1.金色家园业委会章程

你好，业委会章程，是业主委员会经特定的程序制定的关于组织规程和办事规则的法规文书，是一种根本性的规章制度。

章程 〈物业管理条例〉第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。

本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。

业主是指房屋所有权人。第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。

第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。望采纳。

2.业主委员会章程

业主委员会的权利有：

1、召集和主持业主大会。

2、修订业主公约、业主委员会章程。

3、决定聘请物业管理企业。业主委员会有权采用招标或 其他方式，选聘、续聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订、变更或者解除物业管理委托合同。

4、审议物业管理服务费收取标准及使用办法。通常由业 主委员提出物业管理服务内容和标准，物业管理企业据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定。

5、审议年度管理工作计划、年度费用概预算。物业管理 企业每爪在制定年度工作计划和年度费用概预算，上报业主 委员会审议。根据业主的意见和建议提出修改意见，物业管理企业修改后，由业主委员会批准实施。

6、检查、监督物业管理企业的工作。

7、监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修 基金的筹集、使用和管理。

8、业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

3.金色家园业委会章程

你好，业委会章程，是业主委员会经特定的程序制定的关于组织规程和办事规则的法规文书，是一种根本性的规章制度。章程 〈物业管理条例〉

第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。

第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。业主是指房屋所有权人。

第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。

第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

望采纳！

4.业主大会规程是什么内容

违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

建设部网站2003年7月2日 理单1理业务的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的监理酬金百分之二十五以上百分之五十以下的罚款；以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。 第六十三条 违反本条例规定，有下列行为之一的，责令改正，处10万元以上30万元以下的罚款： （一）勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察的； （二）设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计的； （三）设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商的； （四）设计单位未按照工程建设强制性标准进行设计的。

有前款所列行为，造成工程质量事故的，责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十四条 违反本条例规定，施工单位在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。

第六十五条 违反本条例规定，施工单位未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

第六十七条 工程监理单位有下列行为之一的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任： （一）与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低工程质量的； （二）将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的。 第六十八条 违反本条例规定，工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系承担该项建设工程的监理业务的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。

第六十九条 违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。 有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十条 发生重大工程质量事故隐瞒不报、谎报或者拖延报告期限的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。 第七十一条 违反本条例规定，供水、供电、供气、公安消防等部门或者单位明示或者暗示建设单位或者施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、建筑构配件和设备的，责令改正。

第七十二条 违反本条例规定，注册建筑师、注册结构工程师、监理工程师等注册执业人员因过错造成质量事故的，责令停止执业1年；造成重大质量事故的，吊销执业资格证书，5年以内不予注册；情节特别恶劣的，终身不予注册。 第七十三条 依照本条例规定，给予单位罚款处罚的，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款。

第七十四条 建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，构成犯罪的，对直接责任人员依法追究刑事责任。 第七十五条 本条例规定的责令停业整顿，降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚，由颁发资质证书的机关决定；其他行政处罚，由建设行政主管部门或者其他有关部门依照法定职权决定。

依照本条例规定被吊销资质证书的，由工商行政管理部门吊销其营业执照。 第七十六条 国家机关工作人员在建设工程质量监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七十七条 建设、勘察、设计、施工、工程监理单位的工作人员因调动工作、退休等原因离开该单位后，被发现在该单位工作期间违反国家有关建设工程质量管理规定，造成重大工程质量事故的，仍应当依法追究法律责任。 第九章 附则 第七十八条 本条例所称肢解发包，是指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。

本条例所称违法分包，是指下列行为： （一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的； （二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的； （三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位。

5.业主管理委员会的成立流程,要详细的（最好到具体做法）

一、提出申请 物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会： （一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； （二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。 三、筹备小组开展筹备工作 （一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

（二）筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 （四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 五、申请登记业主委员会 自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续； （一）业主委员会登记申请表； （二）街道办事处核准证明； （三）业主委员会选票； （四）业主代表选票； （五）业主授权委托书； （六）业主大会或业主代表大会签到表； （七）业主委员会章程； （八）业主公约； （九）其他相关资料。

六、核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

业主委员会章程 业主委员会章程（示范文本） 第一章 总则 第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。 本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。

本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。 第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。

业主是指房 第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。 第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

第二章 组织及职责 第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。

本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。

本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。 第七条本会权利 1、召集和主持业主大会； 2、与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法； 3、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同； 4、与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报 告； 5、检查、监督物业管理单位的物业管理工作； 6、修订业主公约、本会章程。

第八条 本会义务 1、筹备业主大会并向业主大会报告工作； 2、执行业主大会通过的各项决议； 3、执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定， 对住用户开展多种形式的宣传教育； 4、保障本物业各项管理目标的实现； 5、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求； 6、本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主 大会的决定，不得损害业主公共利益。 第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴： 1、本会主任； 2、本会副主任； 3、本会执行秘书； 4、本会同意的其他人员。 第三章 会议 第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。

有三分之一以上和 委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。 第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关 料送达每位委员。

委员因故不能参加会议的。

6.业主委员会章程有哪些基本特征

( 1 ) 业主委员会章程是业主委员会成立的基本条件和重要法律依据。

业主委员会章程是成立业主委员会的必备要件，也是业主委员会活动中所应遵循的原则。每个地方的物业管理条例，都要求成立业主委员会的同时制定业主委员会章程，而业主委员会的成立程序以订立章程开始，以设立登记结束。

业主委员会章程是业主委员会对政府作出的书面保证，亦是国家监督管理业主委员会的重要依据。若没有章程，那么业主委员会便不会被批准成立。

（ 2） 确定业主委员会权利、义务关系的基本法律文件。业主委员会章程一旦有了相关部门的批准，即刻就会对外产生法律效力。

业主委员会及其工作人员依章程享有各项权利，并承担各项义务，符合业主委员会章程的行为受国家法律保护，若违反其中规定行为，就必须接受干预或制裁。 （ 3）业主委员会实行内部管理和对外进行交往的基本法律依据。

业主委员会组织和活动的细则与原则皆由业主委员会章程规定 ，它是业主委员会活动的基本准则。 它规定的业主委员会及其委员的权利义务和确立的内部管理体制，是业主委员会对内进行管理的依据。

业主委员会章程同时也是业主委员会表明信用和让业主了解委员会组织以及财产状况的重要文件。

7.业主委员会管理制度

小区业主委员会章程 北苑小区业主委员会章程（ 草 案 ）第一章 总 则第一条 昌邑市北苑小区业主委员会，是根据**《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定成立的在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。

由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）从全体业主中选举产生。是经物业管理行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。

其合法权益受国家法律保护。第二条 本业主委员会接受市物业管理行政主管部门的领导。

执行国家及省市有关物业管理的法律法规及政策的规定。第三条 业主委员会的宗旨是：代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的环境。

第二章 业主委员会的产生及职责第四条 本业主委员会由本住宅小区业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会及物业管理行政主管部门的监督。第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹备小组，筹备小组组织推荐业主委员会委员候选人名单，提交第一次业主大会实行差额选举产生。

第五条 业主委员会自选举成立15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门办理登记。（一）成立业主委员会登记申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主委员会章程。

第六条 本业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任执行秘书，负责处理本会日常事务。业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

第七条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：（一）召集和主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；（二）执行业主大会的决议、决定；（三）修订业主公约、业主委员会章程；（四）采用招标或其他方式选聘、续聘或组织解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同；（五）审议物业管理服务费收取标准及使用办法；（六）审议年度管理工作计划，年度费用概预算。；（七）检查、监督物业管理企业的物业管理工作；（八）监督公用建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；（九）听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；（十）监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行；（十一）业主大会赋予的其他职责。

第三章 业主委员会会议第八条 业主委员会会议每季度至少举行一次。有2/3以上的委员提议或主任、副主任两人以上认为有必要时，可召开特别会议。

第九条 业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，包括会议日期、地点和议题，并代其行使表决权。

第十条 业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。第十一条 会议决定问题，采取少数服从多数的原则，其决定必须经全体委员会半数以上通过有效。

第四章 业主委员会委员第十二条 本业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

第十三条 业主委员会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。但有下列情形的人员不得担任委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：（一）个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产3年内的；（二）因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；（三）无故缺席会议3次以上；（四）已不是业主；（五）有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的；（六）已以书面形式辞职的；（七）业主大会已将其罢免的。

（八）其他不适宜担任本会委员的情形。 第十四条 业主委员会委员的权利义务（一）委员有下列权利1、参加业主委员会组织的有关活动；2、选举权、被选举权和监督权；3、参与业主委员会有关事项的决策；4、对业主委员会的建议和批评权。

（二）委员有下列义务1、遵守业主委员会章程；2、执行业主委员会的决议，完成交办的任务；3、参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；4、向业主委员会的工作提供有关资料和建议。第十五条 业主委员会委员停任时，须在停任后1周内，将管理和保存的属于业主委员会的资料、财务等移交给业主委员会。

第五章 附 则第十六条 业主大会通过的有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。第十七条 业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会，选举新一届业主委员会。

（一）有20%以上业主联名要求改选的；（二）业主委员会不履行职责和义务的；（三）因决策失误给业主或物业造成重大损失的；（四）2个以上物业管理区域合并为1个的；（五）法院判决必需改选的；（六）因其它原因确需改选的。第十八条 业主委员会任期。

8.业主委员会章程是什么呢

业主委员会章程： 第一章总则 第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。

本会由业主大会选举产生，是业主大会的常设机构，对业主大会负责。 第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。

第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。 第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本小区物业的公共利益，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

第二章组织及职责 第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 第六条本会设委员一名，其中主任1名，副主任一名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。

本会聘任执行秘书（或秘书长）1名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是委员，也可以不是委员。

本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。 第七条本会权利 1。

组织召开和主持业主大会： 2。与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法； 3。

与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报告； 4。检查、监督物业管理单位的物业管理工作； 5。

修订业主公约、本会章程。 第八条本会义务 1。

筹备业主大会并向业主大会报告工作； 2。执行业主大会通过的各项决议； 3。

执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育； 4。保障本物业各项管理目标的实现；。

9.怎样成立业主委员会

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

（1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上； （3）住宅出售已满2年。？ 成立业主委员会后要办理登记手续。

业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记手续： （1）成立业主委员会登记申请书； （2）业主委员会委员名单； （3）业主委员会章程。？ 区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，并用书面通知申请人。

对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记。 如何成立业主委员会 手把手教您成立社区业主委员会 写在前面：本文从解读政府有关部门关于成立业主委员会的规定、介绍成立业主委员会的步骤、成立业主委员会需注意的策略等几个方面手把手教您成立业主委员会，并提供了笔者写的几个成立业主委员会相关文书供想成立业主委员会的业主参考，由于本文较长，笔者想不出能够全文刊登的报纸，故发在网上，欢迎平面媒体根据自己报社掌握的尺度进行转载，同时更欢迎关心成立业主委员会的网友在自己小区的论坛上进行转载。

手把手教您成立业主委员会 很多业主反映想成立业主委员会难，这里有个别政府工作人员违法行政的问题，也有业主没有掌握成立业主委员会的方法问题，现在新的《物业管理条例》公布了，为成立业主委员会铺平了道路，业主只要学会如何运用这个法律武器，掌握正确方法，9月1日以后，业主要想成立业主委员会其实并不难。 不要把自己的武器送给对方 成立业主委员会和成立公司一样，首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利，评论法律和政府规定是否合理合法，不是我们业主成立业主委员会时要做的事，否定法律和政府规定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主委员会复杂化或想得神乎其神，不仅与事无补，反而等于缴械投降，甚至是自己把手中的武器送给了对方。

成立业主委员会规定的五项解读 今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现笔者逐一加以解读： 一.业主大会的成立 规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。 北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”

而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定： 京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。” 京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》（京政办发[2001]91号）管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。

对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 二.物业管理区域的划分 规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。” 三.业主大会投票权确立 规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。 北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”

和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区。