北京进深 徐迪 东有招商朝棠揽阅，西有首钢璟悦长安。

这个夏天，北京最热的两个刚需盘。

7月份的首个周末，璟悦长安开盘，朝棠揽阅开放样板间。

1、网签实录：

从取证时间来看，璟悦长安比朝棠揽阅还晚了一周。

但是璟悦长安取证次日就开盘了，首周即有网签转化。

招商朝棠揽阅取证到现在已经1个月，上个周末正式开盘，目前尚无网签数据。

璟悦长安开盘20天，累计网签72套；

成交均价6.12万/㎡，签约面积7376㎡，网签金额超4.5亿元。

2、官方口径：

璟悦长安7月5日官方开盘海报显示，当日成交217套，全盘去化率超三成。

现场数据反馈，项目部分特殊房源单价低至5万元+。

朝棠揽阅7月20日官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。

按照388套首开房源来算，大概是卖到340套左右。

据悉朝棠揽阅开盘现场有超过1500位购房者到场，如果不是一家来了四五口人，那就是有相当一部分客户弃选了。

3、流量户型

从楼盘表来看，璟悦长安的网签房源集中在13#、14#楼。

97㎡户型为主，除了已签约部分，还有不少预订。

朝棠揽阅的热销户型则集中在5#楼和7#楼，分别有45套和28套为预订状态。

5#楼主要是69小三居网红户型；7#楼以86/89三居两卫户型。

4、成交价格

璟悦长安全盘16栋住宅楼共计700套房源，预售均价约7.2万元/㎡。

最低的12#楼，均价6.9万/㎡，首层房源6.64万元/㎡起。

最高的6#楼，均价7.6万元/㎡，次顶层房源单价接近7.76万元/㎡。

成交均价6.12万/㎡，约为预售价的85折。

朝棠揽阅一期（西区）取证房源共501套，拟售均价6.5万元/㎡。

各栋楼均价差距不大，6.48万-6.54万元/㎡区间。

69平小三居的预售单价最高超6.7万/㎡；

最大的124户型预售价反而偏低一些，次顶层房源在6.6万/㎡左右。

置业顾问给到的销售价格是单套总价420万起。69户型的话，单价大约6.1万/㎡。

尽管预售价不同，但实际成交价却差不多。

当然朝棠揽阅的网签价还没出来，最后还是要以网签数据为准。

地价上，招商朝棠揽阅地块成交总价27.08亿元，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

首钢璟悦长安地块是底价成交，28.01亿元，住宅楼面价约3.2万元/㎡。

5、产品、位置

两个项目一东一西，同为网红盘，共性也很明显：

低总价+临铁+综合性强。

都是“好房子”产品，实际得房率在同片区占高位。

璟悦长安属于主城区板块，环线位置上更好一些。

产品面积段83㎡-133㎡区间，做出了11种户型。

97㎡/107㎡两种建面占比80%。

朝棠揽阅占据了副中心C位，距中央商务区更近。

项目定位为刚需加改善类产品，69㎡/86㎡/89㎡/101㎡/124㎡五种户型。

主力产品是101㎡四居。