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摘要：26支文旅REITs筹备中，二季度丽江旅投等6宗项目启动招标争夺“第一支”标签，但面临资产权属和现金流等挑战。

观点指数 在6月27日观点指数研究院发布的《“衍生”消费丨2025年4-6月文旅发展报告》中，我们发现，地方文旅集团加强合作，文旅资产融资扩张需求迫切，26支文旅REITs正准备争夺“第一支”标签，但推进面临资产权属和现金流等诸多挑战。

2025年6月，中国人民银行等六部门联合发布《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》。此前设立的5000亿元服务消费与养老再贷款额度，正引导金融机构加大对住宿餐饮、文体娱乐、教育等服务消费重点领域和养老产业的金融支持力度。

此外，上海、广州等城市通过多项举措，支持符合条件的消费类、文旅类不动产投资信托基金（REITs）申报发行。这一系列金融举措如同“源头活水”，精准助力消费市场发展，为行业注入持久动能……

企业层面，过去，地方文旅集团主要承担区域文化旅游资源的整合开发职责。作为文旅产业开发与管理的国有企业集团，其业务聚焦本地山水、人文等资源，以景区打造和传统文旅项目运营为主，模式相对单一，更多是在区域“小循环”里深耕。

当前，地方文旅集团普遍强化合作机制，通过整合多方优势资源实现互利共赢。期内，成都文旅集团联合北京体育大学、成都市体育局，打造国际影响力体育赛事的同时，配套开发文旅产品与服务，推动当地从“赛事引流”到“产业留客”的升级。

中国旅游集团与内蒙古森工集团开展合作，以“旅游+生态”为切入点，实现中旅客源网络与运营经验的嫁接；延安旅游集团与蓝色宇宙合作，借助数字技术赋能红色文旅，通过VR重现革命场景、区块链打造红色IP藏品，探索文旅融合的数字化路径。

广西旅游发展集团联动北海市、中国东方演艺集团，推动文化演艺与城市旅游深度融合；肥西文旅集团协同乡投、轨道交通集团，以“文旅+乡村+交通”融合模式，激活区域发展活力；山西文旅集团与广东中旅签约合作，跨省整合晋粤两地文化旅游资源，拓展客源互引渠道。

2025年第二季度，文旅行业债券融资规模超204亿元，其中国有企业成为融资主体，私募债占比超九成。复星旅文、首旅集团等企业的融资资金将用于推动文旅项目落地、业态创新及服务升级，为文旅产业高质量发展注入资本动力。

广西旅发20亿元高成长产业债、镇江文旅22.69亿元公司债等产品的发行，将加速地方文旅项目“融资回血”，进一步优化投资活动现金流。

此外，乡村振兴债（浙江农投、陕西旅游）、低碳转型债（武当山文旅）等特色品种涌现，以“政策+产业”双驱动逻辑，助力破解文旅企业资金困境，推动运营升级。

据观点指数统计，在融资市场活跃的同时，文旅REITs赛道热度持续攀升。据观点指数统计，2025年二季度文旅景区REITs项目启动招标共6宗，环比上季度增长50%。

期内，丽江旅投将以玉龙雪山作为基础资产，推进文旅基础设施公募REITs申报发行工作，拟发超25亿元文旅公募基金，有望争夺文旅REITs第一支。

山海关景区REITs时隔两年重启招标，庐山西海、洛阳文保、青城山-都江堰等5A级景区同步推进，反映出行业对“资产证券化”的迫切需求。

然而，文旅REITs推进面临多重挑战。一方面，景区底层资产（如自然风光、历史文物）存在用地性质模糊、产权手续不全等问题，权属复杂易引发合规争议；

另一方面，景区过度依赖门票的单一经营模式，与REITs对“稳定现金流”的诉求存在结构性冲突，而门票收入受客流波动影响大，且政策调控（如门票降价）进一步压缩收益空间。

尽管面临诸多困难，融资与REITs并行的探索仍为文旅产业开辟了新的发展空间，推动产业从“重资产投入”向“轻资产运营+金融化退出”转型，为文旅高质量发展注入“资本+运营”双动能。

本文节选自《“衍生”消费丨2025年4-6月文旅发展报告》

（转自：观点）