（来源：瞰华东）

苗野丨发自上海

从5月公开招标引发业主维权与官方辟谣，到6月份中标实锤落地，金鼎睿府再次因“分销返佣” 被推上风口浪尖。

上海市公共资源交易中心发布公告显示，上海德佑物业顾问有限公司与上海中原物业顾问有限公司双双中标上海金鼎05-03、08-03、10-01地块住宅新建项目分销业务，中标佣金比例均为2.5%。

这三宗地块，正是在售中的金鼎睿府。公告显示，该项目住宅总户数1216套，目前可售房源共计672套。以项目8.25万元/平方米的备案价计算，一套总价约800万元的房源，单套分销佣金就高达20万元。

有市场人士笑称，在这个单子面前，所谓的“渠道带客”不再是卖房，简直是“捡钱”。若672套全部售罄，佣金支出预计超1亿元。

不到一个月前的5月13日，开发商上海金桥集团还曾发布严正声明，称“从未授权任何个人、中介机构、渠道合作方以‘返佣金、返现金、返点、员工价、内部价、价外补偿’等名义承诺任何形式的额外优惠”。

一边义正词严发声明辟谣，一边上平台招标的双面操作，随着德佑与中原两家中介的中标公告公之于众而彻底穿帮。金鼎睿府这一轮“火速打脸”的操作，折射出的不只是一个楼盘的销售困境，更是一家国企开发商在去化压力与品牌信誉之间的艰难平衡。

记者针对金鼎睿府项目去化及分销返佣事宜，发送采访提纲致上海金桥集团，截至发稿，未获得相应回复。

从“千人摇”到“无人问”，672套滞销压顶

要理解这次分销返佣的必然性，需要回溯金鼎系列项目四年间经历的戏剧性转折。

2022年，金鼎天地一期金鼎首府入市，508套房源吸引1025组客户认购，入围分高达75.12分，是当年浦东新房市场公认的“顶流”红盘。2023年二期金鼎阅府推出991套房源，虽未触发积分，仍在一个月内售罄。

到了2024年，三期金鼎睿府入市，画风急转直下。三个地块共计1216套房源，首批580套销售不及预期，随后推出的10-01地块636套房源，最终仅收获约20组意向认购，不得不被迫取消摇号，这是金鼎系列开发以来首次认购遇冷。

截至2026年5月末，金鼎睿府仍有672套可售房源，两年时间去化不足五成。网上房地产数据显示，项目每月去化套数均为个位数。

从“千人摇号”到“20组认购”，再到672套房源滞销，销售失速之下，金桥集团不得不采取高佣金渠道分销。

2026年5月8日，上海市公共资源交易中心挂出一则采购公告：金鼎睿府剩余房源公开招标寻找渠道分销，基础佣金2.5%，每3个自然月为一个考核周期，完成30套及以上激励佣金3%，40套及以上4%，50套及以上5%。

这则公告瞬间点燃了老业主的怒火。

在致开发商的公开信中，业主们直指金桥集团的分销采购公告与购房时“无渠道分销、价格透明”的承诺严重不符。

在业主们看来，开发商给中介高额佣金，中介为了抢客，完全可能私下返还部分佣金给新购房者，这相当于变相降价。早期业主按8.2万元/平方米备案价无折扣购入，后期渠道客户综合成交成本普遍存在30万～50万元的价差，业主要求给予等额经济补偿或权益补贴。

面对舆情，金桥集团于5月13日紧急通过“上海金鼎”微信公众号辟谣称无任何形式的额外优惠，但一纸声明无法掩盖事实，一个月后上海市公共资源交易中心公示了分销业务成交结果。

滞销叠加维权，郭嵘的两难困局

金鼎睿府的滞销并非偶然，身处房地产深度调整期，曾经的“浦东之光”也未能幸免。

此外，价格与产品的背离，是最直观的矛盾。三年间，金鼎住宅系列备案价从7.5万元/平方米涨至8.25万元/平方米，涨幅约10%，但产品形态却从一期的低密洋房降为三期的小高层。45～260平方米的项目户型覆盖刚需与改善，但未形成清晰主力定位。

从地段和配套来看，金鼎睿府的优势与短板同样明显。最大王牌是“教育+地铁”，明珠迎桥小学的对口预期和直线距离约640米到12号线申江路站的位置，是该项目的核心价值支撑。

最大不确定性是商业兑现，项目依托“金鼎天地”规划约28万平方米的上海金鼎商业中心，还有约180米高的双子塔地标、超五星级W酒店等规划，这些宏大商业体是其未来增值的关键，但等待周期较长，目前大多“建设中”。短期内主要依赖外部商业，如1.5公里外的宝龙广场。

“规划前景亮眼，但当下兑现度不足，是典型的‘买未来’的项目。”看过金鼎睿府的购房者认为，项目均价8.25元/平方米，比周边新房价格高约1.25万元/平方米，“书包房”属性强，有教育资源需求可考虑，但不适合追求“即买即住”便利生活的购房者。

销售端的困境之外，金鼎系列已交付项目维权不断。

2025年交付的二期阅府西区04地块，业主从预看房阶段就表达不满。2026年4月，业主正式向金桥集团及浦东新区国资委递交联合诉求函，直指三大核心问题：实际交付与前期宣传不符，儿童设施缩水、水景下沉空间取消、景观用材降标；同项目不同地块配置分层，04地块景观绿化远差于相邻05地块，部分区域树木枯死、绿化稀疏；承诺的学校、商业等配套设施迟迟未能兑现。

金鼎睿府的维权风波是“老账”与“新愁”的叠加。“老账”是已交付社区的品质缩水，“新愁”则是为促销而启动的高佣金分销，被视作对老业主的“背刺”。这一系列事件已对金桥集团的国企信誉造成严重冲击，对于今年初刚接棒董事长的郭嵘而言，这无疑是一场不可回避的硬仗。

“第一道难题是去化。对672套可售房源开启分销是当前最直接有效的去化手段，但高额佣金意味着营销费用将大幅增加，进而侵蚀项目利润，在分销上需要更精细化的制度设计。”上海某房企内部人士认为，价格涨了，产品降了，配套延期了，持有成本高了等等这些痛点需要新管理层逐一拆解。如何平衡去化压力与修复业主信任，是摆在郭嵘面前的巨大挑战。

在市场人士看来，金鼎睿府分销返佣事件，核心是开发商为破解滞销困局而启动高佣金分销，却被市场解读为“变相”降价，从而引发老业主维权的典型矛盾。这种“明价暗折”在上海新房市场并不罕见，金鼎睿府的特殊之处在于金桥集团的国企身份，极易被放在“公信力”的放大镜下审视。

对于郭嵘而言，这是一场典型的“救火”式大考。他需要同时应对历史遗留问题、当前销售僵局以及未来品牌重塑这三重挑战。

值班编委：马琳

责任编辑：禾苗