天津津投城市开发股份有限公司（简称“津投城开”）近日披露了沃克森(北京)国际资产评估有限公司对上海证券交易所问询函的回复。根据回复，公司重大资产出售中置出标的采用资产基础法评估，评估价值为-2.39亿元，评估减值率106.99%。减值主要源于长期股权投资，其账面价值74.75亿元，评估值35.79亿元，减值率52.12%，涉及对25家公司的股权投资，其中三家主要被投资公司合计贡献98.90%的减值额。

三家主要被投公司贡献近99%减值额

回复显示，长期股权投资减值主要集中在天房(苏州)置业有限公司（简称“苏州置业”）、天津市华博房地产开发有限公司（简称“华博地产”）及天津市华亨房地产开发有限公司（简称“华亨地产”）。三家公司对应长期股权投资减值额分别为37.38亿元、15.27亿元和3.38亿元，合计占置出资产长期股权投资减值总额的98.90%。

三家公司基本情况如下：

持续亏损致财务数据恶化 土地成本高与市场低迷成主因

财务数据显示，三家公司近年持续亏损。以苏州置业为例，2023年至2025年上半年净利润分别为-4.85亿元、-2.87亿元和-1.78亿元，截至2025年6月末净资产为-34.25亿元；华博地产同期净利润分别为1.46亿元、-1.31亿元和-0.59亿元，2025年6月末净资产-3.39亿元；华亨地产同期净利润分别为-2.76亿元、-0.97亿元和-0.43亿元，2025年6月末净资产4.12亿元。

亏损主因包括：一是前期土地市场高峰期拿地成本过高，而近年房地产行业下行导致销售价格承压，售价无法覆盖开发成本；二是部分项目受规划调整、公共卫生事件等影响工期延长，成本增加。例如华博地产“盛文佳苑”项目因天津市大运河管控政策调整，需优化设计方案，预计2026年底竣工，截至评估基准日已售面积仅849.96平方米。

成本法核算未反映亏损 评估按持续经营假设负值列示

回复指出，长期股权投资大幅减值的核心原因是上市公司对并表子公司采用成本法核算，账面值未反映子公司历史亏损。本次评估基于持续经营假设，对合并报表净资产为负的子公司，长期股权投资评估值按负值列示。以苏州置业为例，母公司长期股权投资账面价值4000万元，评估值-36.98亿元，减值37.38亿元；华博地产账面价值10.5亿元，评估值-4.77亿元，减值15.27亿元。

三家公司长期股权投资评估减值明细如下：

房地产项目评估减值4.66亿元 与周边售价及减值测试一致

标的公司房地产项目评估亦存在减值，四个主要项目合计评估减值4.66亿元。其中苏州置业“美瑜华庭”减值4.19亿元，“美瑜兰庭”减值0.30亿元；华博地产“盛文佳苑”减值2.08亿元；华亨地产“林里公园”减值0.07亿元。

评估机构表示，减值主要因会计计量与评估市场价值差异及期后事项影响。会计可变现净值未折现，而评估采用动态假设开发法，需考虑必要报酬率折现；同时评估参考了期后实际经营数据，导致预测存在差异。经对比周边可比项目售价（如苏州“美瑜华庭”周边项目售价2.2万-2.5万元/平方米，与评估预计售价相近），减值金额具有准确性。

近三年减值计提比例高于行业平均 不存在计提不及时情形

公司近三年存货减值准备计提金额较高，2022年至2024年末存货跌价准备余额分别为47.67亿元、44.45亿元和38.54亿元，占存货余额比例分别为25.77%、29.63%和29.41%，显著高于同行业平均水平（同期行业均值13.96%、10.39%、6.39%）。评估机构认为，本次评估减值假设与前期一致，公司已按会计准则及时足额计提减值，不存在以前年度计提不及时、不充分的情形。

中介机构（独立财务顾问、会计师及评估师）核查后一致认为，长期股权投资减值原因与子公司经营财务情况相符，房地产项目评估减值合理且金额准确，前期减值计提充分。

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