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（来源：中国地产基金百人会）

近日，深圳发布《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》（下称《实施办法》），为闲置的商业、办公、厂房等非居住建筑打开了功能转换的大门。

2026年3月24日，深圳市规划和自然资源局、市住房和建设局联合发布《实施办法》，允许符合条件的非居住建筑在不改变土地性质、不补缴地价的前提下，享受为期5年的过渡期政策，转换为市场急需的公共服务、产业空间等功能。《实施办法》自3月26日起施行，有效期5年。

针对“改什么”和“改多久”，《实施办法》推出了“正面清单管理制度”和“5年过渡期”的政策红利，入选正面清单的项目，在5年的过渡期内无需补缴土地价款。

5年期满后，项目可以选择续期（最长10年）或按新功能申请完善土地用途变更手续，届时再按规定补缴地价。

《实施办法》的出台，是深圳主动对接国家战略、破解城市发展瓶颈、满足群众民生关注的系统性制度回应。

从城市发展需求看，深圳是全国所有超大城市里最早迈入“存量发展”时代的城市，2012年，深圳市存量开发建设的规模历史性地超过了新增规模。

深圳土地开发强度高，部分工业、商业、办公等非居住建筑物因产业迭代和消费转型导致低效空置，新增公共服务设施用地极为紧缺，“有空间没有用”与“有需求没空间”的结构性矛盾日益突出。

哪些建筑能进行功能性转换？

《实施办法》创新建立“正面清单+分档管控”的转换范围体系，明确了存量建筑往哪个方向走，同时“正面清单”采用滚动式的、动态修订的模式，根据城市发展需要适时进行态修订，实现精准引导。目前包括三大类：

第一，明确“鼓励做”的转换方向——纳入正面清单，享受5年过渡期免补缴地价。

包括：①公共服务设施（文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利、行政管理等）及社区嵌入式服务设施（养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等）；

②市政设施（给水、排水、电力、通信、燃气、环卫、消防站等）；

③交通设施（公交场站、社会停车场等）；

④中、高等院校统一管理的学生宿舍；

⑤科研设施（大科学装置、国家重点实验室等）；

⑥商业、办公、旅馆业建筑物相互转换；

⑦厂房、研发用房、仓库、物流建筑物相互转换；

⑧发展生产性服务业、文化产业和旅游业。

第二，明确“有条件做”的转换方向——市场有需求，但应按规定补缴地价。

包括：①公共服务、市政和交通设施建筑物，在符合土地混合使用比例规定的前提下，可转换为商业或厂房、仓库、物流；

②厂房、研发用房、仓库、物流建筑物，在符合土地混合使用比例规定的前提下，可转换为商业。这类转换虽需补缴地价，但相比传统土地用途变更路径，仍大幅简化了审批流程。

第三，明确“不能做”的底线约束。转换范围并非无禁区。

政策明确：功能转换不得改变原土地使用性质、年限及主体；不得影响剩余建筑物的正常使用；工业用地和存放危险品的仓储用地，若转换后会对公共环境产生严重干扰、污染或安全隐患，则不得申请转换。

通过“正面清单+分档管控”，《实施办法》既为市场划定了清晰可预期的转换路径——想做民生设施、产业配套、科研教育，政策敞开怀抱；想做商业经营，有条件放行；触碰安全底线、民生底线，坚决禁止。

深圳市规划和自然资源局城市和建筑设计处三级调研员陈贞表示，《实施办法》既为公益性、准公益性转换项目提供了低成本试水期；又通过地价杠杆引导市场资源精准流向民生短板和产业升级领域，实现了政策精准性、财政可持续性、市场可操作性的有机统一。