（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，望京的朝庭小区怎么样？142平米三居室，1000万，值得买吗？

大表哥回答：

如果楼层不是一二三或者顶楼，这个价格马马虎虎吧，略微有一点小贵，如果能950万买下来，以当前市场行情看，还算可以。

你一定要买这个小区吗？大表哥个人其实不太喜欢朝庭这个小区。至于原因，主要有以下三个方面。

第一，小区太小，就三栋楼，而且是以长条形不规则分布，所以内部基本没有什么小区环境可言。

这一点对于喜欢有中庭的人来说，会很不习惯。

第二，小区容积率太高，朝庭本身占地面积就小，三栋楼，总共1450余户，容积率高达4.1，这个容积率，在住宅中非常少见，住宅容积率超过3，就很高了，朝庭4.1的容积率，基本可以和商业一比了。

小区本来占地就小，加上这么高的容积率，走在期间，感觉很压抑。这一点你实地感受一下会更直观更明显地体会到。

第三，小区东面紧邻机场高速和京密路，噪音影响很大，朝庭的2号楼和3号楼都有这个问题。除非关上窗户，否则白天在房间里会很难受，晚上睡觉的时候，必须得关窗。

这一点对于睡眠不好的人，尤其是中老年人，特别不友好。有人可能会说加三层隔音玻璃会不会好点。对此大表哥只能说治标不治本，主要是一年四季关着窗，肯定是不现实的。

所以，这个小区你去看看就知道，住户基本都是以年轻人为主。

当然，朝庭这个小区也有一些优点，比如小区建成于2008年，对于二线城市来说可能算老小区了，但是对于遍地老房子的北京来说，已经算次新房了。

而且小区外立面大面积采用了面砖和铝扣板，看起来比较时尚，这也和小区的定位比较符合，朝庭的全名就是朝庭公寓，物业管理也还算比较到位，卫生打扫比较及时，整个小区内部，以及楼道还算干净。

另外它的客厅和主卧的大落地窗也算个卖点，比较受年轻人的喜欢。

然后小区位置还行，望京东板块，楼下是万科时代中心和方恒购物中心（它的地下车库就是和万科时代中心共用的），再往西是悠乐汇，虽然都不是大的商业体，不过也能满足日常购物需求。

综上，如果你在望京上班，并且比较年轻，朝庭勉强可以考虑，如果不一定非朝庭小区不可，大表哥建议可以看看其他小区。

像朝庭这种高容积率的小体量小区，不是市场主流受欢迎的类型，还是尽量不要买。一旦物业管理跟不上，小区会很快衰落，各种问题暴露。

最典型的就是小区外立面问题，我不知道你注意到没有，它的三号楼有些住户，在外立面安装了外挂空调机。

其实这个小区是不允许装空调外挂机的，但是有一段时间，物业管理没到位，于是一些业主就偷偷强行安装了外挂空调，安都按了，后面物业也没强制拆除，只是没有再让其他业主安装。

所以它的三号楼外立面，就不像一号楼那么整齐。

破窗效应一旦形成，基本就是不可逆的，大表哥推测，朝庭小区在未来某个时间段，品质可能断崖式下跌，这是一个很大的潜在风险。