文｜明明  杨宏宇  孙毓铭

2026年2月上海房地产“新七条”正式落地，标志上海自2024年以来的楼市梯度松绑正式从外围区域延伸至核心城区，实现了限购政策的历史性突破。我们认为政策以梯度化松绑与结构性减负为主线，短期先修复预期与需求端热度，成交端温和回升且呈外环外刚需先行、核心改善跟进特征，价格反应相对滞后。参考历史传导规律，预计4至6周或现阶段放量，6至8周成交中枢有望上移。宏观影响以局部拉动与示范效应为主，对债市而言，更多是情绪上的扰动，未见长效之前料很难有更大反应。

▍政策框架与核心指向。

本轮“新七条”以梯度化松绑与结构性减负为主线，围绕限购、公积金与房产税等环节降低入市门槛与资金约束，重点覆盖外环内外差异化准入、公积金最高额度上调及税负缓释等安排，体现一线城市在稳地产框架下“扩群体、降门槛、促置换”的政策取向。

▍落地后短期市场反馈。

政策发布后，需求端热度率先回升，线上咨询与看房活跃度显著抬升；成交端则表现为新房“先升后稳、温和修复”，成交套数与面积在政策落地后数日冲高、周末回落后逐步回到政策前附近，均价整体保持平稳，显示短期以量修复为主、价的反应相对滞后。分区域看，外环以外刚需带动更为明显，核心区域改善释放偏慢。

▍传导节奏与延续性判断。

历史经验显示，政策向销售端传导通常存在时滞，强度与宏观环境、销售季节窗口相关；在此基础上，本轮上海楼市“新七条”由于松绑范围进一步延伸、落地时点位于“小阳春”窗口，我们预计4至6周内成交有望阶段性放量，并在6至8周左右形成新的成交中枢。政策层面生效时间明确且无缓冲期，结合存量市场背景与“量升价稳”目标，预计政策持续周期大概率在1至2年。

▍宏观与债市影响。

宏观层面更偏向预期修复与交易链条的局部拉动，示范效应可能强于直接经济拉动；债市层面主要体现为稳增长预期与风险偏好变化带来的阶段性情绪扰动，能否演化为趋势性变化仍取决于后续成交、价格与信用环境的持续改善。

▍风险因素：

中央层面政策不及预期风险；经济增速下行压力超预期；市场过热风险；外部环境变化风险；其他城市政策跟进不及预期。

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本文节选自中信证券研究部已于2026年3月5日发布的《债市启明系列20260305—上海“新七条”政策落地后的市场修复与传导节奏》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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