过去两年，高盛一直是外资机构中唱空国内楼市的代表，多次发布研报警示全国房价存在深度下行风险，预判市场调整周期漫长，几乎不存在修复机会。但进入 2026 年 7 月，伴随多部委楼市新政集中落地，高盛发布最新地产研报，彻底推翻此前全盘看空的判断，观点迎来 180 度大反转：放弃全国楼市悲观预期，明确结构性看多北上广深一线城市，尤其看好上海、深圳核心房产，给出三年累计 15% 的修复空间预判。

这份重磅报告一出，迅速搅动房产市场，不少多套房持有者、刚需购房者产生分歧：外资投行集体转向，是不是意味着楼市全面回暖？三四线城市能否跟风抄底？高盛的观点转变背后，是 7 月顶层政策、市场成交数据、人口产业基本面多重变化共同作用的结果。本文结合高盛前后研报对比、7 月两大楼市新政、全国楼市分化现状，拆解外资转向的底层逻辑，同时给不同购房者、多套房业主清晰的资产布局方案。

一、前后观点天差地别：高盛从全盘看空，到只看多一线核心资产

想要读懂 7 月这份反转研报，首先要梳理高盛近一年对中国楼市的完整预判变化，才能看清市场真实拐点。

2025 年末，高盛发布《中国房地产 2026 年度展望》，给出极度悲观结论：本轮楼市调整仅走完四成，2026 至 2027 年全国房价还要下跌 10%-15%，整体市场 2027 年才能触底；即便一线城市也难独善其身，上海、深圳房价仍有 5%-8% 下行空间，三四线城市跌幅或将突破 20%。彼时高盛判断，住房总量过剩、人口持续流出、居民主动降杠杆，房产会长期走弱，多套房持有将持续侵蚀家庭现金流。

仅仅半年过去，7 月最新研报彻底推翻旧判断，完成两轮观点修正：第一步从全面悲观转为谨慎观望，第二步直接结构性看多一线城市。核心结论清晰划分城市层级：上海、深圳市场已于 2025 年底见底，2025 至 2028 年核心区房价累计回升 15%；北京复苏滞后沪深半年，2027 年上半年企稳修复；广州回暖节奏再延后；普通二三线城市行情冷热不均，仅主城小幅托底；绝大多数人口流出三四线、县城无上涨逻辑，长期维持阴跌去库存状态。

值得注意的是，高盛的 “看多” 绝非复刻十年前普涨行情，而是严格限定范围：仅限一线城市主城区、地铁沿线、配套完善次新房，远郊大盘、老旧无配套房源依旧维持看空判断，分化是贯穿未来十年的核心主线。

二、四大底层逻辑，支撑高盛 7 月全面转向一线楼市

高盛作为全球头部投行，观点调整绝非主观预判，而是基于人口、产业、政策、供需四大维度数据得出，且与 7 月落地的楼市新政高度契合。

第一，人才持续流入，一线刚需与置换需求稳固。上海、深圳持续放宽落户门槛，吸纳高校毕业生、高端技术人才，常住人口保持正向增长。源源不断的新增定居人群，形成稳定刚需购房底盘；同时城市改善置换需求旺盛，二手房连续多月成交量维持五年高位，市场内生需求具备支撑力。反观三四线城市人口持续外流，年轻人向核心城市迁移，购房需求长期萎缩，供需失衡难以逆转。

第二，高端产业托底居民收入，购房承载力领先全国。沪深金融、互联网、高端制造等高附加值产业占本地 GDP 三成左右，居民人均可支配收入稳居全国前列，抗风险能力更强。即便经济波动，一线家庭置换、购房意愿不会大幅收缩；而普通城市产业单薄，居民收入增长乏力，楼市缺乏购买力支撑。

第三，7 月重磅新政落地，从供需两端托举核心城市房产。央行 3000 亿保障房专项再贷款全额拨付，全国城投批量收储存量房，优先收购一线主城中小户型，直接消化存量、稳定二手房流动性；同时全国推行卖旧换新退税、下调首付与房贷利率，带押过户全面普及，大幅降低置换成本。政策红利集中倾斜核心城市，为一线楼市提供稳定托底，也是高盛修正预期的关键政策变量。

第四，新房供给收缩，一线告别无序过剩。近两年上海、深圳主动缩减土地出让规模，新房供应量仅占市场总成交 35%-40%，不会出现大面积库存积压；而三四线城市早年大规模供地，新房、二手房双重库存高企，去化周期长达 5-10 年，长期缺乏涨价基础。

三、读懂核心前提：高盛看多一线，不代表全国楼市普涨

很多购房者误读研报，认为外资转向意味着全国房价大涨，盲目抄底三四线房产，实则完全曲解报告核心，高盛反复强调两大关键边界。

其一，居民资产大迁徙时代到来，房产整体权重持续下行。高盛测算，2021 年楼市顶峰，房产占国内居民总资产 67%；2026 年一季度已降至 52%，现金存款、基金理财等金融资产占比持续提升，预判 2035 年房产占比将回落至 42%。全民囤房躺赚时代彻底结束，资金长期从楼市流出，仅一线优质房产能守住保值属性，劣质房产持续贬值是必然趋势。

其二，楼市进入 K 型分化，好坏房产价差持续拉大。即便同为一线城市，行情也两极分化：主城学区、地铁次新房流通顺畅、价格企稳回升；远郊大盘、无电梯老破小成交冷清，议价空间持续扩大。对于多套房持有者，不能笼统看好一线就全部持有，依旧需要筛选优质资产，剥离低效房源。

结合实业家曹德旺多年楼市判断也能相互印证：房产本质是消费品，冗余房产只会增加持有成本；只有人口、产业、配套齐全的核心地段房产，才能抵御长期调整，这与高盛结构性看多一线的底层逻辑不谋而合。

四、不同人群实操策略，抓住一线结构性行情规避亏损

结合 7 月新政与高盛最新研判，刚需、改善、多套房业主需分层制定布局方案，切忌一刀切操作。

刚需自住群体：优先一线主城小户型，避开远郊库存盘

当下房贷利率、首付比例处于历史低位，叠加置换退税政策，刚需上车成本大幅降低。如果长期在一线工作定居，可择机入手核心片区中小户型，优先选择国资收储覆盖范围房源，流动性更强；预算有限人群可同步申请保障性租赁住房，暂缓高位背负大额房贷。

改善置换家庭：利用政策窗口期优化自住房源

持有老旧小户型、居住条件不足的家庭，当下是置换黄金周期。借助卖旧换新退税、带押过户政策，出售老房置换一线品质次新房，优化居住条件，同时锁定具备保值能力的核心房产，规避后续置换成本上涨。

多套房持有者：去劣存优，精简持仓，只保留一线优质资产

这是本次观点反转影响最大的群体，核心操作分为两类：

果断抛售的房产：三四线全部房源、一线远郊大盘、高龄无配套老破小、高负债冗余房产。这类房源不在国资收储清单，流通性持续枯竭，租金无法覆盖持有成本，趁着 7 月置换红利尽快变现止损，避免后续深度折价。

可长期持有资产：一线主城区地铁、学区次新房。现金流充足、无高额负债的家庭，可保留 1-2 套优质房产长期出租，租金稳定可对冲物业费、修缮成本，但严禁再加杠杆新增房产，防止资产过度集中楼市。

五、三大认知误区，千万不要踩坑

误区一：高盛看多一线 = 全国房价上涨。本次修复是结构性局部行情，三四线城市库存压力巨大，无政策、需求双重支撑，不存在上涨基础，盲目抄底只会深度被套。

误区二：一线所有房产都会涨价。远郊、老旧房源依旧持续走弱，只有核心配套完善次新房具备修复空间，不分房源盲目持有只会亏损。

误区三：立刻加杠杆囤积一线房产。居民资产持续 “去房产化”，长期房产增值空间有限，高杠杆会放大现金流风险，政策仅支持自住改善，不鼓励投机囤房。

结语

7 月高盛推翻持续一年的全面看空结论，结构性看多一线城市楼市，并非楼市重回全面暴涨周期，而是市场分化格局的正式确认，背后是人口、产业、顶层新政共同催生的结构性机会。

多部委同步落地的楼市双新政，为一线核心房产提供流动性托底，也给全国房产持有者划出清晰分界线：优质核心资产具备保值修复空间，低效冗余房产终将沦为负资产。对于手握多套房产的投资者，不能单纯因为外资观点转向就盲目加仓，而要顺应存量时代趋势，抓住本次政策窗口期，剥离劣质房产、精简持仓，仅保留一线核心优质资产，同时分散配置金融资产，平衡家庭资产结构。

楼市高速普涨的时代早已落幕，未来只有精准把握城市、地段、房源层级差异，理性调整资产布局，才能在长期分化行情中守住财富，规避房产贬值、流通受阻带来的持续风险。