（来源：大公馆）

上周就开始炒楼市会有棚改货币化和政府大规模收储。

周二，中央城市会议通稿发布！传的小作文一个都没实现。

很多人还指望着拉房价，甚至有人一个劲的鼓吹：房价不涨，内需就起不来，经济好不了。

这种人不是蠢就是坏！

当然，这样的人往往从事的工作是：房产中介，外资机构，国内金融机构等。

站在他们的角度上，当然希望国家放水拉抬房价了。

还有另外一些人说，房价不涨，股市也不会涨。

这简直就是愚蠢至极。

很多人看了会议之后，觉得好像没啥新意，似乎都些老生常谈的事。然而，或许10年之后，人们才会意识到这场会议的重要性。

因为它本质上是解放生产力的一场重大变革。

带着这些问题，我跟大家分享一下我的看法。

一、楼市落，股市起的资金面逻辑

任何资产的价格说到根上就是看有没有资金不断流入。

在增量资金不足的情况下，资产与资产之间就是竞争关系。

假设社会上一共只有10万亿资金，流入楼市8万亿，股票、债券等其他资产就只有2万亿的规模。

反之，如果流入楼市的资金减少，其他资产就能获得更多资金。

而资金流向什么资产，很大程度上在于管理层如何引导。

过去这20多年，管理层将资金主要向楼市引导。

中国楼市巅峰时刻的总市值是450万亿。

而现在股市的总市值只有100万亿，流通市值是80万亿左右。

中国的债市是190万亿。

很显然，中国楼市的市值占比过于畸形，抢夺了社会大部分资金。

之所以楼市有这么多资金追捧，是因为国家发展的早期，需要先做基础设施的建设。这些建设跟土地绑定在一起，加上地方的收入来源主要是卖地，那么管理层就会引导资金进入楼市。

这次中央城市会议定调未来楼市主要是存量优化，而不是继续扩张，这就意味着房价没有大涨的空间了。

我们都知道，货币会不断超发，那么未来超发的货币会更多进入其他资产中，这其中股市会接受很大一笔注入。

现在美国楼市的市值是52万亿美元，而美国股市市值是60万亿美元左右。

未来，中国的楼市和股市市值的比例大概率也会奔着美国的方向走。

二、这是一场提升劳动者效率的革命

中央城市会议并非只是关于楼市的会议，它是一场关于提升效率的革命。

现在的楼市已经严重束缚了生产率的提升。

房地产既有实体经济的一面，也有虚拟经济的一面。

实体的一面是在修建的过程中能带动GDP增长。虚拟的一面就是房子的金融属性膨胀。

当全国人民都热衷于炒房的时候，请问谁还有心思踏实工作和创业？

所以，我们国家在很早之前就提出了脱虚向实，主要针对的就是房地产。

只不过那个时候，居民没把这当回事，还在玩命的买房。

当房价被炒到天上的时候，大部分还没有买房的人只能忍受更高的房价和租金。

当年轻人工作一辈子都买不起房的时候，请问他们还会努力工作吗？即便努力工作，他们还舍得消费吗？

房价上涨只会暂时刺激消费，因为买了房的人会产生财富效应。但涨价过度之后，整个社会将失去活力。

我们可以想想香港。其经济本来是很好的，可在超级地租下，第⼀产业消失了，第⼆产业消失了，最后连依附于⾼级服务业的中产阶级也快要消失了。

超级地租，是指由居民承担的，超越合理⽔平上限的， ⽤于购房（供楼）或租房的⽀出。通常，我们将居民收⼊之30%定义为居住⽀出合理⽔平上限。

国内恐怕很多地区早就超过合理水平了。

当下，一线城市的社零增速就持续低于全国水平。

如果还让房价继续涨，你敢想象会发生什么吗？

我们能看到，现在政策明显对于房价已经不着急了，只要不大跌，大概率不会有增量政策了。

三、这是一场提升生产要素效率的革命

土地本身也是一种非常重要的生产要素。

经济要更好的发展，需要管理层做好城市的大统筹。

这次会议不是提到未来的主旋律是城市更新吗？

大家可以看看各个城市的老城区，是不是很多破破烂烂的房子？

最典型的就是北京的胡同。

放着这么好的地段不开发，难道是脑子有病？

当居民都指望高额的拆迁赔款时，拆得动才奇了怪了。

为啥美国不修高铁？

其中一个重要的原因就是，美国的土地是私有化的，美国政府拆不起。

很明显，这都浪费了土地的效率。

好的土地没有被开发，劣质土地却被开发出来。

还有些开放商为了抬高房价，捂盘惜售！当年李嘉诚拿了地都不盖。等到地价涨起来，转手就卖了。

你可以说他精明，但这就浪费了这块土地应该释放的价值。

地方政府也同样如此，由于他们的收入大都来自于卖地。为了获得一个好的价格，他们每年批出来的地就抠抠搜搜。

为了释放土地的生产力，未来还要进行更加彻底的税改。

当地价被炒高后，企业将承受更高的成本，对于我们产业升级十分不利。

你可以想象一下，假设你开一家便利店，租金5000元，毛利1万元。把其他成本除开后，还能赚几个钱？

然而，房东又做了什么？创造了什么价值？

任何人都想当包租公，因为可以不劳而获嘛。

但当包租公分走的利润太多时，对整个社会是不利的。

相比而言，股票本身不是生产要素，即便是把股价炒高，对生产要素的效率并没有影响。

因此，股票接力楼市成为居民财富蓄水池是大势所趋。

四、房子回归消费属性

我在给大家分析政策时，很早就说过了，管理层现在就是要让房子回归消费属性。

比如，多次会议中都提到了“好房子”。说明管理层依然坚持房住不炒。

在这样一个大背景下，就不要指望房价还像以前那样疯涨了。

能止住不跌就是不错的了。

当它拖去金融的外衣后，投资的性价比就很低了。

当然，买来住是另一外一回事。

当人们还在买涨不买跌的时候，说明金融属性还很强。

大家好好品一品其中的味道吧。

当房子逐渐拖去金融属性时，必然会有另外一种资产替代房子作为财富蓄水池的功能。

方向已经很明确了。毕竟管理层都在用真金白银往里买，也在不断的引导资金往里买。

源自：睿知睿见