1.销售策划的方案文稿

第一节：销售策划概述 销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等 第二节：销售策划与项目策划的区别 简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。

一：项目策划所包涵内容： （一）市场调查 项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议 （二）目标客户分析 经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭 文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 （四）入市时机、入市姿态 （五）广告策略 广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 （六）媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 （七）推广费用 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放 二：销售策划所包涵内容： （一）销售现场准备 （二）销售代表培训 （三）销售现场管理 （四）房号销控管理 （四）销售阶段总结 （五）销售广告评估 （六）客户跟进服务 （七）阶段性营销方案调整 第三节：销售策划的内容及步骤 一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。 二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。

三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。 四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。

五：项目销售思路： （一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。 （三）操作手法的连贯性。

首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

六：项目销售策略： （一）项目入市时机选择 理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备： 1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求； 2、你已经知道目标客户是哪些人； 3、你知道你的价格适合的目标客户； 4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点； 5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式； 7、已制定出具竞争力的入市价格策略； 8、制定合理的销控表； 9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案； 10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划； 11、尽力完善现场氛围； 12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市； 13、其他外部条件也很合适。

二）项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。

推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！ （三）销售部署 房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节：销售策划的原则 一：创新原则 随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二：资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售。

2.校园新闻稿应该怎么写

给一份给你参照一下吧………… 没有具体规定的格式，但是要清楚表明你所提议的这个活动 可以分几大块，一、概述（阐述活动初衷）二、具体安排（活动分几个期限，活动初定的具体时间和地点，由哪几个主要负责人负责，指导老师是谁）三、活动经费详细表（预先申请的经费详细表） 越具体越好，最好在时间一块和由谁负责一块用表格表现，更加清楚明晰 例子： sss策划书 一、活动意义 二、活动内容 活动时间：5.24——6.8 活动运作方式：由IT服务联盟承办（校区级社团） 活动海报：由校内专业机构制作（粗步拟定阿拉丁工作室） 活动对象：紫金港全体学生 活动成员：淘宝sss团队+IT服务联盟成员 分宣传项目组，第一，二，三项目组 宣传组人数最多，负责所有宣传，活动审批，包括几个小活动的运作（人数待定） 第一二三组分别负责三大活动，第一项目组成员完成自己项目后可加入第二第三项目组 三、.活动流程： 日程 5.17开会讨论，详细成员分工，每个活动作为一个子项目，确定负责人 5.18 海报外包交付制作，奖品联系购买；网上购物等公益广告收集且打印 以勤工俭学名义，在网上招代理（帮我们招淘宝会员） 5.19第一项目组开会讨论，细化六一策划，分工；公益广告贴出（论坛上也贴出） 5.20 联系小学；宣传项目组开会了解进程，继续下面工作；网上拍卖开始 5.21横幅制作；网上宣传开始，论坛，联系求是潮，缘网；校网邮箱发出 5.22活动申请审批，文化广场场地租用，海报制作完成交付打印 5.23海报横幅审批通过，且整体宣传的海报贴出，横幅挂出，巨幅彩色喷绘也挂出 和小学所有事宜必须敲定 5.24 创意搜集海报贴出，网络各媒体亦开始；所有成员聚会，确保进度 5.25 六一海报贴出，网络各媒体亦开始， 5.26广播台连续广播三天，校外媒体开始联系 5.27校讯通第一次发，六一所需物资准备好 5.28校讯通第二次；第一项目组开会讨论第二天相关实习 5.29白天六一活动，晚上网上活动照片展示，感想征集； 5.30创意搜集活动结束评选最佳（若有特别有新意且合适的活动可马上成立项目组，活动在6.5白天进行）；所有成员再聚，总结聆听第一次活动经验 5.31 淘宝征文比赛海报贴出，网络各媒体亦开始，第二，三，宣传项目小组开会； 6.1定向淘宝、晚会海报贴出，网络各媒体亦开始；定向淘宝物品开始购买，制作； 6.2 淘校园网之宝比赛海报贴出；第二，三项目小组开会； 6.3广播台连续广播三天； 6.4校讯通第一次发，第二项目小组开会，商谈相关事宜； 6.5校讯通第二次，物品租借，晚上晚会开始；第三项目小组开会确定第二天场地安排； 6.6定向寻宝，晚上宣传组探讨电子杂志 6.7电子杂志开始制作，征文结束，好文选入电子杂志 6.8淘校园网络之宝活动结束，好的内容入选电子杂志，电子杂志通过校网，论坛等开始发行； 注：1红色为项目成员聚集情况 2各项目进程只是根据以前经验概况，在执行期再作修改 3虽进行项目分工，但三次大活动时非项目组成员由时间也应到场协助 现场流程（见分策划） 宣传： 预热期（5.19——5.24） 先是在各大论坛和宿舍楼下帖公益海报（内容都是网上购物的一些技巧等，署名摘自淘宝论坛） 在洗手间小便池等地贴上一些网上购物有意思的笑话（同样做淘宝宣传用） 98上进行一些小物品拍卖，增加人气 然后是在论坛上发些投票，探讨，比如关于几个c2c网站知名度投票等 （在24号贴出创意征集大赛也是侧面宣传的一种方式） 大活动宣传期（5.25——6.5） 98（各大版面，争取置顶，若不能置顶，做到各成员无论谁上机时都要把这些贴顶一下） 88，海纳（各大相关版面） 校广播台，求是潮，缘网，校讯通和广播站等同时进行。

海报（彩色塑胶a0 3*5张，分别放在食堂东南西侧，彩色a2 30*5张，贴各宿舍楼下，各成员经常看下有无被覆盖以保证海报一直在大家视野中） 横幅（10条，挂在校友林，食堂西侧蓝球场旁，各学园及活动现场） 传单（4000份，3000发到寝室，还有1000份在食堂三册发放） 每个活动结束后：在求是潮网站，校广播台，紫金港杂志等投稿（可能的话向校外媒体供稿），在98灌水，发布活动照片，新闻稿等等） 后期宣传（6.6——6.9） 电子杂志发行，加大宣传力度 除了每个活动结束的宣传，还要搜集大家对活动看法，反映等（主要在论坛上进行） 注：校讯通是向所有（或针对特定人群）订阅此服务的手机用户发送短信 六一活动以大学生六一重温儿时游戏，现在儿童六一过六一专题等几个切入点应该可以得到校外媒体报导。 四、活动预算 项目 说明 单价 数量 总价 备注 整体宣传 15米横幅 6 75+15 540 15元为悬挂费，6仅是整体宣传所需数量，不包括分活动（下同） 海报外包制作 1 100 100 海报打印 3,30 3张A0彩色塑胶食堂展板用30张A2彩色塑胶宿舍楼及学园橱窗 传单0.05 4000 200 A4黑白胶印 巨幅6*8彩色喷绘 1 1000 1000 六一总费用 奖品 0.5-2.0 600内 具体见六一企划 游戏品 ---- 200内 具体见六一企划，都市些低值品 游戏单 ？ 600 ？ 定向寻宝总费用 晚会总费用 其他小活动总费用 690 媒体 广播台（校内） 0 在活动期间校内广播台连续报道 报纸，杂志（校内） 0 发1篇不。

3.策划文稿怎样撰写才更好

1. 最忌空洞无物、闭门造车。二忌辞藻堆砌、华而不实。三忌文笔不畅、别字先生。

2. 文章是思维的外在体现，低劣的稿件将给公司形象造成不可弥补的损失。

3. 策划人这个岗位总要面临各种新鲜的事物，要求从业者能在最短时间对项目做出尽可能深入的了解。

4. 策划离不开深入细微的调查研究。策划人在撰写文稿前必须先对相关领域进行”速成学习”，尽快由一无所知变成行家里手。例如撰写”纪念西藏和平解放五十周年五十位知名画家大型笔会”，不知道”一纸三裁”，不知道吴冠中，不了解作品的行情，是谈不上做知名画家笔会策划的。当今国内知名画家屈指可数不过二十余位，仅仅为纪念五十周年，便生拉硬拽”五十位知名画家”，题目已然引得行家纷纷耻笑，更不要谈得到业务了。只有经过调查研究，走出去了解情况，脑子里有东西了，再动笔才能写出好的策划文案。

5. 调查研究的方法很多。最有效的是拜访业内前辈行家，此外还有查阅文献资料、对客户做访谈等等。

6. 策划人应时刻关注时事动态、新闻政策，这样才能找出符合时代的亮点、避免不必要的禁讳、得到客户的认可。

总的来说做文案策划需要做到以下五点：

聆听

作为文案，你不应该只会苦思冥想，你要学会聆听，在泼妇骂街中听出风土人情，在出租车司机的怒吼中听出股市行情，在街头巷尾家长里短中听出货币涨跌。只要用心去听，这时候，耳朵比笔杆子更犀利。

做加法

在开始写或想创意之前，你不要给自己设限，可以添油加醋，可以画蛇添足，总之，想到什么都能写下来，不要提前关闭了自己的思路，将自己处于完全开放的兴奋状态，让你的想法在连锁反应中，不断触发新的内容。

做减法

在交稿前，你需要做减法，你要学会修枝去叶，学会忍痛割爱，把所有的东西堆在一起并不一定好看，你要学一点美学常识，懂得搭配，在最后，减到极致，也是完美。

沉淀

你可以很容易通过各种途径得到信息，每天都会有新的信息融入进来，所以，这时候的文案，不缺信息，缺的是一个筛子，文案要学会用心灵去与这个时代共震，将无用的信息排除，涤荡出精华，留存于世。

换个角度看问题

每天太阳从东方升起，每秒时间以单行线向前行走，每棵树都以参天为目的向上生长，每只候鸟都要飞向南 方，这是不是意味着生命就是早被注定，就在重复中日复一日？当然不是，你要时常用另一个声音警醒自己，你是一个创意人，你有独特的看问题的方式，你可以站 立着看，也可以倒立上着看；可以在火车上看，也可以透过三棱镜看；可以往前看，也可以在水下看；可以躲在暗处看，也可以跳跃着看。随着你看的方式不同，得出的答案自然大相径庭。

用忘记，清空被浮尘塞满的胸腔；用忘记，换得满满的情感.你就是自己最好的老师.有时候，不是你想得不够，只是你想得太多.复杂的 思绪，容易将你带到一条没有出路的死胡同里.这时候，如果你换上一套行装，刹时就能变身为灵感的使者.顿时步伐轻盈，掌控了节奏，也有了明确的方向.下次 记得，在思维混乱时，或是不知道文案该如何下手时，忘掉你的职业，清空你的大脑，来一次时空穿梭的游戏，让另一种身份替代你，带你到不经意的地方，那里将 有惊喜与你不期而遇.

4.谁能给我个楼盘策划书 高分求稿 100分

某地产企业楼盘项目广告策划书，供读者参考。

文本 名称 **楼盘销售广告计划书 受控状态 编号 执行部门监督部门考证部门 一、**楼盘介绍 （一）项目地理位置及总价值 **楼盘是**地产公司即将推出的楼盘，位于**，**大道以北、**东路以东、**大道以西，**路以南。****年，公开投标价高达亿元人民币。

（二）**楼盘自然景观介绍 （略）。（三）**楼盘设计师、建设团队介绍 （略）。

（四）楼盘经济指标（如下表所示） **楼盘经济指标一览表 经济指标 指标数据 总占地面积 万平方米 总建筑面积 万平方米 幼儿园 平方米 总户数 约户 户型 一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫，户型建筑面积~平方米 户型特点 板式结构建筑，采光、通风性能好，一梯两户，建筑密度小，无对视，私密性好 预计上市时间 ****年**月~**月 二、目标市场分析 （一）本地住宅市场状况分析1.本地区楼盘销售状况分析（略）。2.同定位楼盘特点分析（略）。

3.本地区楼盘售价分析（略）。（二）**楼盘SWOT分析 经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查，从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结**楼盘，具体分析结果如下表所示。

**项目SWOT分析表 优势（S） 劣势（W）1.自然环境优势2.中高档景观房产定位，紧邻**学院，区块升值与发展潜力较大，交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷3.本项目周边区域是本市规划的大学城，文化气息浓厚，此特点可作为本案一大卖点，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势4.专业服务：由受过严格培训的置业顾问，为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务 1.本案所在地区离市区稍远2.不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案的形象推广3.本案是招商引资项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程4.缺少商业配套设施 机会（O） 威胁（T）1.**市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成；房地产市场也已发展至较成熟阶段，特别是本年度**市房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近*%，预示着**市的房地产市场进入一个快速增长的阶段2.**市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进**市正在向一个现代化的大城市方向发展，这对本案也是一个利好3.**市距著名旅游城市**市仅1小时车程，处于该市“1小时交通圈”范围内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本项目广告宣传范围，广泛传播本项目形象4.本项目在**市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在**市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础 1.与本案处于同一区位的有A、B、C三个竞争楼盘，其中A项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明对比，给本案造成了一定的竞争压力2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度3.**市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险4.作为**市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间，消费者对该地块的认同也需要一段时间 （三）项目广告目标市场 根据本项目的特点及上表SWOT分析的结果，初步确定本项目的广告目标包括以下两大市场。① 第一目标市场为**市本地（包括城区和郊县城镇）。

② 第二目标市场为**市周边地区（如**市等具有潜在购买力的地区）。（四）目标消费群定位 在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

① 按购房动机划分为居住者、投资者。② 按地理位置划分为下列两类人群：**市本地人及在**市工作的外地人；周边地区（如**、**、**等地区）想将本项目作为第二居所的人士。

三、**楼盘广告目标 （一）总体目标 根据本楼盘的营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出宣传重点，彰显楼盘特点，提高本项目的知名度与美誉度，支持本楼盘的销售工作。（二）广告目标 ① 树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

② 保证楼盘销售顺利进行，配合2009年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。③ 树立本企业形象及本案的楼盘形象；强化本楼盘“******”的居住理念及推广主题。

四、本项目广告宣传策略 （一）广告诉求重点 结合本项目特点，在本项目的不同销售阶段，将精心宣传本项目的主题，着力形象介绍与展示，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告诉求重点包括以下六个方面的内容。

1.项目的整体优势 可着重突出中高档景观楼盘、本市规模较大的楼盘。2.地貌布局 本项目遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

3.生态环境景观 独特的景观生态环境是本项目的一大亮点，在推广时应着重强调。4.人文气息 毗邻**学院，同时这一区域将逐渐发展成为**市的文教区，是本省最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围。

这是本项目最珍贵的诉求点，应着重突出。5.居。