国家一纸新规，为2亿多人撑腰。

7月21日，国务院《住房租赁条例》正式公布，定于9月15日起施行。

这是国家首次用行政法规给租房市场“立规矩”，就像给野马套上缰绳，专治各种乱象。

统计数据显示，2023年中国租房人口已接近2.6亿，2025年有望突破3亿大关。

还有机构预计，到2025年，中国房屋租赁市场规模将达到3.2万亿元，2025年—2030年的复合增长率预计为7.5%。

其中，住宅租赁服务市场将占据主导地位，占比超过60%。

然而，租房市场是火了，可租客的权益却经常被‘坑’，监管也跟不上趟儿。

这事儿必须得管！

整体来看，这份文件，就是治理住房租赁市场乱象的法律武器，一锤定音，表明全国统一监管的新时代来了。

纵览《条例》，包括7章共50条内容，涉及规范出租与承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等方面。

而文件核心，就是在平衡租赁双方利益的基础上，适度倾斜保护承租人合法权益。

说白了，本质上呢，新规是偏向保护租房者。

比如，针对“隔断房”“甲醛房”“串串房”“群租房”这些乱象，《条例》对用于出租的住房提出明确要求，包括：用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康；厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住；租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

还有新规中颠覆性的一条，强制要求，所有从事“转租经营”的企业，必须设立住房租赁资金监管账户，并通过该账户收付租金、押金。

这条制度彻底终结长租公寓“资金池”问题，把住房租赁企业的金融模式，重塑为稳健的服务业模式。

大家知道，过去，某些长租公寓搞‘高价收房低价出租’、一次性收租客一年租金，却按月付给房东的把戏，结果，弄出个监管死角的‘资金池’，一旦资金链断裂便会“暴雷”。

比如，2020年蛋壳公寓资金链断裂，40多万租客被坑；还有2019年的乐伽公寓、2021年的蘑菇租房，都是因为这些套路玩崩了。2024年青客公寓破产，租客还得继续还贷款。

更值得称道的是，《条例》对长期处于弱势地位的承租人，进行了一次系统性的权利赋能，不再任人宰割。

譬如，租金纠纷： 明确要求合同中必须约定押金数额、返还时间及扣减情形，禁止出租人无正当理由扣减押金。

而且，还明确规定：严禁出租人采取断水、断电、威胁等非法方式驱逐租客，这就把许多权益从“事后打官司”的被动模式，转变为“事前有规定”的主动模式。例如，提灯定损这种事就不该出现。

众所周知，出政策容易，落地难。

但为整治租房乱象，国家这次动真格了。

《条例》还通过对中介渠道的“连坐式”监管，为中介机构与网络平台设定了新的、更高的专业标准与法律责任，就是要倒逼改革。

例如，经纪机构在发布房源前，必须核实房东身份和房屋权属证明，必须对房源进行实地查看，中介行业，不得发布未经考究的假房源，不得帮助租赁违法违规的群租房，不得代收租金，等等。

还有，新规要求房东和租客必须签实名合同并备案，房东不备案的，租客可以自己备案。如果是中介租出去的房子，中介必须去做合同备案，不备案后面会有罚款。

特别要夸的是，《条例》不仅白纸黑字写清了房东责任和租客权利，让租客维权不再难，还直接给违规的房东、中介和租赁公司开出罚单。

比如，房东暴力赶人最高罚10万，政府定期公布租金指导价，防止恶意涨价，中介发假房源最高罚50万，而且要吊销执照。

这背后，国家隐含更深层意图：强监管下，表面为信息透明化，实则是要编织一张覆盖全国的租赁数据库。

尤其值得特别重视还有：条例第五条鼓励居民释放自有房源，个人房东突然成了政策宠儿。但同时也鼓励“盘活改造老旧厂房、商业办公用房”。          也就是说，未来会有大批存量变新租的房子入市。

国家为啥要这么干？

文件开宗明义说得很清楚：“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。住房租赁合同连续履行达到规定期限的，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。

千万别小瞧这句话，这绝非简单的民生口号，而是国家首次以法规确立“租购同权”。换句话说，就是未来租房子，也能平等享受学区、医疗等公共服务，跟购房者是同样待遇。这是为超2亿新市民争夺城市生存空间的制度性突围，也是所有条款中，最具变革潜力的一条。

今后，房地产市场肯定不再完全以新增销售为主导。伴随租赁人口增加，住房治理领域面临向租购并举转变。核心目标是：要让商品房归商品属性，保障房归保障属性。

国家也为此做了充分的准备工作。整个“十四五”期间，我们保租房的目标高达870万套。

而根据URI城市租住统计数据，截至2025年3月份，全国保障性租赁住房累计完成超800万套，完成率约92%，再叠加各地已公布的超100.6万套计划，完全有望超额达成“十四五”时期870万套的筹集目标。

另外一个趋势是，当土地财政日渐枯竭，租赁税费就成为填补地方金库的新血源。当地方政府全面掌控租金监测权、资金监管权、合同备案权，就相当于掌握了精细化财税管理工具。

事实上，这个条例的征求意见稿，2020年住建部就已经发布了，时隔五年，才正式落地。相比此前征求意见稿，最大变化是新增“推动租购并举住房制度建立”的目标。其他，还有12个涉及规范市场、强化监管的新增内容。

这些举措核心，就是通过一系列的规范、引导：激发住房租赁市场活力，逐步扭转“重售轻租”“租不如买”的传统观念。

比较有意思的是，文件的签发时间是7月16日，执行时间是9月15日，仅仅2个月，就得执行，十四五”收官之年快推新规，表明了政策的急迫。