面对快速迭代的市场环境，作为产业载体的产业园区又该如何“转换角色”，更好的服务企业？

近日，在观点机构主办的2025观点产业科技年会上，曾牵头编制华润置地产业园运营标准的中园产业运营（深圳）有限公司CEO肖琴指出，过往园区更多扮演“房东”与空间运营商，而新时代下运营者需完成三重角色转变：需像品牌创始人一样，关注长期价值并与客户深度链接；需深度参与产业创新链，将龙头企业、中试平台、检测机构、产业基金等创新要素在园区内实现有效聚合，为中小企业赋能；针对科技企业“缺场景”的痛点，将园区自身作为试验场，开放能源管理、机器人巡检配送等场景，为技术提供落地土壤。

她认为，运营的转变源于服务对象从传统制造企业转向新兴科技企业，其需求已从物理空间聚合升级为创新生态构建。

有业内人士表示，产业园区要从“房东”到“生态主理人”，把握产业特征才能理顺园区逻辑。在世界半导体协会传感器分会全球理事丁险峰看来，产业园区运营者必须具备垂直产业知识，例如芯片园区的团队需懂芯片，生物医药园区的团队需懂生物。只有在此基础上，与ChatGPT等AI工具对话才能产生真正的产业洞察，使园区成为企业发展的必选项，而非可选项。

此外，观点指数研究院最新数据显示，全国产业园区平均空置率较去年下降2.1个百分点，而融入AI运营、绿色节能技术的智慧园区，租金溢价率普遍突破15%。从“重开发”到“精运营”，从传统基建到“科技+资本”双轮驱动，产业园区与物流仓储领域正迎来一场关乎生存与发展的关键跃迁。