（来源：易居研究院）

7月29日，上海市人民政府办公厅印发《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称《实施意见》），作为全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，其出台不仅为上海商务楼宇市场注入强劲动能，更以制度创新回应了中央城市工作会议中“推动城市空间结构优化和品质提升”的核心要求，为全国存量时代的城市更新提供了可复制的实践样本。本报告将从政策亮点切入，分析其核心内容、创新突破与深远影响。

一

政策核心框架：构建全维度更新体系

《实施意见》以“功能焕新、效率提升、品质升级”为目标，构建了覆盖商务功能、运营服务、产业空间、复合配套和街区环境的五位一体政策体系，形成闭环式更新路径。

在商务功能提升层面，政策突破传统规划束缚，通过分级分类引导实现空间精准利用。针对城市主中心、副中心、地区中心和社区中心，分别制定差异化功能清单——主中心强化金融、总部等核心功能并兼容科创业态，地区中心侧重职住平衡，社区中心则融入养老托育等民生服务，这种“因地制宜”的设计使每栋楼宇都能找到精准的功能定位。同时，通过简化500平方米以下简易装修工程审批流程、明确空中连廊不计入容积率等措施，为更新项目扫清制度障碍。

运营服务优化板块直指市场痛点，以“统一运营”破解分散管理困局。政策明确鼓励建立区域统一运营平台，支持国企通过产权收购、引入专业团队等方式实现整体运营，并从严管控分割销售，从根本上改变商务楼宇“碎片化”运营导致的效率低下问题。这种模式创新不仅能提升物业服务水平，更能通过社群运营增强企业粘性，激活楼宇经济活力。

在产业空间保障方面，政策采取“分类处置+精准引导”策略。对产业基地内的商务楼宇强化产业属性，对低效楼宇则允许在15年内兼容过渡业态，既守住了产业发展底线，又为创新空间保留了弹性。尤其值得注意的是，政策引导企业总部、结算中心等产业链高端环节向商务区集聚，推动产业空间布局与城市功能定位深度匹配。

功能复合配套与街区环境升级则从“楼宇内”延伸到“楼宇外”，构建完整生态圈。前者探索产业配套居住产品、嵌入小型服务设施，解决企业员工居住与生活需求；后者通过整合蓝绿资源、打通慢行网络，将孤立的商务楼宇转化为有机的城市街区，实现“工作-生活-休闲”的无缝衔接。

二

三大创新突破：重塑商务楼宇发展逻辑

《实施意见》的创新价值不仅体现在政策广度上，更在于对传统城市更新模式的系统性重构，其突破点主要体现在三个方面：

精细化分级分类机制彻底告别“一刀切”时代。政策根据不同区位的资源禀赋与发展需求，制定差异化的功能引导清单和评价标准，这种“量体裁衣”的做法使政策落地更具操作性。例如，在社区中心区域允许商务楼宇兼容新时代城市建设者管理者之家，既盘活了存量空间，又解决了新市民居住难题，实现了经济效益与社会效益的统一。

规划土地政策创新形成强大激励杠杆。政策明确将空中连廊、绿色建筑超额外墙面积等不计入容积率，并对提供公共空间的楼宇给予建筑面积奖励，这种“空间换公共服务”的机制，有效调动了业主参与更新的积极性。更具突破性的是土地出让金分期缴纳政策，综合考虑土地成本与公共投入的平衡，为企业减轻了资金压力，体现了政策的温度与弹性。

运营管理模式变革推动楼宇经济提质增效。从分散运营到统一运营的转变，不仅是管理方式的调整，更是发展理念的革新。政策通过支持国企发挥主导作用、培育专业运营主体，引导商务楼宇从“卖空间”向“卖服务”转型，这种模式将显著提升楼宇的长期市场价值，为上海培育高品质商务区奠定基础。

三

政策意义：从上海实践到全国示范

《实施意见》的出台恰逢中央城市工作会议明确“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并提出“高质量开展城市更新”的关键节点。作为当前上海高质量开展城市更新的重点，商办楼宇更新政策的落地，成为践行国家战略、推动城市存量空间焕新的生动实践。

（一）对上海：夯实全球城市核心竞争力

在功能能级层面，政策通过商务楼宇更新强化“五个中心”功能，吸引高端要素集聚，助力上海在全球城市网络中跃升至更高层级。根据上海统计局的数据，上海现有商办建筑达2亿平方米，通过更新改造释放的空间潜力，将为重点产业提供优质载体，推动产业链与空间链深度融合。

在空间品质维度，政策引导下的分级分类更新将优化城市空间结构，使主中心更“强”、副中心更“优”、地区中心更“活”，形成层次分明、功能互补的空间格局。这种优化不仅提升了城市效率，更塑造了宜居宜业的城市形象，为上海建设现代化国际大都市增添底气。

从可持续发展视角看，存量更新相较于新建更符合绿色低碳理念。政策中关于建筑节能改造、光伏设施加装等要求，将推动商务楼宇降低能耗，助力上海实现“双碳”目标，走出一条集约高效的城市发展新路。

（二）对全国：提供城市更新制度创新样本

作为全国首个商务楼宇更新专项政策，上海的探索为其他城市提供了两大示范：

政策体系示范方面，上海通过《实施意见》与此前发布的《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024-2027）》和《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》形成“目标-标准-措施”的完整政策链，这种系统化设计避免了政策碎片化，为各地制定相关政策提供了框架参考。特别是分级分类引导、土地激励等创新举措，破解了城市更新中的共性难题。

实践路径示范层面，上海构建的“规划-审批-运营-监管”全流程机制具有极强的可操作性。从允许功能兼容过渡到建立更新项目库，从国企示范带动到金融信贷支持，每个环节都给出了具体解决方案，其他城市能够直接借鉴、少走弯路。

四

市场影响：短期稳预期，长期提能级

上海写字楼市场正面临存量高企的挑战，2025年上半年净吸纳量创2020年以来同期最低，空置率不断上升，租金持续承压。《实施意见》的出台将从短期和长期两个维度重塑市场格局。

短期内，政策推动部分存量楼宇进入改造阶段，将减少市场可租售面积，缓解供给压力。尽管优质新项目入市仍会带来竞争，但政策释放的积极信号将稳定市场信心，避免恐慌性抛售，为市场调整争取缓冲期。

长期来看，更新后的楼宇将凭借更高的硬件标准、更优的服务配套提升竞争力，吸引优质企业入驻，带动净吸纳量回升。统一运营模式的推广将改善市场供给结构，减少分割销售导致的混乱，使租金水平逐步回归合理区间，推动市场从“量”的扩张转向“质”的提升。

五

企业机遇与挑战：在更Hehson潮中实现转型

政策的落地将为相关市场主体产生深远的影响，在为企业发展创造新契机的同时，也带来了一系列亟待应对的现实挑战。

对城市更新企业而言，政策开启了广阔市场空间。一方面，大量老旧楼宇改造需求将带来项目增量，从外立面更新到内部空间重构，企业的专业能力将得到充分释放；另一方面，功能复合要求推动企业拓展业务边界，涉足产业配套居住、商业运营等领域，实现从“建筑改造商”向“城市运营商”的转型。

但机遇背后是更高的能力要求。企业需提升综合服务能力，不仅要懂建筑改造，还要精通物业管理、产业导入；同时，绿色低碳技术、智能楼宇系统的应用需求，倒逼企业加大创新投入，在技术研发与模式创新上抢占先机。

结语

上海商务楼宇更新政策的出台，是对中央城市工作会议精神的精准落实，更是存量时代城市发展的必然选择。从一栋楼宇的功能焕新，到一个街区的活力重塑，再到一座城市的能级跃升，上海的探索正在书写城市更新的新范式。对于全国而言，这份政策不仅提供了可复制的经验，更传递出一种理念——城市更新不是简单的物理改造，而是以空间为载体的制度创新、功能重构与价值重塑。随着政策的深入实施，上海商务楼宇市场将迎来高质量发展的新阶段，为全球城市更新贡献中国智慧。

上海易居房地产研究院 咨询中心总监  姚腊

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