（来源：国金证券第5小时）

各位投资者朋友：

近期一个极具冲击力的观点持续刷屏：“私募魔女”李蓓高调宣称，中国房地产正迎来“十年一遇的机会”。

此言一出，与当前市场普遍弥漫的审慎甚至悲观情绪形成了尖锐对比，也引发了我们的核心思考：她的乐观是孤立的声音，还是洞察到了被忽视的真相？2026年，这个被寄予厚望的年份，房地产真能迎来转机吗？更重要的是，我们该如何理解这个“机会”——它是否等同于我们习惯的房价与销量重回巅峰？

我们不谈口号，只谈逻辑。让我们结合国际投行的冷眼旁观、海外市场的历史明镜，一起拆解这场关乎未来的关键辩论。

PART.01

正本清源：李蓓的“机会”，绝非“昨日重现”

首先我们必须厘清一个关键误读。李蓓的核心逻辑，不是赌“价量复辟”，而是押注 “供给侧出清后的价值回归” 。她的乐观基于两大支撑：

• 调整已足够深：自2021年6月高峰下行，行业已调整18个季度，调整时长已达全球地产泡沫破裂后的历史中位数。再看幅度：新开工下降约70%，新房销售下降超60%，部分城市二手房价格回调约40%。无论从时间还是空间看，市场已处于深度出清状态。

• 边际改善的信号正在闪现：更具前瞻性的指标显示，一线城市的租金回报率开始与无风险收益率匹配，这是资产价格企稳的重要先行指标。同时，部分核心城市二手房挂牌量已连续数月下滑，显示出从“抛售”向“惜售”的心态转变。

最关键的是，她明确区分了“买房”与“买地产股”。她所说的“十年一遇”，核心是地产股的投资机会，其驱动力在于：供给侧剧烈出清后，幸存下来的优质企业将获得更大的市场份额和更强的定价能力。这个逻辑的转变，是我们所有讨论的基石。

PART.02

冷眼旁观：国际大行的共识——没有“全面复苏”

面对李蓓的左侧“呐喊”，国际投行的右侧视角为我们提供了冷静参考。尽管措辞各异，但他们对一个根本问题的判断高度一致：2026年，不会出现以价量齐升为标志的全面行业复苏。

摩根士丹利（相对乐观）：认为在政策发力下，市场可能“软着陆”，但强调是 “结构性企稳” ，绝非总量回归。

高盛（中性谨慎）：明确指出“行业供需已发生根本性变化，新建住房需求不可能回到过去峰值”，彻底封堵了回到过去的幻想。

花旗（谨慎观望）：判断最为审慎，认为居民资产负债表修复漫长，2026年房地产仍是经济拖累。

三大投行的观点共同勾勒出一条基准预期：放弃全面牛市幻想，聚焦结构性的α机会。

PART.03

历史明镜：美日经验揭示的真正机会

为何机会不等于价量重回峰值？历史早已给出答案。

• 日本：失去的三十年，崛起的龙头股。1990年代泡沫破裂后，日本全国房价一度腰斩，新房年销售量从近200万套的峰值腰斩并长期低迷。至今，房价指数也仅恢复到峰值的六成左右。然而，在行业“失去的三十年”里，完成了行业整合的龙头房企如三菱地所，其股价自低谷上涨超过十倍。驱动股价的不是房价反弹，而是市场占有率提升和存量资产运营带来的稳定收益。

• 美国：次贷危机的废墟上，生长出新模式巨头。2008年金融危机后，美国新房销售量萎缩超过七成，至今未恢复前高。但在此期间，龙头房企霍顿公司股价上涨逾60倍，长租公寓REITs板块走出了十年长牛。这里的投资逻辑，是行业集中度提升、以及从“开发销售”到“持有运营”的商业模式价值重估。

这些事实告诉我们：地产的投资黄金期，完全可以诞生于行业总量见顶之后。 机会蕴藏在供给出清带来的格局优化与商业模式迭代之中。

PART.04

2026机会地图：三大结构性方向

因此，对于2026年，我们的目光应从“会不会涨”转向“哪里会好”。机会是结构性的，可聚焦三个维度：

1、优质龙头的“幸存者红利”：在超过95%房企退出拿地市场的极端出清下，财务稳健的优质国企和民企，正以更低成本获取更好资源，其市场份额与盈利能力将确定性修复，存在显著的估值修复空间。

2、产业链的“价值迁移”：当行业从“开发”转向“运营”，价值向前后两端迁移。前端是“好房子”相关的绿色、智能产业；后端是现金流稳定的物业管理、城市更新服务商。这些赛道成长性与地产周期逐渐脱钩。

3、核心资产的“确定性溢价”：如当前一线城市二手房展现的韧性所示，人口与资源持续汇聚的核心城市优质资产，其流动性和价值支撑始终存在，将凸显“压舱石”属性。

PART.05

结语：告别“赌徒”思维，拥抱“识别者”逻辑

我们必须清醒：结构性转机不意味无风险。三四线库存、居民收入预期、房企债务等问题，仍是复苏路上的波折。 李蓓的“十年一遇”，更像是对一个旧时代结束、新时代启幕的宣告。2026年，我们可能将迎来房地产“L型”筑底与结构性分化的起点。

这场辩论给我们的终极启示是：必须彻底告别以“房价永远涨”为信仰的 “价量赌徒”思维。未来的地产投资，不再是搭乘行业贝塔的电梯，而是考验挖掘个股阿尔法的能力——在出清的废墟上，识别出那些能凭借产品力、运营力、财务力穿越周期，最终成为新核心资产的优秀企业。

这个过程，需要超越周期的耐心与洞察力。

（撰文：国金证券财富产品中心）

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