本报讯 农村宅基地房屋交易暗藏风险，“长期租赁”背后可能隐藏法律陷阱。近日，乐东黎族自治县人民法院审结一起宅基地违建房屋“以租代售”纠纷案，为群众敲响法律警钟。

　　2019年6月，河南女子石某经人介绍，与刘某签订《房屋租赁合同》，约定以18万元“租金”取得乐东黎族自治县某村一栋自建楼第六层房屋“70年使用权”，并可转租、继承。石某先后共支付17万元至村民陈某账户。后该房屋因属未经审批的宅基地违建，于2020年底被行政机关强制拆除。石某遂诉至法院，主张刘某隐瞒房屋系违建的事实，请求确认合同无效，要求返还已付款项并赔偿损失。刘某辩称双方实为“合作建房”，石某系自愿投资，且合同约定遇拆迁仅按比例分配补偿、不予退款；陈某则称其仅为代收款方。

　　乐东法院受理该案后，围绕“合同性质是租赁还是买卖”“合同是否有效”“款项是否应当返还”等焦点，组织双方举证、质证，并结合已生效相关行政判决，对案件事实进行全面审查。

　　经审理认为：1.合同性质为房屋买卖。案涉合同虽名为“租赁”，但约定的70年使用权远超法定租赁期限，且包含转租、继承等所有权权能，实质是农村宅基地上房屋的买卖行为。2.合同因违法而无效。涉案房屋系违法建设，买卖此类房屋损害社会公共秩序，违反公序良俗，依据《民法典》相关规定，案涉合同自始无效。3.款项应予返还但损失自负。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。刘某作为合同相对方及实际收款受益人，应向石某退还17万元。同时，石某在交易时未审慎核实房屋合法性，自身存在过错，故其主张的利息、律师费等损失，法院不予支持。

　　法官提醒，本案是一起典型的以“长期租赁”形式掩盖“房屋买卖”实质的纠纷。农村宅基地及其上房屋的流转受到法律严格限制，非本集体经济组织成员购买此类房屋权益难以保障，若房屋本身属于违法建筑，相关合同更易被认定无效。记者 杨作品