易方达广州开发区高新产业园REIT季报解读：现金流分派率1.19%，总负债增长1.50%
2025年第二季度，易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“易方达广州开发区高新产业园REIT”）展现出特定的财务与运营状况。通过对其季度报告的深入剖析，投资者能更好地把握该基金在报告期内的表现及未来发展趋势。
主要财务指标：收入与净利润可观，现金流分派率低
报告期内（2025年4月1日 - 2025年6月30日），基金主要财务指标如下：
| 主要财务指标 | 金额（元） |
|---|---|
| 本期收入 | 27,568,426.52 |
| 本期净利润 | 1,237,198.27 |
| 本期经营活动产生的现金流量净额 | 21,269,820.08 |
| 本期现金流分派率（%） | 1.19 |
| 年化现金流分派率（%） | 4.86 |
基金本期收入达27,568,426.52元，净利润为1,237,198.27元，显示出一定盈利能力。然而，本期现金流分派率仅1.19%，意味着短期内投资者获得的现金分配较少，不过年化现金流分派率4.86%，从年度角度看有一定收益潜力。
基金收益分配：实际分配超可供分配金额
可供分配与实际分配金额
| 期间 | 可供分配金额（元） | 单位可供分配金额 | 实际分配金额（元） | 单位实际分配金额 |
|---|---|---|---|---|
| 本期 | 23,325,713.73 | 0.0292 | 35,119,996.67 | 0.0439 |
| 本年累计 | 47,215,140.81 | 0.0590 | 35,119,996.67 | 0.0439 |
本期可供分配金额为23,325,713.73元，但实际分配金额达35,119,996.67元，超过可供分配金额。这可能影响基金后续资金安排，投资者需关注未来分配可持续性。
可供分配金额计算
| 项目 | 金额（元） | 备注 |
|---|---|---|
| 本期合并净利润 | 1,237,198.27 | - |
| 本期折旧和摊销 | 19,130,755.44 | - |
| 本期利息支出 | - | - |
| 本期所得税费用 | -1,387,826.68 | - |
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 18,980,127.03 | - |
| 调增项 | - | - |
| 1.应收和应付项目的变动 | 4,556,495.21 | - |
| 2.使用以前期间预留的费用 | 3,710,142.11 | - |
| 调减项 | - | - |
| 1.购买基础设施项目的净支出 | -1,815,874.09 | - |
| 2.未来合理的相关支出预留 | -2,105,176.53 | - |
| 本期可供分配金额 | 23,325,713.73 | - |
从计算过程看，折旧摊销、应收应付变动等多种因素影响可供分配金额，投资者应关注这些因素变化对未来分配的影响。
基金费用：多项费用明确计提
依据基金合同，本报告期内计提多项费用：
| 费用项目 | 金额（元） |
|---|---|
| 基金固定管理费 | 2,053,830.76 |
| 其中：基金管理人固定管理费 | 1,540,373.07 |
| 资产支持证券管理人固定管理费 | 513,457.69 |
| 基金托管人托管费 | 51,345.77 |
| 运营管理机构运营管理费 | 1,824,007.59 |
基金固定管理费、托管费及运营管理费等费用合计较高，会对基金收益产生一定影响，投资者需关注费用对长期收益的侵蚀。
资产项目运营：整体良好但面临压力
运营概况
本基金基础设施资产包括创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区，均位于广州市黄埔区科学城。报告期内整体运营良好，无安全生产事故，运营管理机构未变动，周边无新增竞争性项目。不过，产业园区运营面临压力，区域租赁需求减少，租户到访量未明显回升，部分园区“以价换量”致竞争加剧。
运营指标
- 整体运营指标
| 序号 | 指标名称 | 指标单位 | 本期（2025年4月1日 - 2025年6月30日）/报告期末（2025年6月30日） |
|---|---|---|---|
| 1 | 可供出租面积 | ㎡ | 275,130.01 |
| 2 | 实际出租面积 | ㎡ | 199,292.81 |
| 3 | 出租率 | % | 72.44 |
| 4 | 平均合同单价 | 元/㎡/月 | 52.61 |
| 5 | 租约剩余期限 | 年 | 2.05 |
| 6 | 租金收缴率 | % | 90.24 |
出租率72.44%，租金收缴率90.24%，整体运营指标反映出园区运营有一定稳定性，但租赁市场压力仍存，出租率和租金收缴率提升空间有限。
- 各项目运营指标
| 资产项目名称 | 可供出租面积（㎡） | 实际出租面积（㎡） | 出租率（%） | 平均合同单价（元/㎡/月） | 租约剩余期限（年） | 租金收缴率（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 创新基地 | 74,162.31 | 50,505.11 | 68.10 | 49.54 | 2.10 | 78.24 |
| 创新大厦园区 | 101,225.70 | 70,903.20 | 70.04 | 54.33 | 2.05 | 96.75 |
| 创意大厦园区 | 99,742.00 | 77,884.50 | 78.09 | 53.37 | 2.01 | 91.03 |
各项目运营指标有差异，创新基地出租率和租金收缴率相对较低，创新大厦园区租金收缴率高，创意大厦园区出租率较高，投资者应关注各项目表现对基金整体收益的影响。
租户情况
报告期内前五名租户租金收入及占比：
| 租户序号 | 租金收入（元） | 占全部租金收入比例（%） |
|---|---|---|
| 租户一 | 1,784,128.21 | 6.69 |
| 租户二 | 929,373.38 | 3.49 |
| 租户三 | 805,568.88 | 3.02 |
| 租户四 | 687,281.35 | 2.58 |
| 租户五 | 626,825.34 | 2.35 |
前五名租户租金收入占比相对分散，单个租户依赖度低，一定程度降低租户集中风险，但也反映出缺乏高贡献核心租户，对租金收入稳定性有一定挑战。
资产项目财务：资产负债稳定，营收成本结构清晰
整体财务情况
| 科目名称 | 报告期末金额（元） | 上年末金额（元） | 变动比例（%） |
|---|---|---|---|
| 总资产 | 2,117,092,968.87 | 2,114,592,376.36 | 0.12 |
| 总负债 | 1,488,503,996.04 | 1,466,436,341.82 | 1.50 |
| 科目名称 | 报告期金额（元） | 上年同期金额（元） | 变动比例（%） |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 27,053,296.20 | - | - |
| 营业成本/费用 | 6,678,323.20 | - | - |
| EBITDA | 21,160,508.04 | - | - |
总资产和总负债变动幅度小，相对稳定。营业收入和EBITDA数据反映出报告期内项目有一定盈利性，但需对比历史数据及行业水平评估竞争力。
各项目公司资产负债
各项目公司投资性房地产和长期应付款较上年末无变动，资产负债结构稳定，为运营提供坚实基础。
营业收入分析
| 资产项目公司名称 | 租金收入（元） | 占该项目总收入比例（％） | 停车位收入（元） | 占该项目总收入比例（％） | 其他收入（元） | 占该项目总收入比例（％） | 营业收入合计（元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 广州三创壹号产业园区运营管理有限责任公司 | 6,077,619.55 | 96.05 | 165,094.32 | 2.61 | 84,556.09 | 1.34 | 6,327,269.96 |
| 广州三创贰号产业园区运营管理有限责任公司 | 9,581,879.93 | 99.06 | - | - | 90,511.92 | 0.94 | 9,672,391.85 |
| 广州三创叁号产业园区运营管理有限责任公司 | 10,997,014.80 | 99.49 | - | - | 56,619.59 | 0.51 | 11,053,634.39 |
租金收入是主要营收来源，占比超96%，部分项目停车位或其他收入有一定贡献，投资者应关注租金收入稳定性及其他收入增长潜力。
营业成本及费用分析
| 资产项目公司名称 | 租赁成本（元） | 占该项目总成本比例（％） | 税金及附加（元） | 占该项目总成本比例（％） | 其他成本/费用（元） | 占该项目总成本比例（％） | 营业成本/费用合计（元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 广州三创壹号产业园区运营管理有限责任公司 | 415,571.73 | 26.08 | 1,177,042.26 | 73.86 | 1,038.66 | 0.07 | 1,593,652.65 |
| 广州三创贰号产业园区运营管理有限责任公司 | 605,607.47 | 25.38 | 1,792,162.50 | 75.12 | -11,948.66 | -0.50 | 2,385,821.31 |
| 广州三创叁号产业园区运营管理有限责任公司 | 783,305.72 | 29.02 | 1,917,217.83 | 71.04 | -1,674.31 | -0.06 | 2,698,849.24 |
税金及附加是主要成本，租赁成本也占一定比例，部分项目其他成本/费用有正负波动，投资者需关注成本控制对利润的影响。
财务业绩衡量指标分析
| 资产项目公司名称 | 毛利润率（%） | 息税折旧摊销前利润率（%） |
|---|---|---|
| 广州三创壹号产业园区运营管理有限责任公司 | 93.43 | 78.65 |
| 广州三创贰号产业园区运营管理有限责任公司 | 93.74 | 76.72 |
| 广州三创叁号产业园区运营管理有限责任公司 | 92.91 | 79.28 |
各项目公司毛利润率和息税折旧摊销前利润率较高，盈利能力良好，但需持续关注市场竞争和成本变动对盈利指标的影响。
经营现金流：各项目公司资金流动正常
各项目公司货币资金余额和货币基金账户余额有差异，资金流入主要为租金收入，流出含税金及其他经营支出，整体资金流动正常，为运营和收益分配提供资金保障。
投资组合：货币资金为主
报告期末基金资产组合中，货币资金和结算备付金合计868,369.66元，占基础设施资产支持证券之外投资组合的100%，投资相对保守，注重资金流动性和安全性。
原始权益人资金使用：按计划推进
本基金募集资金总额205,840.00万元，原始权益人净回收资金金额114,213.12万元。报告期内使用约13,694.13万元，用于多个项目及补充流动资金。报告期末净回收资金余额489,705,900.00元，使用率57.12%，剩余资金按计划用于特定项目，原始权益人资金使用合规且按计划推进。
基金份额与管理人投资：份额稳定，管理人未持有
报告期内基金份额总额稳定在800,000,000.00份，无变动。本报告期内基金管理人未持有本基金份额。
综合来看，易方达广州开发区高新产业园REIT在2025年第二季度运营和财务状况有亮点也有挑战。运营方面，虽整体良好但租赁市场压力需应对；财务上，有盈利但现金流分派率低，费用对收益有影响。投资者决策时，需综合考虑这些因素及未来市场变化对基金收益的影响。
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