1.谁有“万科房地产近年的财务报告”

万科房地产公司财务分析报告 实习对象 ： 实习名称 ： 财务报表分析 小组成员 ： 实习时间 ：2011.1.5~2011.1.11 万科房地产集团财务分析一. 企业简介 一企业概况 万科集团股份有限公司成立于 1984 年 5 月， 以房地产为核心业务， 是中国大陆 首批公开上市的企业之一。

至 2003 年 6 月 30 日止，公司总资产 94.73 亿元，净资 产 42.85 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2800 万股，集资人民币 2800 万元， 资产及经营规模迅速扩大。

1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌 交易。 1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2836 万股， 集资人民币 1.27 亿元， 公司开始跨地域发展。

1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万 科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993 年 3 月，本公司发行 4500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深 圳证券交易所上市。

B 股募股资金 45135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产 核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要 投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000 年初，公司增 资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。 公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72的股份转让予中 国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展 房地产核心业务的资金实力。 公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州， 目前万科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势， 公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

（二）股本结构 变动日 2010‐06‐30 2009‐12‐29 2009‐06‐30 2008‐12‐31 2008‐06‐19 期 公 告 日 2010‐08‐10 2009‐12‐26 2009‐08‐04 2009‐03‐10 2008‐06‐05 期 变 动 原 定期报告 其它上市 定期报告 定期报告 送、转股 因 总股本 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 1099521.022 股 股 股 万股 万股 流通股 流通 A 股 965607.991 万股 965609.491 万 939209.491 万 939021.765 941385.831 股 股 万股 万股 高管股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 限售 A 股 2417.484 万股 2415.984 万股 28815.984 万股 29003.71 万 26639.643 万 股 股 流通 B 股 131495.547 万股 131495.547 万 131495.547 万 131495.547 股 股 万股 流通 H 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 国家股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 国 有 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 发 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 起人股 募 集 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 一般法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 战 略 投 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 资 者 持 股 基金持 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 转配股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 内 部 职 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 工股 优先股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股二. 企业财务分析（一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

1. 短期偿债能力分析（见下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009流动比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83速动比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46现金比率 —— —— 0.142 ‐0.208 0.266 0.178 在短期偿债能力的分析中 流动比率是一个重要指标 近年来该指标呈波浪式变动趋势 07 年流动比率降低源于短期借款的增加 08 年的回款情况良好使其上升09 年降低 0.58 但仍然高于同年行业 0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险 且房地产行业存在存货比例高的特点 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

07 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加 因此指标在 07 年降低了 0.2808 年销售情况向好 比率上升有所上升 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款 相应的存货尚不能结转 由于预售楼宇增加 09 年流动负债中预收账款较去年增长 3 倍 万科实际的偿债能力因而得以提高 但反映在财务指标上 则流动负债增加 速动比率下降。

以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率 其现金偿债能力较弱 但近年来呈上升趋势。

07 年房地产项目支出增多 比率为负 09 年有所下降 但该年流动负债结构有所变化 流动负债中预收账款增长较多但没有偿债压力。就本行业来说 万科短期偿债能力较好 且逐步提高但应重视现金为王的原则 加强现金流的管理。

2. 长期偿债能力 1 资本资产结构分析。为保证长期债务的。

2.万科近三年的财务分析

2014年 2013年 2014年 2013年 差异 货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38 应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18 预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72 其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35 存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57 合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00 计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。

3.万科近三年的财务分析

2014年 2013年 2014年 2013年 差异

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57

合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00

计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。