城市更新活力从哪来？这不仅是城市管理者的案头课题，也与每个普通人的日常生活息息相关。

7月10日下午，2026新京报贝壳财经年会消费大会“城市更新：激发存量，再生活力”主题论坛在北京举行。该论坛由新京报贝壳财经主办，北京市城市更新联盟、香港大学北京中心协办，并获得了北京市城市规划设计研究院、中国人民大学城市规划与管理系、北京建筑大学北京城市更新研究院、上海大学上海城市更新与可持续发展研究院的学术支持。论坛汇聚政产学研各界嘉宾，围绕如何让沉寂的空间重新成为生活场景与产业引擎展开深入对话，共同探寻城市更新的实践路径与活力之源。

 “城市更新：激发存量，再生活力”论坛现场。

“改而不活”成为当前“城市更新”的一个普遍问题。不少城市更新项目投入了大量资金与精力完成了硬件改造，空间焕然一新，但有的改造后依然无人问津，有的有人走动却形不成消费与社交，还有的开业即巅峰、三个月后冷清。

问题出在哪儿？是设计不够好，还是运营没跟上？抑或是从一开始，就没有真正弄明白“为谁而改”？这场论坛的初衷，正是要从这些真实的困惑出发，在实践者的经验与思考中，寻找让空间真正“活起来”的答案。

城市更新的“北京经验”

从“规模扩张”到“存量提质”，中国城市正在经历一场深刻的发展逻辑切换。今年，国务院印发我国首部《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新从“项目试点”全面进入系统推进、存量深耕的新阶段。

新京报社党委委员、副社长张正江在致辞时表示，北京的实践告诉我们：城市更新的核心标尺，已从“改完有没有交工”转向“改完有没有活起来”。但我们的视野不止于北京。上海、广州、深圳、成都等城市的探索同样精彩，不同城市的制度环境与市场条件，决定了“活起来”的路径必然多元。这正是我们今天聚在一起的原因——在差异中寻找共性，在比较中提炼规律，共同回答：如何让改造后的空间真正“活起来”，并持续生长？

“这场论坛正是贝壳财经以‘记录者、参与者、连接者’的角色，深度介入城市更新这一重大经济命题的具体实践。” 张正江说。

北京市委城市工作委员会办公室秘书处处长胡洪亮在演讲中表示，北京城市更新的核心经验就是通过政策统筹、力量统筹、功能统筹、区域统筹、“规投建管运”统筹来实现“聚力而生”。

过去几年，北京在城市更新领域密集落子，政策拼图逐一补齐。2021年出台《北京城市更新行动计划（2021-2025）》，2023年实施《北京市城市更新条例》，2026年发布《北京城市更新政策激励工具箱（1.0版）》。胡洪亮认为，政策工具箱1.0最大的好处就是所有政策都聚合到一起，形成了非常好的效果，让市场主体从运营端倒推出规划土地的前置条件。

在胡洪亮看来，“城市更新光靠政府的力量是不够的，最重要的是组织起来，把市场力量吸引进来，把市民力量动员起来。”他用三个词总结目前推进城市更新的态度：“先之，先搞试点；劳之，动员大家来干；无倦，不要怕麻烦。城市更新千变万化，跟新建完全不一样。”

北京市城市规划设计研究院总规划师吕海虹指出，当前，城市发展已经告别了外延式扩张的传统路径，全面进入以存量空间提质增效为核心的内涵式发展新阶段。“新阶段城市更新要更加突出‘投资于人’，城市的终极使命是为每个人的发展创造出更多的可能性。”

如何“投资于人”？吕海虹认为，具体而言，要更加细分人群，细化研究老人、儿童、青年、运保人员等不同人群的保障需求，对“人”的关注更加下沉：从规模、密度、布局等物理指标延伸到就业、生活、消费、体验等生动场景的营造。

清华同衡规划设计研究院副院长于润东，则以北京城市副中心“运河西岸”项目为例，分享了滨水空间有机更新探索经验。“利用闲置路板，以有限规模的建设配套带动、活化并塑造“运河西岸”带状亮点消费空间。通过“小微快拆、化整为零”的规划设计策略，创新规划布局餐饮、文创、零售等17个临时经营性配套服务驿站。”

于润东表示，经过更新，运河西岸滨水空间已经成为了文商旅体融合的公共活力空间，且很好地激活了周边的运河商务区。“北京的城市更新尤其是滨水空间的城市更新大有可为。”

专家开出活力“药方”

不少城市更新项目完成硬件改造后，空间美观度显著提升，但人流、停留时长、消费频次等核心指标并未同步改善，“改而不活”成为普遍现象。

城市更新活力从哪来？多位来自学界与业界的专家现场展开了深入探讨。

中国人民大学公共管理学院城市规划与管理系副主任、教授、博导于洋将城市更新的活力定义为人群精准定位、内容持续输出、空间弹性治理的耦合关系。他认为，活力不仅是人流量，更在于特定人群在特定时间的持续性需求，因此需在设计运营前精准研究人的需求，回答谁来用、为何来、能否持续等问题。针对长效运营，他提出三点建议：一是从竣工逻辑转向运营治理逻辑，竣工恰是更新的开始；二是建设与运营主体统一，建设时兼顾运营，运营时反推建设；三是将建设与运营绩效结合，在城市体检中加入空间活力体检，建立动态调整机制。

北京建筑大学北京城市更新研究院常务副院长、教授张清华表示，活力既要有自然长出来的一面，也要有规划建设引导出来的一面。同时，城市体检和动态调整很重要，“有没有可能在一定框架下，给市场主体自我评估和动态调整业态的空间，这可能是活力得以长久的关键。”他总结道，核心还是走市场化道路。

上海大学上海城市更新与可持续发展研究院副院长王剑表示，城市更新终究要回归日常，回归到老百姓身边，回归到温暖而贴心的服务。“不是宏大叙事，而是日常。”在他看来，有两个字尤为关键，就是“培育”，城市更新是靠培育出来的，无论设计、规划还是后期运营，都应把自己置于全过程的视角中，而非方案交付即终点。不光是培育一个空间，更是培育一个共同体。

中国建筑设计研究院有限公司执行总建筑师柴培根则认为，活力是在日常的滋养中慢慢孕育而生的，而非刻意追求或人为打造出来的。

不过，讨论活力，终究绕不开一个现实问题——钱从哪来？如何让各方受益，这是可持续性的底牌。对此，柴培根表示，从国家政策到金融工具，各个层面都在制定相关政策，也在积极探索可行路径。存量提质，资金其实并不缺，关键在于如何找到更优的路径、更有效的渠道，让这些资金真正落地、发挥作用，这或许是更值得深思的课题。

现场还有更多建议值得关注，诸如通过健康的现金流实现持续运营，借助区域更新的整体平衡与资源的合理搭配来达成资金平衡，以及探索资产的证券化路径等。这些方向，都是推动城市更新走向可持续的重要尝试。

现场还有来自一线的实践者带来了他们的真实分享。

北京首钢国际工程技术公司总经理助理及首席合规官、首钢园城市更新项目主理人王兆村分享了首钢园的更新经验。他表示，首钢园更新核心在于两点：一是对工业遗存“最大尺度保留”，延续城市记忆；二是以冬奥组委入驻为契机，实现功能转型。此后持续引入会展、文创、科技等多元业态，将工业空间转化为“综合业态大容器”，让存量资产在持续运营中不断释放价值。

中海发展北京新城副总经理王璞分享了中海大吉巷更新经验。项目原址危房密集、产权复杂，叠加文保修缮、建筑限高、绿地集中等政策约束，改造难度大。项目定位“城市文化会客厅”，坚持“地上守形制，地下挖价值”，修缮文保建筑，打造“大吉之心”与“大吉猫”文化IP，建筑立面承袭传统美学，科技赋能体验提质，深度开发地下空间，依托轨道微中心打通地铁客流，联动绿地、文保与多元商业，打造出历史风貌保护与城市商业活力共生的标杆样本。

城市发展研究院首份报告发布

值得关注的是，此次论坛诞生了两项重要成果，新京报城市发展研究院正式揭牌成立，并同步发布首份研究报告《激发存量，再生活力——城市更新模式创新与案例研究》。

论坛现场，新京报社党委书记、社长毛晓刚与与会代表共同启动新京报城市发展研究院。作为一家定位为“媒体型智库”的全新研究平台，新京报城市发展研究院旨在以媒体公信力、报道穿透力和链接整合力，深度参与并记录中国城市从“规模扩张”向“存量提质”、从“建设城市”向“运营城市”的历史性转型。

未来，新京报城市发展研究院将锚定三大方向纵深发力：一是城市竞争力与产业变迁，追踪城市“排位赛”与产业迭代逻辑；二是深耕城市更新与空间再生，探索存量空间价值重构的可持续路径；三是关注城市活力与新消费场景，洞察城市商业生态与人本导向的转型。

首份研究报告是新京报贝壳财经面向全国发起“城市更新活力样本”征集的重要成果。

报告指出，城市更新的成败标准已从“改完有没有交工”转向“改完有没有活起来”，但当前普遍存在的“改而不活”现象表明，从共识到落地仍有系统性缺口。基于全国实践，报告提炼出六大已验证的活力路径。报告进一步研判，未来，城市更新将呈现出六大趋势，包括尺度跃升、数字化趋势、绿色低碳、运营为王、从单一场景过渡到复合场景、从行政驱动过渡到权益共治。

一份报告、一个研究院、多剂“药方”，这场论坛的信息量远不止于三小时的思想碰撞。论坛虽已落幕，但“改而不活”的追问仍在继续。让每一处改造后的空间真正被人需要、被人使用、被人记住，这或许就是城市更新最朴素也最有力的答案。

新京报贝壳财经记者 段文平 编辑 陈莉 校对 刘军