、义务的行为准则，对全体业主和使用人具有约束力。 业主公约自业主（业主代表）大会审议通过之日起生效。

第三章业主（业主代表）大会 第八条 业主大会由本住宅区内全体业主组成；业主人数较多的，可按比例推选业主代表，组成住宅区业主代表大会，业主代表大会成员一般不超过100人。 第九条 住宅区符合下列条件之一，可召开第一次业主（业主代表）大会： （一）住宅区入住率达到50%以上 （二）住宅区房屋交付使用满2年； （三）公有住房出售建筑面积达到50%以上。

第十条 业主（业主代表）大会的职权： （一）选举、撤换业主委员会委员； （二）审议通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同； （三）听取和审查业主委员会的工作报告； （四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定； （五）决定物业管理的其他重大事项。 第十一条 业主（业主代表）大会表决可采用投票或其他方式，业主委员会委员的产生须采取无记名差额投票选举方式。

第十二条 出席业主（业主代表）大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。

公房出租人可书面委托承租人出席，业主可以委托代理人业席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。

业主大会或者业主代表大会可邀请街道、派出所、居委会和物业使用人代表列席，列席人员无表决权。 第十三条 第一次业主（业主代表）大会的筹备。

（一）所在地的区房地产管理局负责召集开发建设单位、前期物业管理单位、街道办事处或镇（乡）人民政府及业主代表组建第一次业主（业主代表）大会筹备组，其中业主代表人数应占筹备组成员三分之二以上； （二）拟定第一次业主（业主代表）大会方案； （三）依照物业管理政策法规及示范文本，结合本住宅实际情况，拟定业主委员会章程（草案）、业主公约（草案）和业主委员会选举办法（草案）等相关文件； （四）推荐业主委员会委员候选人。 业主人数较多的住宅区，应以住宅楼单元为单位协商产生业主代表（高层住宅楼可以楼层为单位），在业主代表中协商推荐业主委员会委员候选人； （五）第一次业主（业主代表）大会召开前15日内，将拟定的第一次业主（业主代表）大会方案和准备的会议有关文件资料，一并报所在地的区房地产管理局备案。

业主自行召开第一次业主（业主代表）大会，应在本住宅区具备成立业主委员会条件的前提下，由超过20%的业主联名向所在地的区房地产管理局提交书面报告，由区房地产管理局审核后，会同相关部门及业主代表组成筹备组。其他程序参照本条第一款第（二）、（三）、（四）、（五）项组织实施。

第十四条 第一次业主（业主代表）大会主要议程： （一）大会筹备组介绍大会筹备情况； （二）审议通过《业主委员会章程》、《业主公约》； （三）选举业主委员会委员； （四）审议决定其他。

7.物业前期管理详细方案是什么

物业管理区域 配套建筑与设施设备 前期物业管理与物业交付 业主大会与业主委员会 业主大会筹备组 业主大会 业主委员会 物业的使用与业主自治管理 一般规定 住宅物业的装饰装修 车库与车位的使用 业主自治管理 物业服务企业 物业服务企业 行业自律 物业服务 物业服务内容与合同 物业服务收费 物业的维护 建设单位的保修责任 专有部分的维护 共用部位及共用设施设备的维护 专业经营设施设备的维护 社区物业管理与旧住宅区物业管理 社区物业管理 旧住宅区物业管理 法律责任。