（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，我现在住的是朝青罗马嘉园的一套两居，想改善一下居住条件，望京的华鼎世家小区怎么样？215平米的三局户型，五楼，总价1250万，能不能买？

（我们原本预算是1000万的，这套略微有点超预算，不过看单价确实很香，6万一平，有点心动。）

大表哥回答：

先说结论： 

第一，1250万的价格现在来看稍微有点高，去年8月的时候同户型7楼成交过一套，1160万。去年930之后，受政策刺激，业主可能涨了一点。

不着急住的话，你可以等等，如果没有大的政策刺激的话，估计年内会降回到1150万左右。

第二，华鼎世家自住挺舒服，但保值增值潜力很一般。

在聊宝星园的时候，大表哥说过一次，2000年初的时候，北京对商品就实行过指导价政策，望京有三个楼盘享受过这个待遇，分别是华鼎世家、宝星园和大西洋新城。

能享受指导价待遇的楼盘，都不是一般的楼盘，都是当时的高端盘。华鼎世家是作为当时的外销公寓，享受的这个特殊待遇。

要知道2002年的时候，华鼎世家一平米就能卖一万多，其实当时很多这种外销公寓，都如此，价格贼贵，普通人根本买不起，瞄准的就是高收入的外籍人士，也算是变相“割老外的韭菜”。

毕竟2000年的时候，大众桑塔纳，普通版都能卖13万一辆，购买力至少相当于现在的150万，我们开发一个华鼎世家这样的外销公寓，一套卖200万，不算过分吧。

2000年前后，都是老外进来中国市场，全方位收割我们，而楼市算是国内唯一能反向收割老外的产品了。

（华鼎位于望京，当时韩国人在望京很多，所以华鼎其实主要瞄准的是过来的韩国企业中的高管。现在韩国人少了，但是还是有一些，包括你看华鼎下面的底商，门头上很多标注的都是中韩双语。）

当然了，这些老外当时是被收割了一点，但后来由于房价大幅上涨，他们还是大赚特赚了的。

像华鼎在2022年那会，最高也卖到七八万一平米。如果一个韩国人能在2002年的时候买入一套220平的房子，然后拿住了，在2022年卖掉，账面也是能赚走1350万的。

作为当时的一个高端小区，华鼎世家的品质还是不错的，即使已经过去了二十几年，现在来看也不差，外立面是贴的小片瓷砖，不怎么显旧，有小面积的脱落，但不明显。

路面铺设的是人造大理石，没有明显破损，说明物业一直在维护。

小区采取的是小合围住式建设，所以虽然容积率不低，在3.0，但是内部并不显得拥挤。这也和小区整体占地比较大，楼层不是很高有关系（总高14-18层）。

小区园林设计比较用心，上了水系，景观设计偏欧式，种植的灌木也不是那种便宜货（否则也忽悠不了外籍人士）。

由于是外销高端盘，所以小区走的是大平层路线，没有一居室，起步就是一百三十多平米的两居，不过套数不多。

主力户型是210-230平米的三居（也可以算3+1的四居，因为它还有个保姆间，保姆间是可以单独入户的）和300平米的四居（4+1，也有保姆间）。以及少量四百多平米的空中顶楼复式。

因为户型面积普遍偏大，所以虽然容积率比较高，但是小区居住人口密度并不大，整体还是挺安静舒适的。

以上是从居住的角度来说的。

但要说保值增值的话，大表哥认为华鼎世家可能不是一个非常好的选择。

主要原因在于华鼎的面积段决定了，它的潜在客群就是中高端的改善客户，而中高端的改善客户，对小区的品质要求是比较高的。

华鼎世家作为2002年左右的“老豪宅”，和现在市面上的产品相比，确实有些过时了，220平米的三居设计，功能上明显不如现在新房的四房甚至五房适用。

并且二十几年楼龄，像楼内过道这些，确实显得有些老旧了。

从保值增值属性来看，华鼎属于随望京大流，中等偏下水准。像2022年那一拨，望京的融科橄榄城、保利中央公园这些盘，涨幅30%，但华鼎涨幅只有15%。

原因除了楼龄偏老之外，户型大，也注定了潜在买家受限，很多情况是看得上的买不起，买得起的又有点嫌弃老。

对了，这个小区有两栋的房本上，土地性质写的是公寓，不过这个公寓和那种40年产权公寓不是一类。

华鼎的公寓和普通住宅没区别，能落户能上学通燃气，能正常贷款。之所以带公寓两个字，是因为立项的时候就是外销产品，所以加了二字。类似的还有国贸附近的万豪国际公寓，都不影响什么，和普通商品房一样买卖交税。