来源：不良资产头条

1月8日，金科地产集团宣布对公司组织架构进行优化调整。结合公司实际情况和未来战略发展规划，新设城市更新事业部、资产管理事业部、开发管理事业部、产商管理事业部、数字科技事业部等。

新增的五个部门中，资产管理事业部、城市更新事业部均涉不良资产。

面临不良资产人才缺口

在2025年12月28日的金科股份党委管理干部交流会上。党委书记马蔚华宣布金科股份重整取得阶段性胜利。未来须加速新战略落地，科学编制2026年经营计划。

金科不仅是A股首家走完“司法重整—债务削表—股权重组—治理再造”全链条的上市房企。也是房地产行业迄今为止最大的重整案。在完成中国房地产行业史上最大规模司法重整后，金科股份组建了以具备丰富地产与不良资产处置经验的资深人士为核心的新管理层，旨在依托其专业能力全面掌控公司未来发展方向。

新任董事长、总裁郭伟以最高票当选，是原信达地产总经理。

郭伟长期在资产管理及房地产领域深耕，曾主导多项复杂资产纾困与重组项目，包括参与河南省房地产纾困行动及创新单体项目纾困模式，积累了深厚的风险化解和资产盘活经验。他的加入将为重点处理金科股份相关复杂业务提供关键支持。

此外，来自于长城资产，并主导设计金科重整方案的李根任常务副总裁。长城资产以及原信达老将郭伟的加入，使得金科股份转型逻辑十分清晰。首先靠代建和运营产生轻资产现金流，再用AMC背景做大特殊资产“逆周期”收益，符合“卸重债、轻资产、稳现金”的重整目标。

但金科的原班人多是开发销售背景，缺运营、资管、产业招商经验，郭伟团队仍面临不良资产管理人才。

“1+1+N”方案

本次重整中，金科股份及重庆金科重整涉及的债务规模达1470亿元，债权人数量超8400家，资产规模超2000亿元，覆盖全国30余个城市。

这场涉及千亿级的债务手术，仅靠26.28亿元战略投资款便实现杠杆撬动，堪称资本市场的四两拨千斤、房地产行业的极限操作。

对于破产重整，金科股份行动非常迅速。在其申请破产重整一个月之后，就向外界宣告已经与长城国富置业有限公司签订《战略投资框架协议》。

据业内人士表示，长城资产本意是入主金科，成为第一大股东，但这一方案未获高层批准。最终长城资产以“产业投资人+财务投资人”双重身份进入，既以产业投资人身份提供长期战略支撑，又以财务投资人身份补充短期资金。

虽未达成最初愿景，但从金科目前的战略规划来看，依旧走的是长城资产划出的路线。围绕新金科“化解国内存量房地产市场风险的重要资源整合平台”的定位，长城资产已梳理近十个储备项目的合作细节，协助金科股份对重整后剥离资产进行盘活。

据长城资产参与重整的项目组成员介绍，推动金科重整是一项艰难的工作。

在方案设计与投资人角色方面，长城资产发挥上市公司破产重整领域专业经验，在2023年7月作为重整投资人参与预重整程序，为稳定市场信心避免退市发挥了关键作用；在全面尽调的基础上开创性地提出了“1+1+N”的重整方案。即对其采取1家母公司（金科股份）进入重整+1家核心子公司（重庆金科）协同进入重整+N家子公司根据后续经营化险需要视情况继续进一步采取重组或重整措施。

在金融风险化解方面，长城资产发挥AMC在不良资产收购主业方面的专业职责，立足化解金融风险，与相关债权银行积极沟通，在重整中和法院批准后收购相关银行对金科14亿不良债权，帮助金融机构化解存量风险。

在纾困盘活层面，长城资产在具体项目为金科提供支持。比如重庆威斯勒项目停工两年后，长城资产通过债务重组、追加投资、注入品牌、更换总包单位、引入专业团队驻场管理等多重手段，实现了项目复工复销，品牌输出和精细化运营提升了项目价值。

2025年8月29日，金科股份披露中报：上半年营业收入与营业成本同比分别减少85.28%、84.33%；从保交房任务来看，整体进度达约97%，预计2025年内完成所有项目保交楼，2026年交房工作恢复常态化管理。

植入不良资产基因

面临五大挑战

长城资产改写了金科基因。

未来金科将专注于困境资产和不良资产的投资与处置。特殊资产将与投资、开发、运营一起成为其四大主营业务。

金科股份首次在年报中对“特殊资产行业”进行了展望分析，指出中国特殊资产行业市场空间巨大，其中仅不良资产的存量规模就达10万亿元。经过本轮行业深度调整，市场主体将大幅减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产将逐渐增多。

这为重整后的金科股份带来业务机会，金科股份在房地产开发方面拥有丰富的经验，且重整成功后可以轻装上阵参与特殊资产的运营管理和盘活，在特殊资产管理市场形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。

未来金科将专注于困境资产和不良资产的投资与处置，提供特殊资产全生态的“理债”服务，包括资产变现、运营、管理、处置及提供金融工具的解决方案。

这是金科首次官方宣布加入不良资产行业。

据了解，金科股份重整完成后，保留公司和非保留公司共有近600个项目。长城资产将配合公司对重整后的保留项目及非保留项目进行系统梳理，形成后续资产经营盘活方案。金科股份将配合长城资产梳理其在重庆区域为主的存量项目，寻求代建代管等合作机会。

金科内部人士表示：“未来不愁没有业务，产业投资人手中有大把不良资产，金科股份将成为产业投资人消化不良资产的重要平台之一。”

不过，郭伟团队还面临诸多挑战。

首先，金科股份存量土储70%在三、四线，需要快速折价出清或合作开发；

其次，虽然削掉千亿有息负债，但表外项目和非并表平台仍有隐性负债，需持续做“二次削债”和现金归集；

第三，原班人多是开发销售背景，缺运营、资管、产业招商经验，组织再造与激励必须同步，否则“老金科”惯性会拖慢新战略；

第四，出险房企“信用折价”尚未修复，销售均价和回款率仍低于行业平均，2025年1–9月仅完成全年销售目标的55%，现金流安全垫不足；

最后，政策端，城市更新、保障性租赁住房、REITs都对“合规手续完整度”要求极高，而金科历史项目遗留规划、拆迁、土地款票据等问题量大，需要逐一补手续。

随着重整完成，金科股份股票交易自2025年12月26日起已撤销退市风险警示，但由于净资产为负、连续三年扣非净利润为负等，依然“披星戴月”。

2026年，将是决定金科股票命运的关键一年。

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