（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，海淀清河的世华龙樾一期西区怎么样？

77平米的南向两居，中高楼层不临街，总价620万，这个价格合适吗？

大表哥回答：

先说结论，世华龙樾一期西区属于有正经房产证、可交易的回迁房，虽然有正规红本，但还是很不建议购买，因为它的底子始终是回迁房。

世华龙樾一期西区业主构成比较复杂，业主大部分是小营村拆迁户、后海片区拆迁户、北交大拆迁户，还有一小部分是开发商城建集团内部员工和十一学校龙樾校区教职工的政策房，整体上拆迁户居多。

大表哥在北京楼市20年，见过的小区和楼盘太多，总结了很多经验，其中很重要的一条就是，99.9%的回迁房，都别碰。

至于原因，主要有三点。

第一是回迁房整体建筑质量差，这个是小区底子决定了的，和商品房没法比。

就以世华龙樾一期为例，你看的这个西区是回迁房，它的东区是商品房，你在东西两个区实地转一转就能发现，差距很大。

首先是外立面，远看西区回迁房和东区商品房差不多，但细看就会发现，东区商品房外立面主体贴的砖，而西区回迁房是刷的防水漆，这是最便宜的一种外立面，目前新建的商品房小区，基本已经淘汰外立面刷漆这种方式了。

其次看小区园林，西区回迁房绿化率虽然也挺高，但是园林一看就比较敷衍，没什么设计和美感，这和东区商品房差距明显。

进入楼栋内部，东区商品房过道工区都是通体瓷砖精装修，而西区回迁房都是水泥地面大白墙，而且楼道普遍偏窄。

第二是回迁房住户和商品房业主在整体素质上差距明显。能买商品房的，而且是比较贵的商品房的业主，绝大部分都是受过高等教育，收入偏高的中产及以上人群。

而回迁房业主，绝大部分都是当时征收土地上的原住村民。大表哥不是说看不起或者歧视，而是这两个群体，在生活方式，生活理念上，确实不同频。

举个极端的例子，大表哥在不少回迁房看到有业主捡纸壳、饮料瓶，堆在楼道或者自家窗户，然后积攒到一定数量拿去卖，而稍微好一点的商品房，就基本不会出现这种情况。

世华龙樾西区虽然没看到这种捡纸壳堆垃圾的，但是楼道堆放杂物现象很普遍，同时你从小区内随意停放的大量电动车也可以看出，确实乱。

包括楼道内的公区，由于刷的大白墙，本身容易脏，加上住户不爱惜，配上水泥地，一直给人脏兮兮的感觉。

第三个问题是回迁房老化会非常快。

这主要是由本身建筑质量比较差，加上小区业主不爱护共同作用的结果，小区会快速老化破败，尤其是公共设施。最典型的比如前面说到的楼内墙面脏，以及小区入户单元门坏等。

这种破败，除了业主不爱惜之外，也和物业维护欠佳有关。像这种回迁房，物业公司基本都属于最低一档，物业费一两元一平米，对于高层小区来说，只能提供最基本的卫生等服务，其他的服务肯定是没有的。

同时，哪怕是一两元，已经很便宜的物业费，很多业主也是能拖则拖，甚至干脆不交物业费，毕竟作为回迁村民，很多都是没有交物业费的意识的。以前住自己的宅基地，谁交过物业费啊？

业主不交物业费，物业公司没钱维护，然后陷入恶性循环。

所以，很多回迁房都会出现的一个问题就是，它比周边同时期的商品房老化破败的更快，有时候甚至是断崖式破败。

因此，大表哥历来的观点就是，要想住的舒适省心一些，回迁房小区一律远离，可能世面上有0.1%的回迁房小区还可以，但是概率太小，没必要去冒险。

如果你实在预算有限，并且回迁房的价格确实便宜，比如那种单价一两万的，捏着鼻子买个回迁房自住也就算了。

关键是像世华龙樾一期西区这种，单价都七八万一平米了，那又何必花这么贵的单价，还去买个底子是回迁房的小区呢？

要知道，目前七八万在海淀可能买不到2005年之后的品质次新房新，但是在朝阳，可选择的面那可是很多啊，像望京、新北苑，现在七八万一抓一大把。

能商品，何必回迁？