近日，首批两只数据中心REITs完成询价，即将于7月14日至15日两天启动认购。

仅从询价情况看，机构投资者对两只产品相当热衷，两只产品基本均以顶格定价发售，询价阶段网下拟认购倍数也都超过了166倍。

网下询价获百倍超额认购

根据公告，南方润泽科技数据中心REIT拟认购数量总和为350.82亿份，为初始网下发售份额数量的167.06倍；南方万国数据中心REIT拟认购数量总和为279.05亿份，为初始网下发售份额数量的166.10倍。

其中，南方润泽科技数据中心REIT最终定价4.5元/份，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元。南方万国数据中心REIT发行价为3元/份，总发行规模8亿份，预计募集资金总额约24亿元。

对照此前公布的询价区间3.020元/份-4.531元/份、2.014元/份-3.021元/份，两只产品几乎均为顶格定价发行。值得注意的是，这两只REITs的询价区间上限均比拟募集单价高出20%。

中金公司固收团队指出，历史上仅有两只REITs的网下询价区间上限溢价大幅高于15%，但近期启动招募的四只REITs网下询价区间上限溢价却均超过（含）20%。“更宽的询价区间有利于促进市场化价格发现，但后续发行价相对拟募集单价的溢价率可能高于历史水平，或影响二级交易空间”。

证券公司扎堆询价抢筹

从发行对象来看，此次参与南方润泽科技数据中心REIT询价的投资者为131家，配售对象为728个，报价区间为3.950元/份—4.5310元/份；询价南方万国数据中心REIT的投资者为119家，配售对象为410个，报价区间为2.840元/份—3.021元/份。

申银万国证券研究所分析师彭文玉表示，今年6月，REITs发行节奏明显加快，单月发行5只REITs，网下平均558个配售对象参与询价，再创月度新高。而随着网下询价热度的升高，网下投资者普遍贴近或按照询价区间上限报价，导致网下入围率高企、有效报价的配售比例持续低位。

从网下投资者报价信息统计来看，共有190只券商资管计划参与了南方润泽科技数据中心REIT的网下询价，南方万国数据中心REIT则收到了60只券商资管的关注。除了不同期限的固收类、FOF类资管计划外，还有一只东方财富证券REITs精选1号集合资产管理计划，也以询价上限申购200万份。

此外，还有不少券商自营正悄然入场。据券商中国记者统计，各自有超过40家券商自营账户参与了上述两只REITs的询价认购，包括星展证券、野村东方国际证券、东亚前海证券等合资券商。还有中信证券、国泰海通证券、中国银河证券、中金公司等头部券商，更是借道战略配售提前锁定筹码。

例如，华泰证券此次以战略投资者身份承诺认购1685万份南方润泽科技数据中心REIT，占基金发售总数量比例高达1.685%，仅次于原始权益人润泽科技发展有限公司的34%。不过华泰证券也可称得上是近水楼台——以上两只数据中心REITs的基金管理人为南方基金，独家财务顾问为华泰联合证券，均为华泰证券子公司。

新型底层资产未来可期

6月18日，中国证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛上透露了全国首批两只数据中心REITs将获批复的消息，并表示将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。

财通资管总经理助理叶晓明在接受记者采访时表示，随着从AI到AGI追求的不断摸索和突破，全球的算力需求一直维持着高速的增长。头部中国云服务提供商大幅度提升了在AI和数据中心领域的资本性支出，作为AI大模型等数据经济的底层基础设施，数据中心在推动相关产业的深度转型与升级、发展新质生产力方面承担了不可或缺的重任。

从投资视角来看，数据中心行业的高景气度带来稳定的现金流，是理想的公募REITs底层基础资产。在广谱利率不断下滑的时代背景下，兼具稳定性和成长性的现金流资产是大类资产配置中不可或缺的一环。

“券商资管本身既可以作为底层资产的管理人，发行数据中心公募REITs和持有型ABS等证券化产品，又是相关上述产品的重要投资人，后续我们将继续加大对上述资产的研究与投入，为新质生产力的发展添砖加瓦。”叶晓明预计，后续以数据中心为底层资产的相关证券化产品工具将不断涌现。

华源证券研究所所长助理、首席分析师廖志明也在研报中提到，数据中心REITs作为新型基础设施资产，与传统产权类REITs在运营模式、收益稳定性、估值逻辑等方面存在显著差异。数据中心资产的收益相较于传统产权类REITs资产会更加稳定，主要是因为客户集中度高、租约长且客户黏性高、签约率和上架率高。从现金流结构来看，传统产权类REITs可能更适合险资等长期配置型资金，数据中心REITs或更适合交易型资金以博弈现金流收益。