东吴证券发布研报称，华润万象生活（01209）运营能力行业领先，母公司持续输送高质量项目，盈利有望持续增长。该行预计公司2025-2027年归母净利润分别为39.03/43.31/48.21亿元，对应现价PE分别为25.0/22.5/20.2倍；核心净利润分别为38.83/43.11/48.01亿元，同比分别+10.7%/+11.0%/+11.4%，对应现价PE分别为25.1/22.6/20.3倍。考虑公司在商业运营领域的稀缺性、稳定的业绩增长以及行业内的龙头地位，维持“买入”评级。

　　东吴证券主要观点如下：

　　商管龙头壁垒稳固，确定性与弹性兼具

　　公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心，覆盖购物中心、写字楼、住宅及城市空间等多业态。在行业逐步进入存量竞争的过程中，公司凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势，既能保持经营韧性，也具备利润弹性。2025H1公司营收同比+7.1%，毛利率为37.1%（同比+3.1pct），核心净利润同比+15.0%，效率持续改善，盈利能力稳步提升。

　　购物中心领跑行业，高毛利驱动利润弹性

　　零售地产供给放缓、行业分化加剧，核心城市与头部运营商受益于资源集中，优质项目更具抗周期能力。公司购物中心业务持续跑赢行业：2025H1在管购物中心零售额同比+21.1%、可同比+9.7%，出租率提升至97.1%，租金收入同比+17.2%、可同比+6.0%，运营能力带动经营质量改善。盈利端高弹性突出：2025H1公司购物中心业务收入22.6亿元，同比+19.8%，毛利率78.7%，同比+6.2pct，毛利占比56.3%，为公司利润增长的核心驱动。

　　物业航道稳健增长，多元业态协同扩容

　　物业航道为公司提供稳健基本盘，城市空间打开增量。2025H1物业航道收入51.56亿元，同比+1.1%，其中城市空间收入9.49亿元，同比+15.1%。盈利端韧性延续，2025H1物业航道毛利9.68亿元，同比+0.4%，其中物管服务毛利同比+18.9%、毛利率提升至16.6%，同比+1.4pct，规模扩张叠加提质增效持续兑现。写字楼业务逆周期拓展，在行业调整中保持经营韧性，2025H1收入10.02亿元，同比+4.5%。

　　现金充沛分红积极，应收账款结构优质

　　公司经营回款能力与流动性充裕，为持续分红与业务扩张提供安全垫。2025H1经营性现金流净额13.03亿元，期末现金及存款179.21亿元，财务弹性充足。分红积极，2023年以来维持核心净利润100%的分派比例，股东回报持续增厚。应收账款结构整体优质，2025H1贸易应收款28.23亿元，1年内占比82.1%，减值计提保持审慎，信用风险可控。

　　风险提示：宏观经济与消费复苏不及预期风险，项目拓展及运营不及预期风险，行业竞争加剧风险。