（来源：楼市经典）

曾经被誉为上海顶级豪宅区的陆家嘴北滨江，正经历一场深刻的价格体系重构。

万科翡翠滨江一期低区最新挂牌价已跌破10万元/㎡。

板块内各个项目价格全面回落，万科翡翠滨江二期的高区江景大平层从巅峰时期的17-21万+/㎡跌至13万+/㎡；号称板块内第一豪宅的九庐成交价稳定在18万/㎡左右。

01.

陆家嘴北滨江，房价全面回落…

曾经备受追捧的陆家嘴北滨江板块，如今正面临价格体系的全面崩塌。

前段时间，我在朋友圈看到这样一条消息：

万科翡翠滨江一期314.9㎡户型在短短一周内降价381万元，累计降幅高达800万元，单价约15.8万元/㎡。如果购房者全款支付，价格还有谈判空间。

这一跌幅在板块内并非个案。

号称陆家嘴北滨江第一豪宅的九庐，经历过法拍成交后，最新成交价也稳定在了18万/㎡。

更令人唏嘘的是，陆家嘴北滨江的二手豪宅市场几乎陷入冰冻状态。

陆家嘴壹号院建面约196㎡的主力户型中高区总价3500万左右，性价比看似很高，却已很久没有成交。

中企滨江悦府建面约160.17㎡房源，成交总价约2430万，折合单价约151714元/㎡。

02.

原因曝光：江景遮挡、不成片开放！

陆家嘴北滨江的价格崩塌，根源在于其先天不足的规划条件和后天失调的开发路径。

与成片开发的陆家嘴南滨江不同，陆家嘴北滨江是一个典型的“点状开发”区域。这一区域被老大楼、老破小分割，老写字楼与新建写字楼紧邻，中间零星分布几个豪宅社区。

从规划视角看，陆家嘴北滨江的硬伤明显：板块过于狭长，江岸线长但进深短，尤其是往北靠近杨浦大桥方向，江岸宽度急剧收窄。 这种地理条件天生不适合整体规划，只能进行零散的小地块开发。

更为致命的是，陆家嘴北滨江的商务区空置率接近70%。 产业引进不畅，难以形成高端人群聚集效应，进一步削弱了豪宅的居住和投资价值。

同时，对于豪宅而言，江景是其保值增值的关键。而陆家嘴北滨江的多个项目，正面临着江景视野被遮挡的困境。

事实上，陆家嘴北滨江的衰落更深刻地反映了上海豪宅市场的分化趋势。2020年后，上海豪宅市场开始了明显的阶层分化：成片开发的富人区，如新天地、陆家嘴南滨江、徐汇滨江等，成为豪宅区的第一梯队。

而不成片开发、零星散布的豪宅板块，则不可避免地滑落到第二梯队。