（来源：地产冲冲冲）

核心观点：稳步发展REITs和资产证券化，发行市场保持活跃

2025年第49周，中证REITs（收盘）指数为805.28，同比上涨3.02%，环比下跌0.47%；中证REITs全收益指数1031.5，同比上涨11.22%，环比下跌0.85%。本周REITs市场交易规模成交量达4.61亿份，同比下降34.14%；成交额达19.62亿元，同比下降23.86%；区间换手率1.77%，同比-2.6pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.51%、-0.47%、-1.12%、-0.95%、-0.48%、-0.14%、-1.07%；一月涨跌幅分别为-0.25%、-1.74%、-0.97%、-2.01%、-2.02%、-2.26%、-2.71%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

一周要闻：进一步全面深化资本市场改革，稳步发展REITs和资产证券化

发改委：印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》的通知。对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

证监会：进一步全面深化资本市场改革，持续提高资本市场制度包容性、适应性和吸引力、竞争力。积极发展私募股权和创投基金。健全多层次债券市场体系，大力发展科创债券、绿色债券等，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。完善期货品种布局和产业服务功能。

一周行情：各板块均有所回调，保障房单周下跌0.51%

2025年第49周，中证REITs（收盘）指数为805.28，同比上涨3.02%，环比下跌0.47%，2024年年初至今累计上涨6.46%，同期沪深300指数累计上涨33.62%，累计超额收益-27.16%；中证REITs全收益指数1031.5，同比上涨11.22%，环比下跌0.85%，2024年年初至今累计上涨19.7%，同期沪深300指数累计上涨33.62%，累计超额收益-13.92%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.51%、-0.47%、-1.12%、-0.95%、-0.48%、-0.14%、-1.07%；一月涨跌幅分别为-0.25%、-1.74%、-0.97%、-2.01%、-2.02%、-2.26%、-2.71%。

一级跟踪：13只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

2025年第49周，共有13只REITs基金等待上市，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金首发已受理，发行市场保持活跃。

风险提示：

（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。

1、进一步全面深化资本市场改革，稳步发展REITs和资产证券化

（1）发改委：印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》的通知。对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

（2）证监会：进一步全面深化资本市场改革，持续提高资本市场制度包容性、适应性和吸引力、竞争力。积极发展私募股权和创投基金。健全多层次债券市场体系，大力发展科创债券、绿色债券等，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。完善期货品种布局和产业服务功能。

2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.47%

2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.47%

2025年第49周，中证REITs（收盘）指数为805.28，同比上涨3.02%，环比下跌0.47%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨6.46%，同期沪深300指数累计上涨33.62%，累计超额收益-27.16%。

2.2、中证REITs全收益指数环比下跌0.85%

2025年第49周，中证REITs全收益指数1031.5，同比上涨11.22%，环比下跌0.85%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨19.7%，同期沪深300指数累计上涨33.62%，累计超额收益-13.92%。

2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比下降34.14%

2025年第49周，REITs市场交易规模成交量达4.61亿份，同比下降34.14%；成交额达19.62亿元，同比下降23.86%；区间换手率1.77%，同比-2.6pct。

2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长23.93%

从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达38.93亿份，同比增长23.93%；成交总额达161.77亿元，同比增长13.66%；近30日平均区间换手率0.52%，同比+0.07pct。

3、分板块表现：保障房REITs单周下跌0.51%，单月累计下跌0.25%

2025年第49周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.51%、-0.47%、-1.12%、-0.95%、-0.48%、-0.14%、-1.07%；一月涨跌幅分别为-0.25%、-1.74%、-0.97%、-2.01%、-2.02%、-2.26%、-2.71%。

2025年第49周，华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT、鹏华深圳能源REIT涨幅分别为2.12%、1.18%、0.99%；本周浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT、华夏北京保障房REIT跌幅靠前，跌幅为5.78%、3.39%、3.26%。

4、一级跟踪：13只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃

2025年第49周，共有13只REITs基金等待上市，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金首发已受理，发行市场保持活跃。

5、投资建议：维持行业“看好”评级

2025年第49周，中证REITs（收盘）指数为805.28，同比上涨3.02%，环比下跌0.47%；中证REITs全收益指数1031.5，同比上涨11.22%，环比下跌0.85%。本周REITs市场交易规模成交量达4.61亿份，同比下降34.14%；成交额达19.62亿元，同比下降23.86%；区间换手率1.77%，同比-2.6pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.51%、-0.47%、-1.12%、-0.95%、-0.48%、-0.14%、-1.07%；一月涨跌幅分别为-0.25%、-1.74%、-0.97%、-2.01%、-2.02%、-2.26%、-2.71%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

6、风险提示

（1）公募REITs价格变动及运营风险；

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；

（3）各类别资金入市进度不及预期；

（4）项目长期分派率不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《REITs行业周报：稳步发展REITs和资产证券化，发行市场保持活跃》

对外发布时间：2025年12月7日

报告发布机构：开源证券研究所

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