大摩：中国近期土地拍卖反映项目回报偏低偏好贝壳-W及华润置地等_资讯

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2026-09-11 13:59:43

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　　摩根士丹利发布研报称，虽然现楼销售模式账面利润率看似健康，但在结构上削弱了项目的整体回报率。拍卖地价调整将会是修复项目经济效益的关键，但复苏仍然需时。

　　摩根士丹利分析9月至今的一、二线城市12宗主要住宅土地交易，当中有9幅以底价成交，显示发展商仍然选择性购地。该行估计项目净利润率中位数为16.5%，内部回报率（IRR）为9.8%，两者结合的回报指标较预售制下的基准低36%，显示有限的竞争并不能保证项目回报吸引。

　　该行认为，不应将近期低地价溢价视为新常态，因为地价调整可能需要数月甚至数个季度。未来数周北京和上海的土地拍卖将会是重要指标。个股方面，该行看好贝壳（02423，BEKE.US）作为二手楼交易占比上升的主要受益者，并建议在现有水平收集华润置地（01109）及新城发展（01030）。