来源：不良资产头条

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房地产存量时代，大机遇已从增量开发转向存量资产的盘活与运营。反应最快的还是房企，刚走出困境甚至还在处置自身不良，融创、金科、远洋等一众房企纷纷成立特殊资产部门，以不良资产投资思维整合金融工具，主动联合银行、AMC、信托等机构，通过收购、改造、运营或代建等方式介入地产类不良资产，开辟新增长极。值得注意的是，信贷资产包括不良资产的底层资产主要还是房与地，因此无论是金融人、投资人、地产人以及不良圈资产、资金、服务三端，掌握不良资产的思维与实践技能是房地产存量时代的价值重构浪潮中不可或缺的。

火栗网研究中心特策划《房地产不良投资处置实操培训班》，一方面梳理房地产的不良资产投资处置思维与技能框架，同时还就商业地产的盘活运营、房企/项目重整、轻资产模式等重点业务中税务、法律、历史遗留等难点进行案例教学、沙盘推演。

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课程安排

主 办 方：火栗网研究中心

培训时间：2025年11月29-30日

11月29日（周六）【09:00-12:00，14:00-17:00】11月30日（周日）【09:00-12:00，13:30-16:30】

培训地点：杭州·紫金港美爵美居酒店

会议费用：

 ①标准价：4500元/人；

 ②团报价：3人及以上报名可享优惠价4300元/人。

（※含参会费/资料费/两日午餐，往返路费/住宿等需自理）

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课程提纲·第一讲

房地产不良资产投资处置实务

（时间：11月29日周六 9:00-12:00）

·主讲嘉宾：嘉和 某一线资产管理公司投资事业部负责人

拥有十二年特殊资产处置及投资从业经历，曾任国有大型银行总行资产处置部高级经理，大型保险资管公司投资总监，对房地产项目风险化解、房地产企业债务重组、破产重整、轻资产运营、地产不良资产特殊机会投资均有较深的研究。操盘过十余个单体不良盘活，累计金额超千亿，拥有大量业内资源及丰富的实操经验。

一、不同类型的不良地产的投资实务

1.宏观经济结合地产政策下的地产类不良资产处置市场概况

2.投资住宅类不良资产需要关注的问题及解决办法

3.投资非住类不良资产需要关注的问题及解决办法

二、地产不良项目获取渠道和方式

1.特定投资标的的获取途径

   1.1不良债权资产包中的特定抵押物重组

   1.2存在抵押物重组机会的单户不良债权

   1.3股权重组中的困境房地产收并购

2.与相关机构合作获取项目

   2.1小开发商

   2.2信托、信托、AMC等金融机构

   2.3服务商

   2.4公开市场：类REITs与CMBS案例

三、地产不良处置中项目特征分类

1.已完工or未完工

   1.1两种状态下困境项目的主要区别;

   1.2已完工困境项目的常见痛点;

   1.3未完工困境项目的常见痛点

2.信用风险or市场风险

   2.1项目盘活后的主要风险来源；

   2.2信用风险的防范；

   2.3市场风险的防范 

四、盘活方案设计

1.困境成因分析

   1.1研判形成困境主要原因

   1.2资金链问题、债权债务问题、市场问题、审批问题等

2.解决思路及谈判

   2.1针对具体问题形成初步方案，续建、销售主导、债务处理

   2.2与主要的利益相关方进行谈判，债务人、债权人、小业主、政府等；

   2.3综合各方需求，形成最佳方案

3.形成落地方案及实施监控

   3.1形成落地方案，通过庭内或者庭外的方式达成一致；

   3.2根据方案进行实施，聘请三方监理机构全过程管控;

   3.3遇到变化及时调整，保证实现最终目标

五、北京某项目重组案例

1.项目背景

2.重组方案

3.风险分析及防控措施

六、上海地产公司破产重整案例

1.项目概况

2.公司整体情况

3.重整方案

4.项目交易要素

5.销售分析

6.项目风险分析

七、昆明某破产重整案例

1.项目背景

2.合作方情况

3.交易要素

4.破产重整主体情况

5.重整方案

6.项目风险分析

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课程提纲·第二讲

非住类地产项目如何全面尽调精准估值（方法+案例）

（时间：11月29日周六 14:00-17:00）

·主讲嘉宾：祝老师 某投资基金董事总经理、基金管理人

曾任职保利商业中国北区投资发展负责人，龙湖地产投资发展部高级经理。拥有十六年房地产营销客研、投资拓展、投前研测、投后资产管理经验；曾主导负责投资立项万豪、洲际、希尔顿、雅诗阁、丽笙旗下多个酒店及服务公寓项目、龙湖C3公寓项目；保利体系自建自管白领公寓及shopping mall项目；熟悉上市公司、国央企投资决策体系的投前流程与刻度标准，投后资产管理各口径指标与管理规范；擅长资产估值与流动性研判，资本替代性退出方案，原始权益人资本退出路径设计，参与国资长租公寓REIT项目发行前投研尽调、估值定价与交易立项工作，截至2024年主导投资金额超50亿。

一、各类资产基本面分析与价值初判

1.资产类别与价值判断原则

   1.1宏观面资产类别与投资导向

   1.2经营性物业资产类别与业态划分

   1.3各业态坪效对比

   1.4零售资产与物流资产特点

   1.5社区mall与新基建资产特点

   1.6各类资产基本面总结

2.项目获取阶段的迅速价值初判

   2.1初判—项目基础信息资料归集

   2.2初判—深入踏勘

   2.3初判方法论：初判决策四要素

   2.4城市进入与能级划分

   2.5初判评分模型

   2.6价值初判与结论

   2.7初判至投决流程参考

二、资产估值与投资决策财务刻度

1.资产估值定价本质

   1.1资产价值判断原则

   1.2影响资产运营现金流的两个核心要素

   1.3流动性引导的估值逻辑

   1.4估值误区：重置成本法与市场比较法估值假象

   1.5从土地定价到经营性物业定价的本质

2.资产估值

   2.1 Cap rate估值法

   2.2各城市各业态资本化率对比

   2.3国内及美国市场EV/EBITDA

   2.4 DCF估值法

   2.5内部收益率 IRR 与资金成本

   2.6资本效率的案例解读分析—金融业精算的逻辑

3.案例精讲：标的资产的估值模拟 

   3.1某shopping mall项目

   3.2某洲际酒店项目

   3.3某长租公寓项目（上海）

4.投资决策财务刻度三要素

5.银行对资产评估的要点与风控管理

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课程提纲·第三讲

非住类地产不良项目盘活运营与退出（实操+沙盘）

（时间：11月30日周日 9:00-12:00）

·主讲嘉宾：祝老师  某投资基金董事总经理、基金管理人

曾任职保利商业中国北区投资发展负责人，龙湖地产投资发展部高级经理。拥有十六年房地产营销客研、投资拓展、投前研测、投后资产管理经验；曾主导负责投资立项万豪、洲际、希尔顿、雅诗阁、丽笙旗下多个酒店及服务公寓项目、龙湖C3公寓项目；保利体系自建自管白领公寓及shopping mall项目；熟悉上市公司、国央企投资决策体系的投前流程与刻度标准，投后资产管理各口径指标与管理规范；擅长资产估值与流动性研判，资本替代性退出方案，原始权益人资本退出路径设计，参与国资长租公寓REIT项目发行前投研尽调、估值定价与交易立项工作，截至2024年主导投资金额超50亿。

一、投后管理（资管）

1.投后变更与项目启动

2.投后资产管理的关键指标

   2.1资产口径；

   2.2会计口径；

   2.3运营现金流口径；

  2.4 资管主要指标：GOP、NOI、GOP率、NOI Margin、YOC、EBITDA；

3.经营性物业的税盾设计

4.不同资产资管层面的指标对比

5.关于资产收购后租赁损失陷阱

二、资产运营实操案例及资本退出路径总结

1.资产运营实操

   1.1工业厂区更新改造文化园区盘活案例：资产类别核心优势、业态支撑点、市场基本与运营难点、投研分析、工程风险排查；

   1.2中心废弃商业改酒店案例：

市场基本面分析、投研分析、工程风险排查、交易架构与原始权益人退出设计；

2.资产运营案例拆解与价值分析

   2.1农贸市场更新精品社区mall项目；

   2.2 REITs案例—某央企公寓上海项目；

   2.3资本市场案例—北京某综合体项目；

   2.4华润置地投资性房地产的流通市值与资产估值、经营现金流、坪效拆解；

3.退出时点模拟与四种退出路径总结

4.民营资本参与Pre-REITs机会

5.不同投资偏好对资产状态的选择差别

6.资本效率的核心逻辑

三、沙盘推演

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课程提纲·第四讲

信达地产不良赛道下的业务探索与实践

（时间：11月30日周日 13:30-16:30）

·主讲嘉宾：石乾暾  信达地产业务二部 副总经理 

湖南大学土木工程专业、清华大学MBA。拥有二十年以上房地产行业从业经验，历经房地产基金及地产投资管理岗位，2008年加入中国信达体系，主要从事房地产投资拓展管理工作，具有丰富的项目投资论证及重大资产并购重组等经验。

一、涉房不良资产概况

1、国内涉房不良资产的规模及结构

2、涉房不良资产的分布及特点

3、金融机构涉房不良资产概况

二、不良赛道下的房企业务机会

1、涉房不良资产的纾困盘活需求分析

2、房企拓展不良业务的能力要求

3、不良项目纾困盘活的业务模式

3.1 金融机构债务重组+房企操盘代建

3.2 破产重整+操盘代建

3.3 带资操盘代建

三、信达地产的业务实践

1、业务优势及业务模式

1.1 中国信达集团协同优势

1.2 不良业务集团协同模式

1.3 市场化轻资产业务

2、不良项目纾困及盘活案例

-各种模式下纾困盘活案例

3、涉房不良业务的经验及挑战分享

报名和咨询联系方式：

18612213959（电话微信同号）

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往期反馈

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培训合作单位

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