2025 年末，上海网信办联合多部门开展的房地产信息专项整治引发行业震动：4 万余条违规信息被清理，7 万余个账号遭处置，1200 余个违规直播间被关停。此次行动并非简单 “禁言”，而是精准打击四大乱象 —— 虚假房源宣传、歪曲政策解读、伪造交易信息、直播误导预期，本质是对 “以焦虑换流量” 利益链条的彻底整治。

从整治动因看，近年来部分网络账号刻意散布 “楼市崩盘”“房价腰斩” 等极端言论，将利率调整、税费优化等正常政策扭曲为 “市场崩溃前兆”，导致购房者陷入 “盲目抛售” 或 “非理性观望” 的困境。这种舆论乱象与住建部公布的 “止跌回稳” 基本面严重脱节：2025 年 1-10 月全国商品房交易总量基本稳定，二手房网签面积同比增长 4.7%，商品房库存连续 8 个月下降。监管部门通过专项整治剥离舆论噪音，核心目的是重建 “真实、理性、有序” 的市场沟通环境，为政策传导和需求释放扫清障碍。​

值得注意的是，此次整治明确划定了舆论边界：禁止的是 “虚假负面” 和 “恶意唱衰”，而非正常的市场分析或风险提示。这种差异化治理既彰显了维护市场稳定的决心，也为理性讨论保留了空间，体现了 “稳预期” 与 “保真相” 的平衡，标志着房地产市场预期管理进入 “精准手术” 阶段。​

二、政策托底：从 “救市” 到 “筑底” 的系统性支撑​

7 万账号被清退的背后，是全国层面 “稳楼市” 政策的持续加码。自 2024 年中央政治局会议明确 “促进房地产市场止跌回稳” 以来，政策组合拳从供需两端全面发力，形成了覆盖限购、信贷、税费、保障房的完整支撑体系。​

在供给端，“保交房” 攻坚战取得决定性胜利，成为修复市场信心的核心抓手。全国 396 万套保交房任务已交付 391.8 万套，交付率达 99%，切实化解了购房者 “怕烂尾” 的核心顾虑。配套的融资支持同样给力：全国建立房地产融资协调机制，“白名单” 项目贷款审批金额超 7 万亿元，5 万亿元开发贷款精准滴灌合规项目，有效缓解了房企资金压力。同时，中央财政提前下达 566 亿元保障性安居工程补助资金，多地收购存量商品房用作保障房，既化解了库存压力，又完善了住房保障体系。​

需求端政策聚焦降低购房成本与释放合理需求：一线城市逐步调减限购政策，重庆、苏州等城市取消限售，全国统一首套房和二套房房贷最低首付比例，存量房贷利率下调直接减轻购房者负担。2025 年全国首套房平均贷款利率已降至 3.31%，部分城市低至 3.25%，较 2018 年近乎减半，一套 150 万的房子贷款 30 年可节省利息 64 万元。这些政策已显现成效：2024 年四季度以来，北上广深新房和二手房成交量持续回暖，上海二手房单月成交创 47 个月峰值，深圳新房成交面积同比增长 159.3%。​

政策逻辑已从短期 “救市” 转向长期 “筑底”，通过 “取消限制性措施 + 金融支持 + 保障房建设” 的组合，推动市场从 “高杠杆扩张” 向 “高质量发展” 转型，为行业平稳过渡提供了制度保障。​

三、市场基本面：分化复苏下的 2026 年机遇与挑战​

综合政策导向与行业数据，2026 年房地产市场将呈现 “磨底筑底、结构分化” 的核心特征，而非全面反弹，这为购房决策提供了关键前提。​

从总量来看，市场 “量价双杀” 阶段基本结束，进入 “缩量均衡” 状态。预计 2026 年新建商品房销售面积为 8.5-8.8 亿平米，同比再缩 4%-6%，但跌幅收窄意味着行业下行周期已近尾声。房价走势呈现明显分化：一线核心区与强二线城市库存去化周期为 14-18 个月，主城区优质房源可能出现 5% 以内的小幅提价；而弱二线及三四线城市库存周期超 30 个月，房价或继续下行 3%-8%。这种分化源于人口流动趋势 ——2026 年 20-45 岁主力置业人群净减少 600 万，首次置业需求萎缩，35-55 岁 “卖一买一” 的改善型需求占比升至 45%，区位与产品力成为去化关键。​

城市层级分化进一步加剧：一线及强二线城市凭借产业升级、人才集聚优势，市场抗跌能力突出。上海 2025 年新房价格逆势上涨 0.3%，同比涨幅达 5.7%；杭州、成都等新一线城市人口净流入均超 20 万，支撑住房需求刚性。与之形成对比的是，缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市面临严峻调整压力，2025 年人口净流出达 312 万人，瑞银预测 2026 年这类城市房价可能额外下跌 10%，“鹤岗化” 现象进一步蔓延。​

金融端风险逐步缓释但仍需警惕：2026 年房企信用债到期量回落 18%，叠加 1.2 万亿元债务重组完成，行业 “违约脉冲” 阶段性缓和，但城投托底土地比例已升至 55%，若财政扩张不及预期，可能触发 “二次土地流拍” 风险。对购房者而言，“交房确定性” 与 “收入预期” 已取代月供成本，成为影响决策的核心因素。​

四、2026 购房决策：精准择机，而非盲目跟风​

不存在普适性的 “购房窗口期”，但特定群体在特定场景下已具备置业机遇，关键在于匹配自身需求与市场特征。​

对于核心城市改善型购房者，2026 年或成较好时机。一方面，一线及强二线城市优质房源供给相对充足，房企为加速周转可能推出更具性价比的改善型产品；另一方面，房贷利率下行、限购边际放松降低了购房成本，核心区域房产的抗跌性与保值性在分化市场中更为凸显。建议遵循 “卖弱买强” 的置换逻辑，优先出售三四线城市或非核心板块的冗余资产，在政策红利集中期购入品牌房企开发的现房，重点关注配套成熟的核心板块。​

对于刚需购房者，窗口期体现为 “择机入场” 而非 “盲目跟风”。三四线城市库存高企、房价下行压力仍存，刚需族可等待房价企稳信号，重点关注政府收储保障房周边的高性价比新房；核心城市刚需盘仍以 “以价换量” 为主，购房者需重点考察房企资金实力与交付能力，避开高风险项目。应摒弃 “买涨不买跌” 心态，结合自身收入稳定性与居住需求，在政策支持与价格合理的区间择机入场，优先选择人口净流入、配套完善的区域。​

对于投资性购房者，“闭眼赚钱” 的时代已彻底终结。传统开发类房产估值中枢下移，行业平均利润率从 8% 压缩至 3%-4%，投资逻辑需从 “规模红利” 转向 “资产红利”。若需配置房产，应聚焦一线及强二线城市核心区楼龄 5-10 年的次新改善型住宅，这类资产抗跌性强、流动性佳；坚决抛售三四线城市投资房、房龄超 20 年的老破小及远郊概念盘，尽早止损优化资产配置。​

结语：理性穿越周期，回归居住本质​

7 万账号被清退与系列稳楼市政策的落地，标志着房地产市场正从 “舆论失序、预期不稳” 向 “理性修复、平稳发展” 转型。2026 年的市场既非 “抄底狂欢”，也非 “持续低迷”，而是呈现 “政策托底、分化复苏、品质为王” 的特征。​

对于购房者而言，摒弃 “炒房致富” 的旧思维，回归居住本质需求是核心前提。无论是刚需、改善还是投资，都应跳出情绪干扰，基于城市人口流动、产业支撑、政策导向等客观因素做决策。2026 年作为楼市新秩序确立的关键一年，理性研判、精准择址、顺势而为，才能在市场变革中把握机遇、规避风险，实现居住需求与资产安全的双重目标。