本文转自【半岛晨报】；

2015年，孙女士在大连高新园区某小区购买了一套房屋，全额付款后实际入住。随后，开发商为获得3亿元贷款，在孙女士不知情的情况下，将包括孙女士所购房屋在内61套房屋抵押给银行。孙女士入住十年却始终未能办理产权证，还被银行诉至法院，要求拍卖其房屋。近日，大连市中级人民法院审结此案，依据“居住权优先于抵押权”的法律原则，判决保护购房者孙女士的合法权益，驳回了银行要求继续拍卖该房屋的诉讼请求。

开发商抵押已售房产，业主面临拍卖风险

孙女士看中了高新园区一小区的房子，于是在2015年7月7日，在开发商售楼处签订了《商品房买卖合同》，交纳了全部购房款127万余元。开发商为孙女士开具了不动产销售电子发票，并将商品房交付给孙女士占有、使用至今。

2016年12月，开发商向一家银行贷款3亿元，并用其开发的61套商品房（包括出售给孙女士的房屋）作抵押。借款后，开发商无力偿还贷款，被银行起诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院判决开发商偿还银行贷款3亿元并承担利息，同时确认银行对抵押登记的61套房屋享有抵押权，有权就折价、拍卖或变卖该房屋所得价款在判决确定的债务范围内优先受偿。

法院判决后，开发商拒不履行，银行向大连市中级人民法院申请强制执行。2024年12月18日，大连市中级人民法院查封了包括孙女士房屋在内的小区61套房屋，并上门张贴《公告》，决定拍卖业主们购买的房子，以所得价款在判决确定的债务范围内优先受偿。

业主提出执行异议，法院中止房屋拍卖

看到自己家门上张贴了大连市中级人民法院的拍卖《公告》，孙女士和业主们都慌了。大家委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向大连市中级人民法院提出执行异议。经审查，孙女士在法院查封前已与开发商签订了《商品房买卖合同》，交纳了全部购房款，且开发商已将涉案房屋交付给孙女士占有、使用至今。今年5月，大连市中级人民法院裁定中止对孙女士房屋的拍卖。

银行不服，向大连市中级人民法院提起诉讼，要求判决准许继续拍卖孙女士购买的商品房。

大连市中级人民法院公开开庭审理了本案。北京市盈科（大连）律师事务所的王金海、马铭泽律师代理孙女士出庭应诉。孙女士一方主张，对于开发商将涉案房屋抵押给银行贷款的事实，自己并不知情。

银行称，其在2016年向开发商发放贷款前，已对小区61套房屋办理了抵押权登记，依法对孙女士购买的案涉房屋享有合法抵押权，该权利已由生效法律文书确认。依照相关规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行异议不应支持。

法院判决

符合三要件，居住权优先

王金海律师指出，依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。”

法院经审理查明，孙女士作为商品房消费者，符合上述规定三项条件。根据案件事实，银行虽依据生效判决对案涉房屋享有抵押权，且大连市中级人民法院查封了案涉房屋，但孙女士与开发商签订商品房买卖合同的时间早于法院查封时间，开发商确认孙女士已交付全部房款并向其开具全款《销售不动产统一发票》。涉案房屋为孙女士唯一生活用房。依照法律规定，居住权优先于抵押权，孙女士有权对抗银行的查封和拍卖。

大连市中级人民法院采纳了王金海律师的代理意见。今年12月12日，大连市中级人民法院作出判决，驳回银行的诉讼请求，解除对孙女士购买房屋的查封。案件受理费16230元由银行承担。

律师解读

法律保护消费者基本居住需求

马铭泽律师表示，居住权和抵押权都是《民法典》中规定的物权类型，但性质不同。居住权是用益物权，保障特定人对房屋的占有、使用权，以满足生活居住需要；抵押权是担保物权，保障债权人在债务人不履行债务时，能就抵押财产优先受偿。当两者存在于同一房产上并发生冲突（如房产被拍卖）时，权利优先顺序成为关键。

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，如果购房者同时满足“所购商品房系用于居住；在案涉房屋所在地无其他用于居住的房屋；已支付全部价款，或在一审法庭辩论终结前付清余款”这三个条件，其权利可以排除抵押权人的强制执行。

半岛晨报、39度视频首席记者佟亮