转自：中国经营网

中经记者 樊红敏 北京报道

险资在不动产领域的布局还在加码。

《中国经营报》记者根据中国保险行业协会（以下简称“保险业协会”）及保险公司官网披露的相关公告统计，截至6月底，年内中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称“平安人寿”）、中国人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”）、中国太平洋人寿保险股份有限公司（以下简称“太平洋人寿”）、建信人寿保险股份有限公司（以下简称“建信人寿”）等4家保险公司披露了12笔大额不动产投资，共涉及6个不动产项目，合计新增投资49.2亿元。

对比来看，去年同期，对应的投资金额仅约7.05亿元。今年上半年，保险公司披露的新增大额不动产投资规模较去年同期增长597.87%。除上述4家保险机构披露的大额不动产投资案例之外，上半年还有诸多保险机构参与不动产投资。随着险资对不动产投资规模的逐渐扩大，其投资形式越来越多元化。

新增大额不动产投资规模49.2亿元

根据原中国保监会于2016年5月印发的《保险公司资金运用信息披露准则第4号：大额未上市股权和大额不动产投资》，需要披露信息的大额不动产投资，是指直接投资境内不动产和以物权方式投资境外的单项不动产金额累计超过50亿元人民币，或者以股权方式投资境外单项不动产，权益投资金额累计超过10亿元人民币的行为。保险公司开展大额不动产投资，应当于签署投资协议后10个工作日内，在保险公司网站、保险行业协会网站等平台发布信息披露公告；保险公司实际出资10个工作日内，还应继续披露投资资金来源。

具体来看，根据保险业协会和相关保险公司官网公告，今年上半年，平安人寿先后向北京丽泽金融商务区不动产项目和商业金融项目出资0.03亿元、0.29 亿元；中国人寿先后三次向英国伦敦金融城 Aldgate Tower 、英国伦敦金丝雀商务区写字楼项目出资合计4.6亿英镑（约合人民币45.34亿元）；太平洋人寿先后四次向上海市黄浦区淮海中路街道多地块合计出资3.47亿元；建信人寿先后三次向上海绿地外滩中心T4 幢办公楼项目合计出资693.02万元。

值得一提的是，上述出资均为对此前已签署不动产项目的新增投资。

此外，今年上半年，大家保险集团有限公司、中邮人寿保险股份有限公司（以下简称“中邮保险”）、新华人寿保险股份有限公司、阳光人寿保险股份有限公司等众多险资机构也均在不动产领域有布局动作。

北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆在接受记者采访时表示，一方面，险资披露的大额不动产投资规模较去年同期大幅提升，显示出了加速布局的决心；另一方面，这些投资案例中，都是对此前已签署项目的新增投资，而不是全新涉足，这也反映了机构在当前市场环境下选择的相对稳妥的策略。

保险资管行业资深专家、燕梳资管创始人之一鲁晓岳也向记者表示，当前险资直接投资不动产物权的数量和比例虽然较10年前已大幅降低。不过，在优质资产紧缺背景下，2025年头部险企仍积极增持一线城市优质写字楼、物流园区等能产生稳定现金流的商业地产项目。

投资形式渐趋多元 仍需警惕合规问题

值得一提的是，随着险资对不动产投资规模的逐渐扩大，以及公募REITs、不动产股权投资基金等资本工具扩容，险资不动产的投资形式越来越多元化。

比如，今年1月，中邮保险宣布，公司作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。此次交易主要涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构；美国汉斯集团旗下子公司，既是博华广场的开发商及运营商，也将作为收购方基金的普通合伙人继续参与管理运营；阿布扎比投资局（ADIA）也会成为收购方基金的投资方之一，与中邮保险共同持有博华广场。

又如，5月19日，国寿投资保险资产管理有限公司与首程控股有限公司、财信吉祥人寿保险股份有限公司签署北京平准基础设施不动产股权投资基金协议，目标规模100亿元，首期规模超50亿元，是目前市场中规模最大的公募REITs投资基金。

对于险资如何抉择不同项目的具体投资形式，杨帆向记者表示，这背后主要有以下考量因素：首先是收益与风险的平衡，不同形式如银发股权基金、公募REITs、Pre-REITs等，其风险收益特征各异，机构会根据自身资产负债匹配需求进行选择。其次是流动性管理，例如投资持有型不动产可能带来较稳定的租金收入，但相对缺乏流动性，而REITs则提供了部分可能性。再者是合规性要求深刻影响了形式选择。此外，市场机会、专业能力以及与其他机构合作便利性，例如通过合营企业或基金参与，也会影响最终决策。

鲁晓岳也向记者表示，保险资金在追求安全性、流动性的前提下，适当追求收益性，这决定了资产变现的难易程度以及资产收益的稳定性成为险资的主要考量。公募REITs、不动产股权投资基金的退出机制相对不动产直接投资更灵活，公募REITs的收益计量也相对稳定，较为符合保险资金的负债特性。

在投资案例增长的同时，相关合规问题仍是影响机构决策和业务选择的重点。4月16日，深圳金融监管局发布的行政处罚信息显示，因“违规投资不动产”等违法违规行为，前海财险及相关责任人合计被罚123万元。

记者根据国家金融监督管理总局官网披露的信息梳理发现，2021年以来，包括前海财险在内，共有5家机构被罚，违规事由包括“购置的自用不动产，在支付投资款项后未及时完成该不动产物权的权属变更登记，且在项目违约后未向银保监会报告”“项目子公司融资借款超过监管比例规定”“保险资金违规用于缴纳项目竞拍保证金”“通过股权投资基金投资商业住宅”等。

杨帆认为，机构违规原因是多重的，一方面，不动产投资本身复杂性较高，涉及领域广，容易出现疏漏。另一方面，部分机构可能存在追求高收益而忽视合规底线的冲动，导致对监管规定理解不到位或执行不严格。此外，内部风控体系不健全或执行失效，使得合规要求难以落地。监管虽然持续强调合规重要性，但市场诱惑与信息不对称等因素仍然可能导致机构违规行为，因此违规事件时有发生。

“低利率下，险资追逐高收益，可能放松风控标准，接受瑕疵资产或复杂交易结构。不动产投资放开年限较短，部分机构缺乏地产投后管理经验，可能无法清晰识别运营、合规隐患。另外，创新融资工具（如REITs等）规则尚在不断建设中，保险机构在投资探索中也可能不慎越界。另外，与关联方合作开发项目时，险企可能存在迫于股东方压力，未能严格披露交易或定价不公允，会涉嫌利益输送。”鲁晓岳称。