本次新政被视为“能者多付”的财政手段，香港对普通住房的宽松政策没有改变

文｜《财经》研究员 王文彤

编辑 | 杨立赟

近日，香港对“豪宅”加征印花税，引发社会关注。

从2月26日起，香港对售价1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率由4.25%上调至6.5%。

香港财政司司长陈茂波表示，这项被官方定义为“能者多付”的财政手段，预计将影响全港约0.3%的住宅物业交易，每年能带来约10亿港元税收收入。

以一套总价为1亿港元的豪宅粗略计算，此前税率为4.25%，税款为425万港元；新政之后，税款为650万港元，增幅约为53%。

戴德梁行香港研究部主管、执行董事邓淑贤认为，对于内地客或公司买家而言，调整后的税率仍较征税高峰时期低近八成，预计今年逾亿元超级豪宅新房成交量仍会保持健康发展。与伦敦、新加坡等城市相比，新政加税后的香港豪宅在价格上也仍有竞争力。

“这项政策的目标并非打压房地产市场，更像是一项再分配的财政政策，通过向富豪征税以补贴低收入群体，因此不会改变香港豪宅市场的长期复苏趋势。”摩根大通的研报指出，从豪宅购房者的角度来看，此次印花税上调带来的新增税收成本微不足道，房价的小幅上涨即可覆盖这部分成本。

不过，仲量联行香港主席曾焕平在接受《证券时报》采访时表示，新政将无可避免令超1亿港元豪宅的成交量在短期内急速下跌，直至6到7个月后成交量才有望回升。

据香港中原地产统计，2026年开年前两个月，就已有48宗1亿港元以上的住宅物业成交，而2025年全年，该级别的住宅成交宗数共262宗，创下历年新高，总成交金额达531亿港元。

克而瑞研报指出，香港楼市已由“复苏初期”迈入“扩张期”，政策逻辑已不再是“救市”，而是“分利”与“避险”。

业内人士普遍认为，本次征税新政专门针对购买1亿港元以上总价的豪宅人群，对普通住房的“撤辣”政策没有收回，对整体香港楼市影响较小。

“撤辣”对应的是过去香港特区政府管控楼市的“辣招”，后者包括打击房地产投机行为、抑制房价过快上涨而推出的一系列从严的税收和信贷措施。“撤辣”就是“撤销辣招”，即取消这些严厉的限制性政策，让楼市回归到一个更为宽松的市场环境 。

从2010年至2020年这十年，香港楼市火热，政策以管控为主。2010年11月，香港推出额外印花税，最初税率为5%-15%。2012年10月，额外印花税加码，将涵盖范围延长至三年，并提高税率至最高20%。同时，推出买家印花税，主要限制非本地人士及以公司名义的买家，税率为15%。

随着楼市持续升温，印花税也逐步加码。2016年11月，香港再次“加辣”，将印花税税率整体上调至物业售价的15%，命名为“新住宅印花税”。

2021年起，香港楼市进入下行通道，政策逐渐转向宽松。

2021年到2023年，香港政策以“减辣”和按揭微调为主，2024年至2025年，政策转向“撤辣”，交易成本与融资约束明显下降。

直至2025年2月28日，香港宣布全面“撤辣”，无论是本地客、内地客、公司客购买住宅或非住宅物业，都只需按照楼价支付最高为4.25%的印花税。

叠加香港租金回报率上升、房贷利率走低、常住人口持续净流入三大因素，香港楼市在2025年触底回稳。

香港特区政府土地注册处数据显示，2025年，香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近四年最高水平；成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。

成交量方面，根据Wind（万得）数据，2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨。

进入2026年，楼市复苏更加明显。据香港中原地产统计，1月新房销量超过2400宗，创下近15个月新高；2月成交亦超1300套，新房已连续13个月成交破千宗。

香港住宅租金的回升更早开始，也更为明确。

国信证券研报显示，自2022年底起，香港私人住宅租金指数持续上行，2025年全年同比增长4.3%，且超过2019年的历史高点。

香港楼市回暖，对大湾区的整体楼市将起到联动升温作用。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着深港融合加速，双城生活人口增加催生出跨城置业需求，将有效提振整个大湾区的市场信心。

以深圳为例，其楼市虽不会简单复制香港的暴涨行情，但当前深圳看房量已明显回升，显示刚需正在稳步进场，核心地段、有产业支撑的区域有望率先企稳回升。