2025.07.17

作者 | 第一财经 马一凡

总价达523亿元的徐汇东安旧改地块，今年一面世就成了“全国总价地王”，打破了香港置地、恒基兆业曾经创下的土地交易纪录。

然而，地块最终开发者仍悬而未决。这个由三宗子地块组成的"巨无霸"项目，前身为1950年代建设的首批工人住宅区，经上海史上最大单地块征收后，现由上海国资企业持有。实力房企正摩拳擦掌，这场可能改写上海高端住宅格局的"地王争夺战"，将在7月底揭晓最终答案。

摄影：第一财经记者 任玉明

桩机、挖掘机进场施工

近日，第一财经记者探访了总起价高达523亿元的新晋“全国总价地王”，这块土地目前被拆分为“2宅地+1综合用地”，正在等待最后的开发者。

摄影：第一财经记者 任玉明

记者在现场看到，尽管还没有最终确定由哪家房企来开发，但在这块接近16万平方米的土地上，已经有不少长螺旋桩机、挖掘机和起重机进场施工了。

地块位于内环内、徐汇核心区域，紧邻地铁7号线东安路站。地块一侧贴着内环线，另一侧则有复旦大学附属肿瘤医院、上海音乐学院等单位，距离黄浦江畔直线距离约一公里。

摄影：第一财经记者 任玉明

该地块距离“全国单价地王”项目绿城潮鸣东方的直线距离也仅约一公里，驱车只需几分钟即可到达。今年5月，绿城潮鸣东方开盘推出全部120套房源，“一把全清”，均价为19.5万元/平方米，开盘当日售罄，总销售额高达69.88亿元。

今年3月开盘的能建西岸誉府，也在这一板块，与“523亿地王”仅相隔一条高架路，能建西岸誉府均价为14.3万元/平方米，推出的312套房源也实现了“日光”，单日销售额达到47.68亿元。

绿城潮鸣东方的总建筑面积仅为5.7万平方米，能建西岸誉府的建筑面积为18万平方米，而“523亿地王”的总建筑面积达到60万平方米，其中住宅建筑面积为42万平方米，两个纯住宅子地块的出让楼板价分别为12.41万元/平方米和12.6万元/平方米，相比于周边新房近期的开盘价，这一楼板价为日后的住宅定价留下了空间。

若参考绿城潮鸣东方和能建西岸誉府的定价，未来“523亿地王”仅住宅部分的货值就达到六七百亿元，未来这一大体量项目的产品若持续入市，毫无疑问在上海高端住宅市场是现象级的，将改变市场格局。

“全国地王”的前世今生

“523亿地王”的前身是东安一村和东安二村，曾是中华人民共和国成立后首批建设的市直机关宿舍与工人合居住宅区，始建于1950年代。

2024年，徐汇东安片区旧城区改建项目启动，这是上海史上最大单地块一次性征收项目，涉及5个居委会、117幢居民楼、6057证住户，但仅用了5天就实现99.95%的高比例生效。

从今年3月至5月，上述被征收地块开始相继协议出让，拆分为三宗地块，分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24地块。

127b-24地块的出让价格为98.18亿元，楼板价为12.41万元/平方米，意向使用者为上海新百安经济发展有限公司，其背后是上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司分别持股50%。

127b-23地块的出让价格为83.5亿元，楼板价为12.6万元/平方米，意向使用者为上海新枫安企业发展有限公司，该公司由上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司分别持股40%和60%。

125-31地块出让价格为341.35亿元，平均楼板价为7.5万元/平方米，意向用地者为上海新东安企业发展有限公司，该公司由上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司持有50%的股权，上海地产（集团）有限公司则通过上海城市更新建设发展有限公司持有新东安公司另外50%的股权。

127b-24和127b-23是纯住宅地块，其楼板价超过了12万元/平方米；而125-31则是住宅、商业、办公、科研设计综合用地，住宅占比为60%，其楼板价显著低于纯宅地，为7.5万元/平方米。

东安片区旧改项目三宗地块总出让价达到了523亿元，打破了香港置地2020年以310.5亿元在徐汇滨江拿地时创下的中国内地土地交易总价纪录，也超过了中国香港的最高土地总价出让纪录（2021年恒基兆业以508亿港元拿下香港中环新海滨地块），成为当之无愧的“全国总价地王”。

直至目前，“全国总价地王”由新百安、新枫安、新东安三家公司持有，其背后是上海国资。

不过，这并不是最终结果，“全国总价地王”究竟花落谁家、由哪家房企来开发，仍未尘埃落定。

今年7月初，上海公共资源交易中心发布两则股权捆绑转让信息，涉及徐汇区东安旧改项目两宗协议出让地块，两个挂牌标的物分别为上海新百安经济发展有限公司90%股权、上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权，这两家公司不久前刚以协议出让的方式拿下127b-24地块和125-31地块。

这两则股权捆绑转让的信息披露期满日期为2025年7月29日，这意味着离答案揭晓的日子已经越来越近了。

目前，如中海、招商等大央企以及几家深耕徐汇的房企都在业内猜测的名单中。有业内人士表示，这样的“巨无霸”地块，很难由某个开发商“独吞”，大概率将是合作开发的模式。