【申万固收】黄伟平 杨雪芳 曹璇

摘要

• 十五五规划纲要明确提出积极推动基础设施REITs常态化发行。本周REITs市场偏弱震荡，交投回落，数据中心超跌反弹。招商蛇口旗下两只REIT率先发布年报：租赁住房REIT业绩稳健，可供分配金额完成率达到102.7%，产业园REIT则表现较弱，可供分配金额同降14.8%。由于大部分运营数据已在四季报中披露，年报更多关注基金持有人结构的变化，两只产品的机构持有比例均较24年有所提升。另外需要关注的是，国电投新能源 REIT、上海地产租赁住房REIT将分别于3月29日、3月31日迎来部分份额的解禁，以3月13日收盘价测算，对应解禁规模分别约为20.9亿元（占该项目总市值的24.7%）、 6.45亿元（占该项目总市值的36%），需警惕流通盘扩容的潜在抛压。同时，3月28日至31日为REITs年报集中披露窗口，或加剧月末价格波动，建议提前做好流动性管理。

• 一级市场：截至2026/3/13，2025年以来已成功发行20单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单、12月发行1单）；发行规模403亿元。本周共1单首发公募REITs取得新进展：红土创新星河集团商业不动产REIT已于3月10日正式申报，为深交所第二单商业不动产REITs，原始权益人星河实业（深圳）有限公司。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报32只，已问询并反馈1只，通过审核0只，注册生效待上市0只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核0只。

• 行情回顾：本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1023.15点，跌幅0.43%，跑输沪深300 0.62个百分点、跑输中证红利2.04个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅1.32%，跑赢沪深300 0.47个百分点、跑输中证红利6.87个百分点。分项目属性来看， 本周产权类REITs下跌0.52%，特许经营权类REITs下跌0.17%。分资产类型来看，数据中心（+0.74%）、能源（+0.10%）、消费（-0.22%）、交通（-0.24%）板块表现占优。分个券来看，本周共31只上涨、47只下跌，其中，汇添富九州通医药REIT（+1.86%）、 国泰海通济南能源供热REIT（+1.45%）、南方润泽科技数据中心REIT（+1.43%）位列前三，嘉实京东仓储基础设施REIT（-5.60%）、博时津开科工产业园REIT（-5.17%）、 博时招商蛇口产业园REIT（-3.89%）位列末三。

• 流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.35%，较上周-0.67/-4.31BP,周内成交量3.88/1.19亿份，周环比-1.84%/-10.87%。数据中心板块 活跃度最高。

• 估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.00%/4.93%，交通（6.08%）、仓储物流（5.58%）、园区（4.83%）板块位列前三。

• 风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。

正文

1. 一级市场：共1单首发公募REITs取得新进展

2. 二级市场：本周指数收跌

2.1 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.43%

2.2 流动性：特许经营权类换手率和成交量均下降

2.3 估值：保障房板块估值较高

3. 本周要闻和重要公告

4. 风险提示

（1）底层资产基本面不及预期；

（2）公募REITs相关支持政策变动风险；

（3）市场价格波动风险。