粉丝提问：

大表哥好，我和爱人都在海淀西三环附近上班，目前住在一套60平的老破小，想买一套改善三居。

海淀的新房动则起步10万+一平米，确实买不起，初步看上了石景山的首钢璟悦长安这个新盘，97平米的小三居。

预计六月中旬开盘，具体价格还没出来。联系的销售人员说，97平米的这个户型，中高楼层预计在650万左右。

想问问大表哥，您觉得这个盘怎么样？如果是650万的话，97平米的三房，值得入手吗？

大表哥回答：

先说结论，放在全北京来看，如果真是97平米卖650万（折算单价6.7万一平米），那么璟悦长安不属于高性价比的楼盘。

但是结合你们家的具体情况来看，大表哥认为，还是可以考虑的，但前提是总价能在610万，也就是单价6.3万左右。

因为，虽然这个盘各方面都还可以，但是它有一个非常大的缺点——就是容积率太高，居住舒适感会比较差。

作为石景山区首个落地的“好房子”，璟悦长安的优点还是比较明显的，那就是得房率很高。

由于使用了“内嵌式阳台+飘窗+设备平台”，该楼盘的综合得房率普遍在90 %左右（户型不同，上下浮动5个百分点），边户最高得房率甚至能达到96%。

中海前两年在石景山建的那些老设计规范的房子，普遍得房率只有75%-80%，对此之下，璟悦长安优势确实明显。

首层架空设计，也符合当下好房子的方向（这个主要看后期业主素质和物业管理水平，搞得好，是加分，搞不好可能是脏乱差的减分）。

由于赠送面积大，加上首层架空不计入销售面积，开发商为了效益最大化，就只能提高容积率了。从公布的信息推算，璟悦长安的实际真实容积率在3.1，比规划的容积率2.7，高了0.4。

大表哥曾经说过，高层住宅的容积率，不宜超过2.5，如果设计的很好，小区很优秀，可以适当提高一点，但是上限也是3.0，一旦容积率超过3.0，哪怕设计再好，小区再豪，密度也会很大，会有压抑感，住着就不会舒服。

这个问题，有关部门也注意到了，所以现在北京市场上，基本不批容积率3.0以上的住宅项目了。

换句话说，就是3.0以上容积率的，已经被市场淘汰了。

包括之前喜欢建超高层住宅的深圳，在好房子新规则之下，现在也在主动降低容积率。

所以，璟悦长安虽然有新规好房子下的优势，但是3.1的综合容积率是一个硬伤，会让后续居住的舒适度明显降低。

最典型的就是楼间距小，前排楼对后排楼栋的阳光遮挡，以及住户之间的隐私是个大问题。

由于璟悦长安地块是一个长方形，东西长250米，南北宽110米，这种扁担形的地块，本身就比正方形地块难设计。

加上容积率偏高，开发商在地块上从南到北布局了4排16栋楼，导致的结果就是楼栋之间的楼间距普遍偏小，从规划图上看，密密麻麻的，部分楼栋之间的距离，甚至可以说很狭窄。

从规划图上看，像北边的6号楼和3号楼、2号楼的楼间距，大约只有9米，南边的10号楼和13号楼、14号楼的楼间距，大约只有10米。

这么小的楼间距，前排对后排的采光遮挡是不可避免的，而且隐私性上很难保障。前排楼的住户在家里，肉眼就可以很清楚地看见后排楼住户阳台上，挂的衣服图案是维尼的熊还是暇步士的狗。

总结一下就是，这个盘整体不算特别突出，但是对于你来说，如果价格合适（97平米610万），还是可以考虑的。

至于璟悦长安为什么如此设计，大表哥认为，可能和开发商的底子基因有关吧，璟悦长安的开发商是首钢地产，它是一家北京市属国企，而且是做政策房起家的，在产品力上一般，不是强项。

所以这么多年来，虽然是地头蛇，有地缘优势，但首钢地产在北京市场上一直都是中规中矩，从来没有诞生过像华润橡树湾，保利中央公园这样的热门爆红盘。

（转自：地产局座）