1.我国物业管理行业的现状如何

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。

物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。 同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。

据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14。6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。

因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。 1。

现阶段我国物业管理存在的问题 1。1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。

非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。 房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

1。2业主的物业知识缺乏 一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。

另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1。3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。

在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

1。4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力 据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。

建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

1。5物业管理法制建设仍需进一步完善 随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。

虽然 2003 年**出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22。 8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34。

2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。 1。

6地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。 深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7。

据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。 转贴于 中。

2.当前国有企业党建工作现状如何,存在哪些问题

一是对建立现代企业制度过程中加强党建工作的重要性认识不足。

有的人认为建立现代企业制度与国际接轨，国有企业党组织的地位和作用会出现弱化；有的人认为在混合所有制的法人治理结构中，企业股东大会和董事会是决策机构，企业党组织管好党员就行了，没必要介入企业的生产经营活动，参与企业重大问题决策；有的人认为企业实行现代企业制度以后，企业党务干部逐步兼职化、党组织活动业余化。二是国有企业的领导体制正处在探索阶段。

企业党组织与企业法人治理结构之间的关系还不十分明确，企业党组织参与重大问题决策的途径和方法还需要进一步探索。三是党管干部原则在一些企业难以落实。

一些企业党委只负责管理党务干部，很难履行对企业内部各级、各类干部的教育、培养、考察、监督职责，特别是对行政中层干部的任免，往往是由董事长或总经理动议，然后由党委组织部门去考察，走程序。四是在一些企业，工人阶级主人翁地位和作用出现被削弱的现象。

有的企业轻视职代会的作用，把职工参与管理特别是参与重大决策当作一种形式，只是走走过场，个别的甚至连过场也不走，影响了企业职工积极性和创造性的发挥。五是企业党建工作思想观念陈旧、工作方法缺乏创新。

一些企业党组织面对国企改革给党建工作带来的新情况、新问题，创新意识不够，仍习惯于传统的工作模式，在工作方法上缺乏时效性和针对性。一些停产、半停产企业党建工作不能正常开展，党员先锋模范作用难以发挥。

3.当下物业服务存在哪些问题

一是企业层面的原因。

不少小区物业，是由国有单位转制过来的，员工具有浓厚的惰性行业。同时，企业对员工所给予的待遇刺激不够、不妥善，也是一个重要诱因。

不管你一天疏通多少个下水管道，不管工作时间有多晚，工资奖金都是一样的。这样下来，一线的物业服务人员怎能有工作的积极性？ 中大网校物业管理师 二是制度层面的原因。

在现行苛刻的物业条例规定及更换物业所需的烦琐程序的“保护”下，部分物业企业可以“有恃无恐”地进行利益最大化的商业运作，而不必担心因服务差而失去市场。 三是缺乏有效的监督投诉和退出机制。

物业不提供及时服务，业主没有方便明确的投诉的途径，也是导致物业服务质量低下的重要原因。 四是人员素质层面的原因。

物业服务属于劳动密集型行业，服务质量直接受到员工素质高低的影响。应该说，物业服务人员需要具备多方面的素质，不仅要有掌握专业的修理、疏通或安全保卫知识和技能，也应注重文明礼仪、控制不良言行和情绪等等。

但平心而论，上海相当多的物业企业可能只注重对员工技术技能的训练，而相对忽略了多方面服务素质的培养。 要提升上海物业企业的服务质量，有必要从这个四个方面入手逐步加以解决。

当前，在针对城市“脏乱差”的集中整治过程中，上海有关政府主管部门，更有义务切实承担起规范督促和管理职责来。

4.我国物业管理发展存在的问题及对策思考论文

第一部分 国家宏观政策法规对物业管理可持续发展的长远推动及战略导向 一、国家宏观政策对物业管理可持续发展的导向 立法是行业及企业生存的保障。

法律的实施程度标志着一个国家的文明程度，同样，也是一个行业健康发展的标志。先进发达国家的物业管理行业，就因为有一整套完善的法律、法规体系，保障和推进了物业管理行业的健康发展。

我们国家近几年来，在物业管理的政策法规制定和出台方面做出了很大的进步，对行业的长远发展起到了积极的导向和推动作用。我国目前正处于市场经济转型期，在这个过渡时期里，应更加深入研究、调整国家相关政策、法律法规，使之更加适应市场及行业的发展需求。

（一）国家“十五”纲要中提出的房地产业与物业管理业的分业经营。首次将物业管理作为独立的行业在国家发展计划纲要中提出。

（二）2001年建设部下发《建设事业“十五”计划纲要》中明确提出“规范发展物业管理业，提高物业管理综合服务水平。逐步推广企业化、专业化经营的物业管理，加快物业管理的立法步伐，规范物业管理企业行为，形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标制度，逐步解决工资中物业管理消费含量不足问题。”

这一导向为物业管理消费的货币化奠定了良好的基础。 （三）2003年**颁发《物业管理条例》（以下简称：《条例》）。

同年党的十六届三中全会召开，针对经济体制改革提出科学的发展观，促进经济的协调统筹发展，对于新时期物业管理行业的改革与发展具有重要的现实指导意义。落实科学发展观，就是要坚持以人为本，坚持质量兴业，以忧患意识，以前瞻性的思路，推进物业管理行业的市场化进程，使物业管理行业在国内外的新形势下，获得健康持续发展。

（四）2004年全国建设工作报告进一步提出保持房地产市场持续健康发展。坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应政策，进一步促进住房消费。

加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。

加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率；完善个人住房贷款担保机制。加强宏调调控，整顿规范市场秩序。

大力推进住宅产业现代化；规范发展物业管理。 （五）截止到2005年上半年，建设部已经根据《条例》，先后印发《前期物业管理招标投标暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》以及《业主临时公约》、《前期物业服务合同》两个示范文本。

期间，又与国家发改委共同制定了《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》两个规范性文件。 （六）另外，《条例》颁布之后，各地也在按照《条例》精神，结合本地实际，制定或修订地方性物业管理条例或办法。

这些配套法规和地方性法规和《条例》是一个系统的整体，使《条例》具有了更强的操作性。以深圳为例，2004年深圳市政府先后通过了《深圳市业主委员会指导规则》、完成了《深圳经济特区物业管理条例（草案送审稿）》、启动了《条例草案送审稿》附件的起草工作、制定了《深圳市物业管理招投标专家库管理办法》、出台了物业管理考评专家库管理办法等一系列的地方性法规，进一步加强对深圳物业管理行业的规范和管理。

（七）《条例》实施两年多来，已经基本形成了比较完善的物业管理法规规章体系。但物业管理活动中的问题，有的是直接适用《条例》进行规范，有的则由其他法律法规进行规范。

《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，都是规范物业管理活动的法律依据。 （八）目前，国家正在积极探讨制定的《物权法》亦正在成为影响物业管理行业发展的一个重要立法基础，对规范财产关系，维护经济、社会的秩序相当重要。

物权法的出台，能更好地促进社会主义市场经济发展，鼓励人们创造财富的积极性。它从建筑物区分所有权出发，将物业作为私有财产加以确认。

有利于揭示物业法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。 首先，《物权法》出台将更加规范物业管理业，有利于物业管理健康有序发展，推进行业的法制化进程。

其次，对业主行为进行约束。将目前行业中面临的如违章搭建、侵害公共部位业主共同权利等事项在法律中进行确认，便于各方规范行为。

另外，《物权法》也是对现行物业管理的一项挑战。《物权法》中，业主的诉讼资格主体地位得到确认，业主可对物业进行自管成为可能，这也是对目前物业管理企业的一项重大挑战和突破。

最后，在物权的归属问题上有了更规范明晰的界定，物业管理企业、开发商、业主，按建筑物区分所有权分类划定，产权明晰，不易发生互相扯皮、推诿。有利于我国物业管理行业的良性发展。

二、适应可持续发展要求，仍需建立一系列行业政策规范。 （一）针对行业发展中遇到的矛盾和问题，以及新形势、新任务，制订扶持物业管理行业发展的政策措施，重点是扶持和发展。

5.党建工作存在的问题

（一）部分领导干部思想认识存在偏差。

他们认为，企业经营的目的主要是为了盈利，企业领导的核心任务就是生产经营和管理，党建是“附带”工作。因此对党建工作缺乏热情，始终处于被动应付状态，有的是为了应付上级党组织的检查，也有把党组织的工作部门当作形式，没有不行、有却麻烦。

党组织开展活动存在顾虑，担心活动影响企业生产经营（时间）、扰乱正常工作秩序（人员）、加大企业开支（活动经费）等。部分党务工作者心理压力大，怕经理不支持，关系处理不好，影响自身利益；怕党员不积极参与，活动开展不起来；怕职工不理解，费力不讨好。

导致有的党务工作者开展活动时理不直、气不壮，“底气”不足。甚至在一些党员中存在着，自己是“打工者”，拿企业的钱、归经理管，只要干好本职、保住饭碗就行了，不愿发挥也难以发挥党员的先锋模范作用。

个别企业管理者，也没有把建立党组织、开展党的工作作为自己义不容辞的政治责任。他们对企业党建工作支持、配合的积极性、主动性不高，应付多于主动。

（二）企业的特殊性束缚了党建工作开展。一是企业生产经营的不稳定性，导致党组织建立难度增大。

由于某些企业“小”、“变”、“散”等特点，严重制约了党建工作的开展。“小”即企业规模小，目前企业党员人数少，不能单独组建党组织；“变”即企业经营变化快；“散”即企业分布相对分散，人员工作地点分散等，给企业管理特别是党建工作带来很多不便。

二是企业用工制度灵活，导致党员教育管理难度增大。由于企业员工的减少，党员人数也在不断的下降，加之企业经营活动条件的限制，一些党员成为名副其实的“流动”党员，企业党组织难以实施有效的教育管理。

三是企业现代管理机制的确立，导致党组织活动开展难度增大。企业生产经营管理目标责任制的确立，工作时间由经理支配，党组织开展活动时间缺乏自主性，活动经费存在依赖性。

从而导致，大部分党组织没有固定的活动场所，一定程度上束缚了党建工作的开展。 （三）党组织自身建设薄弱影响了党建工作开展。

一是党组织的数量偏少。

二是党务工作者整体素质不高。大部分企业党务工作者是由原企业改制后行政管理人员兼任的，他们在思想观念、专业素质和工作方法等方面未经过较严格的培训，因此难以适应党建工作的新形势、新情况。

三是党组织负责人难选。由于企业改制后规模相对较小，党员人数也少，要选出政治坚强、熟悉党务工作、会做思想政治工作，而且懂经营会管理，善于同行政管理人员合作共事的党组织负责人比较难。

还有个别的党组织负责人，把抓党建工作等同于抓企业经营管理，把党组织等同于企业的下属办事机构，致使党组织负责人在职工中缺乏影响力和感召力。 （四）相关政策法规滞后制约了党建工作快速发展。

企业中党组织的地位、作用以及发挥作用的途径等，现行的有关政策和规定只作了原则的界定，缺乏具体的、操作性强的规定和制度，更没有规定企业党组织的建立及地位与作用的法律依据。《党章》虽然对企业中的党的基层组织的工作任务作了相应规定，但现有的法律条文和党规中并没有提供这些任务所应有的支持手段。

《公司法》和《个人独资企业法》也只是笼统地规定党的基层组织和党员按照党章进行活动，并没有对党组织开展活动提出具体要求。虽然近几年我们企业党建工作取得了明显成绩，但目前还没有达到改制前企业所制定和形成的一整套成熟的工作机制，使得企业中开展党的活动缺乏保障机制、考核管理办法，造成党组织建立和开展工作处于“受制于人”的尴尬境地。