转自：中国经营网

中经记者 陈婷 赵毅 广州报道

广州土拍市场持续上新。

近日，广州市规划和自然资源局一口气挂牌番禺区、海珠区、白云区合计3宗居住用地，起拍总价约42.7亿元，将于12月21日限时竞价出让。《中国经营报》记者注意到，此次新增供应的3宗地块颇具看点。其中，番禺区洛浦街东乡A地块一期（以下简称“东乡地块”）位于南浦岛，该片区已多年无涉宅用地出让，其东侧大石街刚在10月成交一宗涉宅用地，溢价率8.2%；海珠区AH050335地块曾于今年5月首次出让，随后撤牌，此次挂牌该地块起拍总价下调约50%，计容建筑面积及容积率同步缩减；白云区嘉禾望岗AB2107019、AB2107035地块（以下简称“嘉禾望岗地块”）同样为二次出让，该地块原定于配建中小学用地的要求在此次重新挂牌中被取消。

除了地块质量外，广州近期供地规模同样引人关注。据克而瑞统计，11月以来（截至21日），广州已供应涉宅用地20宗，累计起拍总价约254.22亿元，或可预见，12月广州将带来一场久违的土拍盛宴。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析指出，截至11月20日，今年广州涉宅用地共成交32宗、总建筑面积约184.12万平方米、成交金额约310.3亿元，与去年全年成交的规模相比仍有不小的差距。“考虑到土地挂牌有一个月的公告期，11月广州密集供地在情理之中，这意味着12月的广州土拍市场将会格外热闹，也为年底开发商冲刺卖楼提供了更多的营销素材。”

按“好房子”要求建造

时隔一天，广州市规划和自然资源局再度挂牌多宗涉宅用地。

其中，东乡地块面积约12.91万平方米（出让宗地面积57458.02平方米），计容建筑面积≤138498.35平方米，容积率≤2.5，挂牌起始价约16.62亿元，起拍楼面价约1.2万元/平方米。

记者注意到，今年8月，广州市规划和自然资源局发布番禺区南浦岛东乡储备地块（BA0206、BA0207、BA0208规划管理单元）批前公示，规划范围总面积92.52公顷，其中二类居住用地23.62公顷，此次挂牌的东乡地块是其中之一。

据广州市规划和自然资源局方面介绍，东乡地块为南浦岛东部片区城市更新的首发地块，将依托区位交通升级、配套能级跃升、产业载体培育等多重优势，引领番禺南浦岛打造为现代化品质生活新高地。东乡地块位于南浦岛东部核心区域、海珠湾隧道东侧，紧邻地铁2号线南浦站，周边生活配套较为成熟完善，洛溪新城商圈、南浦里等商业中心环绕。片区规划建设一所42班九年制学校，同步推动商业设施、医疗卫生、绿地空间等城市功能完善。与此同时，南浦岛产业发展迎来提速期，将持续吸引产业人才集聚。

回归东乡地块本身，根据出让条件，竞得人须按规划要求建设规划条件中的BA0206302地块（中小学用地），按广州市土地开发中心通知时间进场建设，两年内完成建设。此外，地块须按广州市“好房子”建设的相关规定和标准执行，鼓励提高住宅阳台面积占比。

今年10月，广州市住房和城乡建设局印发《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》的通知，着眼于解决当前住房在安全性、功能性、舒适性等方面存在的普遍性痛点、堵点问题，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出老百姓可感可触的“好房子”建设标准，引导开发建设主体转变理念，关注全龄友好需求，推广绿色低碳、数字智能等先进技术，推动广州市住宅建设从满足基本功能向追求高品质、长寿命、可持续方向转型升级。

无独有偶，此次重新挂牌的海珠区AH050335地块和白云区嘉禾望岗AB2107019、AB2107035地块的出让条件亦包括“地块须按广州市‘好房子’建设的相关规定和标准执行”。

事实上，海珠区AH050335地块的综合素质相对不占优，其体量较小，用地面积约1.44万平方米（其中出让宗地面积约1.21万平方米），计容建筑面积≤42248.5平方米，容积率≤3.5，挂牌起始价约14.36亿元，起拍楼面价约3.4万元/平方米。与首次挂牌相比，该地块计容建筑面积、容积率及起拍总价均下调约50%。有业内人士分析指出，海珠区AH050335地块未来不排除建设超高层的可能。值得注意的是，该地块出让条件显示，根据广东省住房和城乡建设厅要求，涉及80米以上建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。

据克而瑞统计，海珠区AH050335地块所处的工业大道板块近13个月商品住宅成交1697套，成交均价59398元/平方米。截至今年10月末，工业大道板块商品住宅库存1624套，去化周期14.5个月。

白云区嘉禾望岗AB2107019、AB2107035地块曾于去年终止出让。此次重新挂牌，地块起拍总价及楼面价有所回调，但取消了原先须配建中小学用地的要求。在建造要求上，该地块不仅要按照广州“好房子”要求设计建造、提高阳台占比，还需做好建筑隔音措施。克而瑞监测数据显示，近13个月上述地块周边3公里内商品住宅成交3210套，成交均价39535元/平方米；二手房成交1654套，成交均价32389元/平方米。随着流速加快及板块项目相继进入清盘阶段，截至10月末，地块所处白云大道北板块商品住宅库存1665套，去化周期12.5个月。

市场结构发生变化

加上近期供应的3宗须按广州市“好房子”建设相关规定和标准执行地块，广州自11月以来已累计供应20宗涉宅用地。

肖文晓表示，自2022年开始，广州宅地成交规模连续回调。假设今年11月份所有供地都在12月顺利成交，2025年广州宅地成交总建筑面积规模至多和2024年相当。“这意味着，对比2020年和2021年，广州今年宅地成交总建筑面积减少约1000万平方米。”与此同时，土拍市场的结构发生了巨大变化，成交主要以中心区的优质宅地为主，更高颜值、更高使用率、更高建设标准的“好房子”开始取代存量项目成为市场的新门面。

广州此轮集中供地，按区域划分，南沙区目前供应的地块最多，共5宗，供应总建筑面积约38.34万平方米。值得一提的是，这5宗地块均为今年9月“商改住”（商业用地调整为居住用地）调规而来。

彼时，广州市规划和自然资源局对南沙区灵山岛尖商业水街控制性详细规划调整草案进行公示。根据控规，片区原定用作商业用地的11宗地块，有4宗改为居住用地，其中北面007、001将进行合并，并增加社区服务站、物业服务用房等公共设施配套，容积率为3；南面061、067地块调整为住宅地块，建筑限高100米。7宗商业用地部分用地性质由商业商务混合用地调整为商业设施用地。调整后，片区商业、商务建筑面积减少13.67万平方米，居住建筑面积增加9.42万平方米。

此次供应的5宗地块中，体量最大的一宗为2025NJY-2地块，用地面积6.13万平方米，计容建筑面积10.07万平方米，容积率3.5，起拍总价9.71亿元，起拍楼面价9643元/平方米。5宗地块的建设要求统一提出鼓励采用“大阳台”设计，阳台率最高可达25%，对比目前阳台率最高只有20%的绝大多数地块，其优势相对突出。

条件放宽背后，据克而瑞统计，2025年1—10月，南沙区商品住宅成交5027套，较去年同期下降19%，从总量上看与往年存在一定差距。不过，克而瑞分析指出，南沙区一手房依然具备充足的购买力。今年前10个月，南沙区一、二手住宅累计成交9928套，其中一手住宅成交占比51%。从月度走势看，南沙区一手住宅的市场份额有6个月高于二手住宅。在上述新增供应的5宗地块所处的明珠湾板块，克而瑞提供的数据显示，近13个月明珠湾板块商品住宅成交2492套，成交均价29154元/平方米。截至10月末，明珠湾板块商品住宅库存2987套，去化周期18.9个月。