（来源：中国改革报）

转自：中国改革报

□ 本报记者 王春华

近日召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。

12月24日，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、中国人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），从限购松绑、信贷优化等多个维度同步发力，着力降低购房门槛，释放住房需求。

刚性需求与改善性需求同步释放

根据《通知》，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，北京市进一步优化调整住房限购政策。

一是放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。

二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，“本次政策依然延续渐进式推进节奏。不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保和个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放。”

中原地产首席分析师张大伟表示，需求端“分层释放”是此次政策的核心特征。根据《通知》，非京籍购房门槛的梯度降低，尤其是五环外“1年社保即可购房”的安排，精准匹配了新市民循序置业的节奏，有利于激活大量刚性置业需求。

金融端与供给端政策进一步优化

《通知》明确，进一步优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

《通知》还提出，加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

58安居客研究院院长张波认为，《通知》在金融端的两大调整直接利好北京市场改善性住房需求，可有效降低利率成本，激活“卖旧买新”需求。允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超半数改善客群有望获得接近首套利率水平的贷款利率。二套住房公积金贷款首付从不低于30%降至25%，有效配合了商贷利率调整，预计将进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，降低综合购房成本。

此外，《通知》还从供给侧提出：将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这体现出政策对房地产投资端、供给端的关注，将提升房地产投资效率。“国家提出因城施策控增量、去库存、优供给，具体到北京，因城施策就是要因区施策，有助于进一步优化营商环境。”

优化调整楼市政策将有效助力扩大内需

7月召开的中央城市工作会议，就当前城市工作面临的形势作出重大判断。之后，国家提出：“因城施策控增量、去库存、优供给”，“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，“既把新房子建成‘好房子’，也把老房子逐步改造成‘好房子’”等，满足人民群众多样化住房需求。

张波认为，《通知》既通过需求端松绑释放有效需求，又通过金融端减负降低购房成本，还通过供给端提效保障优质供给，形成精准调控、供需合力的效果，有助于推动北京楼市向高质量发展迈进。

李宇嘉表示，北京因城施策的政策调整，或将带动其他一线城市用足用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化政策，促进房地产市场持续健康发展。

“从一线城市的角度来说，广州已经全面取消限购政策，现在北京的优化调整，预计将带动上海和深圳。具体政策内容可能与北京类似，就是在限购政策上会有所松动。”李宇嘉分析，“这也是对中央经济工作会议在‘坚持内需主导，建设强大国内市场’方面提出‘清理消费领域不合理限制措施’的具体体现。”