（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，最近在望京看二手房，关注到一个盘，臻园，听一个中介说，这个盘每次都跟不上行情，房价上行期的时候涨的慢。

我问是什么原因，中介说是因为这个盘属于豪宅，豪宅成交量少，所以市场价格不敏感，有滞后性。

想问问大表哥，是这样吗？

大表哥回答：

当然不是了，这是中介忽悠你呢。不是因为臻园是豪宅成交少所以涨的慢，你看和臻园段位差不多的东湖湾、保利中央公园，都算望京入门级豪宅，为啥他两每次都能领涨？

包括和臻园一街之隔的望京金茂府，比臻园还高一个档次，属于真豪宅，同样能和北京大盘同步涨。

所以豪宅不是涨的慢的原因。

臻园之所以涨跌都比大盘慢半拍，是因为其他原因，这个原因，就在臻园的物业上。

2023年9月之前，北京绿中介的中介费是2.7%，而且因为那时候属于卖方市场，所以全是弱势的买家出中介费，一套1000万的房子，买家就要付27万的中介费。

臻园的物业呢，有自己的租售中心，也就是他们也可以帮业主租房卖房。

每次中介带客户去臻园看二手房的时候，物业就会安排工作人员陪同，美其名曰，管家式服务，防止外来人员在小区乱走搞破坏。

（注，臻园在望京北也算高档小区，物业管理还是挺规范的，外来人员不能随便进出，中介带客户看房也必须登记，经过业主同意。）

中介带客户看房，物业全程陪同……

所以，一旦有中介带看，物业就知道谁家要卖房子了，买家是谁……

然后物业就会联系买家，说我们也可以帮你买这套房子，他们中介收你2.7%，27万的中介费，我们便宜，我们只要你2%，20万的中介费就行。如果是2000万以上的，1.5%也行。

面对能省七八万甚至十几万的事情，很多买家自然就动心了，而且物业租售中心就在小区里面，也属于很正规的单位，没什么风险，于是很多买家就跳过中介，直接找物业去买了。

于是，很多中介被跳单几次之后，就形成了一个默契，就是不愿意推臻园的二手房给客户，优先推其他的，比如东湖湾啊，保利中央公园啊这些。

直到市场上其他二手房实在没有什么可卖的了，中介们才会硬着头皮推臻园，而这时候房价其实已经涨了一轮了，臻园才开始逐渐成交，价格慢慢体现出来。

以上就是以前臻园很多人看到的每次都晚于望京其他同品质楼盘上涨的原因。

不过2023年9月之后，绿中介把中介费下调到2%，并且是买家和卖家各出1%，这样一来，臻园物业租售中心的价格优势就不明显了，今后臻园涨跌应该都和望京整体同步了。