北京进深 徐迪 东三环能建二期住宅项目案名出炉：能建东誉府。

这是北京首个全现房销售的项目，销售指导价10.66万/㎡。

共两栋住宅楼，建面1.2万㎡，98套房源，3种户型，102㎡/130㎡三居和160㎡四居。

其中2号楼南北朝向，边户160㎡四居+中间户127㎡三居。

102㎡三居位于3号楼，全部是东西朝向房源。

能建东誉府所在地块成交于2021年12月，由葛洲坝地产（现更名为“能建城发”）以11.4亿元底价竞得，楼面价约2.8万元/㎡，容积率3.2。

次年2月，项目公司中能建（北京）房地产实业有限公司成立，注册资本1亿元，法人兼经理为胡文全。

项目占地约1.3公顷，地上建筑规模约4万㎡。包含1栋办公楼、2栋住宅楼和地下车库等配套设施。

3栋建筑围合式排布，其中，住宅部分仅1.2万㎡，全部现房销售。

商住混和项目，居住氛围和私密性一般。

另外由于规模有限，楼栋排布密集，缺乏园林规划。

更重要的是，几年前的产品，没有阳台等扩展空间，建面使用率不高，仅一边有飘窗，另一侧开窗较小，特别是东西向户型，室内采光较差。

除去使用率不谈，户型设计也有不少亮点，特别是102三居两卫户型。

在东三环新房里，这种70年纯住宅类的小户型还是非常稀缺的，具有低总价优势。

最大的BUG是朝向，先天条件所限，也没办法。设计理念还是比较超前的：

1、动静分区，独立玄关，收纳空间充裕；

2、小家化主卧，格局通透，步入式衣帽间；

3、三分离公卫+洗衣机位，功能完善；

4、厨房略小，但远离起居区域，不存在油烟问题。

项目坐落于北京朝阳区劲松街道，毗邻西大望路，北临大郊亭中街，南接珠江帝景B区，东距芳圆里IDMALL仅600米，西邻地铁14号线平乐园站仅200米。

该区域隶属于北京CBD辐射区，距离国贸商圈约2.5公里，交通四通八达，商业设施完备。

教育资源在朝阳来讲也是顶尖的，东侧一路之隔就是陈经纶中学帝景分校。

另外这个板块圈层还是比较纯粹的，珠江帝景、复地首府、广渠门金茂府等老牌豪宅扎堆。

2021年葛洲坝拿地的时候，项目指导价10.66万元/㎡，都觉得这是个倒挂盘，毕竟隔壁珠江帝景二手房挂牌到12万/㎡。

但是目前，珠江帝景二手房是8万+的水平，能建东誉府的价格优势没那么明显了，尤其是大户型产品。

之前有消息称，能建东誉府这百来套房子会内部消化掉，现在看铺天盖地的推广已经做起来了，显然是要对外销售。