7月4日， CBRE世邦魏理仕今日发布《2025年上半年北京房地产市场回顾与展望》报告。报告指出2025年上半年，北京办公楼市场TMT企业客户占比排名第一，中关村地区办公楼市场空置率率先降至个位数；零售物业市场餐饮行业出租占比位列第一；物业投资市场累计成交额达151亿元。

中关村地区办公楼空置率率先降至个位数

2025年第二季度，位于石景山和菜市口的两个新项目交付使用，北京办公楼市场新增14.8万平方米办公面积。上半年，全市新增供应总量为18万平方米，已经完成全年预期总量的83%。

2025年上半年，北京市办公楼新租交易总面积同比上涨 33%。上半年搬迁交易数量与面积同比双增，随着议价能力的扩大，企业可以更低的置换成本，调整办公选址布局。

企业扩租决策保持谨慎且面积偏小，以保证聚焦核心业务、渐进式扩容的要求。上半年，新租需求的三大主力行业依次是TMT、金融和专业服务，占比分别为40%、20%、12%。其中，TMT板块除人工智能、大数据和平台互联网等持续领域释放需求外，游戏类需求占比亦有所提升；金融行业新租活动以同区整合搬迁为主；专业服务业中内资律所和咨询类租户的升级需求持续。从需求面积段看，5000平方米及以上大面积交易数量呈温和回升的态势。

新租需求稳步改善，叠加优质楼宇大面积退租减少，第二季度全市净吸纳量环比增至 14.5 万平方米，上半年全市净吸纳量累计达25.5万平方米，同比增长1.1倍。上半年，燕莎、CBD、王府井、东二环等东部地区办公楼净吸纳量均为负值。

受新增办公楼供应影响，全市空置率仍持下行态势，上半年累计下降0.8个百分点至20.2%。其中，中关村、奥体、望京三大科技中心，成为头部科技企业战略布局的首选。今年上半年，90%的万平米级租赁交易发生在这些区域，净吸纳量合计占全市的80%。第二季度，中关村地区办公楼空置率率先降至个位数，为8.9%。

全市平均租金面价同样本比环比下降2.7%，上半年累计下降5.5%，至每月每平方米241.7元。受来自新兴区域分流和租户降本诉求的压力，除中关村等个别子市场外，传统区域租金下行压力依然较大；新兴区域亦积极调整租金策略，以避免空置压力累积，夯实在市场分化中的成本优势。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部 | 办公楼 |租户负责人袁慧指出：“下半年仅有一个新项目预计在年底投放至新兴区域。尽管缺少新增供应，存量可租面积仍然充裕，租户仍可获得高性价比的空间解决方案。此外，北京市政府近期出台多项优化营商环境、打造国际一流‘北京服务’、推动首都高质量发展等方案，预计对吸引总部、研发、外资等需求起到积极作用。”

零售物业市场餐饮行业新增店铺占比排名第一

2025年第二季度，北京非核心商圈交付两个城市更新项目。其中，中海大吉巷位于长期新增商业欠缺的西城老城区，以四合院式的古典商业设计为亮点，获得较高的开业上铺率。同期开业的昌平超极合生汇西区，与去年开业的东区合计整体商业面积达43万平方米。

今年上半年，在新增店铺行业方面，餐饮仍以48%的占比名列第一，地方特色菜系（如小江西、潮汕鲜牛记、胶东小馆）有所扩张有抬头趋势；茶饮果汁类拓店步伐有所缩窄。

运动户外品类持续强劲，如安踏超级首店落位昌平超极合生汇西区、迪桑特大铺围挡华贸中心等，在此带动下服饰零售占比整体同比小幅上涨4个百分点至31%。

作为上半年少数涨势喜人的商品零售业态，珠宝首饰类开铺亦持续活跃，如近期泡泡马特旗下珠宝产品线POPOP及周六福•吉文创形象店皆在国贸商城开出首店。

上半年，北京市零售物业市场净吸纳量合计16.2万平方米，空置率累计上涨0.2个百分点至7.5%。

可选消费需求和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，致使全市购物中心首层平均租金延续下行趋势，季末同样本比上半年累计下跌0.7%至每天每平方米30.8元。其中次级商圈由于同质化竞争激烈、调改项目繁多、消费层级下沉等原因领降，业主短期内招商运营以调整租金保证出租率为主要方向。

世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“下半年，预计将有共计超过39万平方米体量的零售物业在次级商圈陆续开业，包括已经部分试运营的中关村大融城及隆福寺二期等，同期个别老牌项目由于经营理念落后或品牌定位老旧亦考虑闭店调改。近期政府在时尚产业高质量发展实施方案及时尚消费专项行动方案中指出，要积极推进科技潮品、时尚名品、健康新品、创意精品等四大重点发展领域相关措施落地，以场景为载体、以活动为引擎、以品牌为支点、以产业为支撑、以城市氛围为背景，通过全面激发时尚消费活力促进消费回暖。”

上半年物业投资累计成交151亿，自用型买家活跃

2025年上半年，北京物业投资市场共录得20笔交易，累计成交总额约151亿元，同比下降34%。其中第二季度录得11笔，总额为58.2亿元，交易金额环比下降37%，同比下滑52%。整体来看，机构投资者态度依然谨慎，市场以5亿元以下中小体量交易为主。

自用型买家持续活跃，本季度办公类交易中有三笔为自用，包括某能源企业购入东二环改造项目作为总部办公、某TMT企业通过法拍购得中关村软件园独栋、以及某矿产企业购入丽泽办公楼层。上半年共录得11笔自用交易，成为成交的重要支撑。此外，地产基金热度回升，本季度交易额占比超六成，涉及外资基金收购零售物业资产包、内资基金投资租赁型公寓项目等。

随着价格持续下调，核心区优质资产交易加速。本季度出现数个以低于周边均价或此前自身报价实现快速成交的案例，体现出价格合理化对市场流动性的正向带动。政策导向属性的资产持续受到投资者的青睐，包括朝阳园租赁型公寓、昌平办公改保障性住房项目、通州园区办公独栋。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示：“近期公募REIT上市重新活跃，加上扩募机制推进、资产入池标准优化、项目类型拓展等积极信号释放，使得零售物业、仓储物流、新型制造园区、长租公寓、数据中心等相关资产类型备受投资者关注，已上市公募REIT回报率和价格表现也成为大宗交易锚定的标尺。短期内资本化率仍将维持高位，但融资环境的改善有望推升下半年交易活跃度。”