（来源：亿翰君 亿翰智库）

欢迎加入亿翰智库个人会员，享受专属权益：

现房销售政策落地，京沪调控政策松绑，房地产发展新模式加速成型

全国性政策：

2026年8月，中央层面围绕住房公积金、商品房预售、房地产信贷、城市更新融资及资本市场支持连续出台政策，其中8月28日多部门集中发布房地产领域制度文件，政策重点由此前的稳预期、促需求进一步向完善房地产全链条制度、加快构建发展新模式延伸。

公积金制度改革正式落地。8月18日，国务院发布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，进一步简化住房公积金提取和贷款办理流程，完善信用信息共享，并明确灵活就业人员可自愿缴存。继6月公开征求意见、7月国常会审议通过修改草案后，8月正式完成制度落地，意味着公积金改革开始由中央规则向地方配套执行推进。

商品房预售管理进一步完善。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步明确预售项目主体责任、预售资金监管及项目交付管理。一方面加强预售资金监管，购房首付款、个人住房贷款等资金应进入监管账户；另一方面优化预售管理，对符合条件的项目合理推进现房销售，并强化工程建设审批衔接。同时推动现房销售备案管理和“交房即交证”，降低购房者交易及交付风险。政策并非简单取消预售，而是在预售、现售并行的基础上进一步强化全过程监管。

房地产信贷体系迎来系统性调整。8月28日，中国人民银行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条完善信贷体系。政策明确房地产开发贷款实行主办银行制，强化项目资金封闭管理和专款专用，并根据项目类型合理设置贷款期限；同时加大保障性住房、长期租赁住房及住房租赁经营主体融资支持，完善个人住房、商业用房及租赁住房贷款机制。房地产金融政策由过去重点解决开发端融资问题，进一步转向覆盖“开发—销售—持有—运营”的长期金融支持体系。

城市更新融资规则进一步明确，长期资金开始与更新项目加快匹配。8月28日，金融监管总局、住房城乡建设部出台《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，设立城市更新项目专项贷款，并明确贷款期限、资金用途、资本金及还款来源等要求。政策更加重视项目自身现金流和资金平衡能力，为城市更新建立更长期、可持续的融资机制。

资本市场融资渠道同步扩容，为房地产发展新模式补充多元资金来源。8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资和发行公司债券，并鼓励通过CMBS、ABS、REITs及不动产私募基金等方式盘活存量资产、拓宽融资渠道，推动房地产融资由传统信贷向股权、债券和资产证券化并行的多元体系延伸。

总体来看，8月政策的关键词已经从单纯“稳市场”进一步转向“建机制”。7月重点解决政策预期和住房消费支持问题，8月则进一步补齐销售、信贷和融资制度，房地产政策正在形成从需求端托底到供给端、融资端和运营端协同改革的完整框架。全链条监管、融资机制重构和发展新模式加快落地，成为8月中央政策最值得关注的三条主线。

地方性政策：8月地方房地产政策延续“稳市场”基调，北京、上海等重点城市调控政策相继松绑，政策重点由单一购房补贴、公积金优化，进一步延伸至购房资格、信贷支持、住房置换、土地供应及城市更新等多个环节。

图表：8月全国性政策

淡季成交平稳，城市能级分化加剧

（1）新建商品住宅：成交总量环比微降、同比依然正增长，城市间分化明显

2026年8月，依然为传统销售淡季，市场延续7月成交行情，从我们监测的40城数据来看，商品住宅销售面积为986.5万平米，环比下降2.9%，同比上升8.6%。

一线城市：商品住宅成交量为201.5万平米，同比上涨12.8%、环比下降2.0%。四个一线城市中，北京成交37.75万平米，环比上涨1.1%、同比下降0.4%；上海成交91.61万平米，环比下降0.1%，同比上涨16.3%；广州成交55.18万平米，环比上涨4.5%，同比上涨12.5%；深圳成交16.97万平米，环比下降28.9%，同比上涨31.7%。

核心二线城市：商品住宅成交量为328.4万平米，环比下降9.2%，同比下降3.1%。在我们监测的核心二线城市中，杭州、武汉等城市商品住宅成交量同、环比均有提升，其中杭州同比增长78.9%、环比增长37.9%；武汉同比增长26.7%、环比增长1.2%。南京、厦门同比实现正增长，但环比下滑明显；青岛环比实现正增长，但同比下降22.1%。其他大部分城市，如成都、无锡、苏州、福州、济南等城市同环比均有下降。

普通二线城市：商品住宅成交量达到276.9万平米，同比上升36.4%，环比上升6.8%。在我们监测的城市中，长春、温州、宁波等城市成交量同、环比均实现增长，其中长春同比增加220.6%、环比增加32.3%，温州同比增加6.8%、环比增加14.1%，宁波同比增加34.6%、环比增加4.5%。西安同比增加31.4%、环比微降0.1%。南宁、佛山等城市同、环比均出现明显下降。

三四线城市：商品住宅成交量达到179.6万平米，同比下降4.1%，环比下降5.1%。在我们监测的三四线城市中，扬州、徐州、汕头、淮北、漳州、泰安等城市成交量同、环比均增长；惠州、烟台、泉州、舟山、太仓等城市成交量同比增长但环比下降；其他大部分城市均是同环比双降，如中山、东营、江阴、芜湖、黄石、清远、莆田等，显示低能级城市市场修复压力依然较大。

图表：各能级城市8月新建商品住宅成交面积情况（万平米）

（2）二手住宅：韧性较强，17城同比增6.6%，挂牌量指数再创历史新低

8月本是楼市传统淡季，但二手房市场并未明显降温，需求底盘依然扎实。从我们监测的17城数据来看，8月二手住宅成交面积为853.6万平米，同比增长6.6%、环比下降9.0%。其中杭州、南宁和平凉同比有所回落，其余城市均实现增长。

其中，上海二手住宅成交188.0万平米，为17城最高，同比增加14.6%，环比下降1.1%；成都、北京分别以166.6万平米、124.3万平米位列二手住宅成交面积的第二、三位。

从套数来看，8月上海二手房成交23137套，连续6个月维持在2万套以上的活跃区间，同比2025年8月（19912套）增长约16.2%，环比2026年7月（23078套）微增0.26%。值得关注的是，在8.28新政后二手房市场热度有所回升，8月29日、30日单日成交分别达到1248套、1042套，周末成交再度突破千套，显示市场需求仍具备较强韧性。整体来看，8月作为传统淡季，二手房成交依然保持较高水平，市场需求释放的持续性较强。

成都二手房成交17867套，环比7月（20400套）下降12.4%，但同比2025年8月（17486套）小幅增长2.2%。虽然环比有所回落，但同比仍保持正增长，体现出二手房在价格弹性、即买即住、学区配套等方面的结构性优势，市场底盘相对稳固。

北京二手房住宅网签13853套，环比微降1.3%，同比去年8月上涨3.9%。市场整体在经历3月近2万套的年内高点后，7-8月进入阶段性回调，成交量连续两个月回落至1.4万套以下，但数据仍处于近20个月的中性水平。

其他城市中，衢州同比增幅达47.8%，领跑17城；苏州同比增长24.6%，厦门同比增长19.6%，江门增长18.0%，清远增长17.0%，扬州增长13.4%，东莞增长22.7%，显示出二线及部分三四线城市二手房市场同样保持较高活跃度。仅杭州（-5.5%）、南宁（-30.6%）、平凉（-3.6%）三城同比回落，其中南宁降幅较大，或与本地供需结构及去年同期高基数有关。

图表：8月全国典型城市二手住宅成交面积（万平米）

（3）价格：一线二手房五连涨，同比降幅持续收窄

根据统计局8月17日发布的7月70城商品住宅价格指数。

新房方面：7月70个大中城市中，有17城新建商品住宅价格环比上涨，相对6月上涨城市数量减少了3个；环比下跌的城市有47个，比上月减少2个；无涨跌变化城市6个，比上月增加5个。其中，杭州以环比上涨0.3%领跑市场，长春、上海、深圳、扬州环比均上涨0.2%，大连、南京、宁波、青岛、武汉、广州、南宁、重庆、无锡、烟台、济宁和宜昌环比涨幅均为0.1%。

分城市能级来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转化为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平。

二手房方面：7月70城二手住宅销售价格环比上涨的城市数量为5个，较上月减少4个；环比下跌的城市有62个，比上月增加2个；无涨跌变化城市3个，比上月增加2个。其中，广州以环比上涨0.4%领跑市场，上海环比涨幅为0.3%，深圳、徐州环比上涨0.2%，沈阳环比上涨0.1%。

分城市能级来看，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上月回落0.1个百分点，其中，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。从3月至7月，一线城市二手住宅销售价格指数环比连涨5个月，但涨幅在持续收缩。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平。

一线土拍持续高热度，京沪穗地王频现，市场分化加剧

（1）土地供应：供地节奏加快，核心二线城市环比大增114%

2026年8月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积4317.6万平米，同比降低23.8%、环比增加23.0%，推出土地756宗，环比增加9.6%。

一线城市：共推出土地15宗，较上月减少4宗，推出规划建筑面积116.5万平米，同比增加852.7%，环比降低31.4%，其中北京推出土地4宗，土地规划建面32.9万平米；上海推出土地7宗，土地规划建面49.6万平米；广州推出土地3宗，土地规划建面31.4万平米；深圳推出土地1宗，土地规划建面2.6万平米。

核心二线城市：共推出土地78宗，较上月增加33宗，土地规划建面558.0万平米，同比降低6.3%，环比增加113.7%。

普通二线城市：共推出土地61宗，较上月增加4宗，土地规划建面432.4万平米，同比降低42.7%，环比增加16.3%。

三四线城市：共推出土地602宗，较上月增加33宗，土地规划建面3210.6万平米，同比降低25.5%，环比增加18.6%。

（2）土地成交：一线城市量价领涨，高溢价地块频现

2026年8月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为2582.2万平米，同比降低19.8%，环比降低9.6%。

重点地块成交详情：

【北京】【上海】【广州】【郑州】【武汉】【......】

图表：2026年8月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）

图表：2026年8月土地成交总金额TOP10城市

图表：2026年8月各能级城市土地成交平均溢价率

图表：2026年8月各能级城市土地流拍率

央企主导拿地格局，近50%房企单月销售额环比上涨

（1）投资：央企强势领跑，民企拿地力度回落明显

2026年8月，企业的投资活跃度相对7月稍有提升，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地166宗，权益拿地总金额1145.79亿元，环比增加2.4%，同比增加66.0%。1-8来看，企业权益拿地总金额4878.36亿元，同比降低18.8%，降幅收窄10.0个百分点。

企业格局方面，8月央企拿地比例显著提升，央企、国企、民企8月拿地占比分别为52.2%、33.7%、14.1%，较上月分别增加14.0pcts、降低2.9pcts和降低11.1pcts。

8月权益拿地金额前三位分别是中海地产、中国金茂和华润置地。

其中，中海地产8月一共拿了5宗宅地，总权益拿地金额为244.99亿元。8月31日，中海地产在上海以150.19亿元拿下普陀区真如社区W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01组合地，成为普陀区总价地王。8月24日，中海地产历经72轮竞价，拿下宁波鄞州区GX02-01-23（高新区）地块，成交总价6.92亿元，成交楼面价22027元/㎡，地块溢价率高达25.83%。在北京，中海地产本月拿下2宗地块，其中北京朝阳南磨房乡广渠路地块历经185轮现场举牌，被中海地产以83.99亿元摘得，楼面价8.14万元/平方米，溢价率19.13%，刷新年内总价、单价双纪录。

中国金茂8月一共拿了3宗宅地，总权益拿地金额为118.93亿元。8月7日，中国金茂在三亚以底价14.47亿拿下崖州湾1宗地块，成交楼面价约6063元/㎡。8月12日，中国金茂在北京历经129轮举牌拿下海淀四季青地块，拿地金额97.61亿元，住宅部分折算楼面价约8.80万元/㎡，再次刷新北京年度总价与单价双料地王纪录。8月28日，中国金茂联合成都经开城市更新公司以总价13.70亿元拿下成都龙泉驿区1宗宅地，溢价率0.97%。

华润置地8月一共拿了4宗宅地，总权益拿地金额为112.39亿元。8月4日，华润置地在上海以16.14亿元竞得嘉定区1宗宅地，成交楼面价30774元/㎡，溢价率13.98%。8月28日，华润置地分别在合肥、郑州和广州各拿1宗宅地，3宗地块均是溢价成交。其中广州海珠区琶洲南石榴岗地块经过201轮竞价，被华润置地以80.56亿元摘得，溢价率33.02%，楼面价约61423元/㎡，扣除配建，住宅部分楼面价达到66035元/㎡，刷新了广州涉宅用地成交楼面价第三位；合肥地块位于经开南艳湖板块，紧邻主城核心区位，共有5家头部房企参与竞价，最终由华润置地成功摘地，成交总价8.8亿元，成交楼面价9525元/㎡，溢价率12.10%；郑州高新区的地块，被华润置地以11.19亿元竞得，成交楼面价8318元/㎡，溢价率61.97%，成为近五年来郑州高新区最贵的一宗住宅用地。

（2）销售：分化继续，近50%房企单月销售额环比上涨

作为传统销售淡季，8月房企的销售业绩符合预期，同环比普遍为负值。在亿翰智库监测的107家典型房企里，有47家企业单月销售额环比为正，占比47%，如中海地产、华润置地、绿城中国、越秀地产、中建壹品、保利置业等。中海地产、招商蛇口、中国金茂等21家房企1-8月累计销售额同比为正。马上迎来金九时节，在828新政的推动下，房企或会继续加力去化，快速回流资金，9月房企业绩环比或将改善。

（3）融资：信用债净融资持续为负，海外债“零星破冰”

境内信用债：2026年8月，房企在境内市场发行信用债41笔，较2026年7月减少1笔，总融资规模382.80亿元，同比降低14.1%，环比增加12.9%，净融资规模为-199.27亿元。发债成本上，2026年8月房企境内债融资平均票面利率为2.1%，较上月增加0.1个百分点。

分企业性质来看，国央企依旧是主要发债主体。央企、国企、民企分别发行债券127.1亿元、234.7亿元和21.0亿元，分别占总发行量的33.2%、61.3%和5.5%，相对上月而言，央企和民企发债占比有所下降，国企发展占比提升6.9个百分点。

海外债：8月18日，中国海外发展首笔五年期人民币绿色债券（“中海绿色点心债”）在港上市，筹资31.91亿元，票息2.2%，创地产点心债最低收益率纪录，获标普A-评级及惠誉绿债认证，募资用于偿还债务及支持绿色建筑等可持续项目。

（4）风险与预警：多家房企披露债务逾期，融创、绿地、旭辉、世茂风险持续暴露

8月22日，绿地控股（600606）公告披露，2026年8月13日至8月19日，公司及控股子公司新增逾期债务9.29亿元，累计逾期债务攀升至318.68亿元。同期新增诉讼481件，涉诉金额39.03亿元。

8月25日，阳光城集团发布公告，截至2026年8月25日，公司已到期未支付的债务本金合计657.74亿元。其中境外公开市场债券未按期支付本金累计22.44亿美元，境内公开市场债券未按期支付本金累计164.63亿元。

亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载 

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！